山东省济宁市不动产登记中心 山东济宁 272000
摘要：不动产登记是由国土资源部督导，把全国土地、房屋、草原、林木和海域等地上定着物进行统一登记。我国要想构建不动产统一登记制度就必须完善不动产统一登记法律制度体系。建立不动产统一登记制度，需要登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，还要健全不动产统一登记的机构，这样才能使我国的不动产统一登记制度得以进一步提升，从而使不动产权利人的权利和财产得到有力保障。
关键词： 不动产登记 要点分析 存在问题 管理措施
前言：所有的国家财产法或者物权法中都将不动产作为重点内容规范。以土地为基础的不动产统一登记可以推动土地制度改革，实行土地规模化、市场化。建立现代土地产权制度，推进城乡发展一体化，加快促进建设社会主义现代化。
1、不动产登记要点分析
不动产登记是经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权记载于不动产登记簿的事实。不动产统一登记，确认和保护产权权利人合法产权，方便以后人们的审核和查阅。不动产登记公开透明化的原则，有利于不动产相关的权利人申请查阅登记簿，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，利害关系人可以申请查阅。不动产登记请求权的三种类型。(1)变更登记请求权。不动产物权因买卖、赠与、分立、合并及设定他物权等发生变动，登记权利人有权请求登记义务人协助变更登记。(2)更正登记请求权。已登记如有不正当登记的情形，登记薄上的记载与实质权利关系不一致，请求为更正登记之同意。(3)预告登记请求权。以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。不动产登记需要法定程序，以我国《物权法》的规定，健全登记程序和切实履行是不动产登记实现其价值的必要条件。不动产登记簿是登记机构记载不动产物权变动和相关事项后，予以长久保管和公示的簿册。它为当事人进行交易提供了完备的信息，交易人可以通过查询不动产登记簿来获取有效的信息以备交易时使用。所记载内容具有公信力或对抗力为今后的不动产物权变动的安全性提供保障。
2、不动产登记存在的问题
2.1不动产登记机关的责任机制不健全
登记机关在登记时经常会出现登记的错漏及资料的遗失现象,而不对错误登记的后果负责任,损害了当事人的合法权益，这种权利义务不平衡的现象是造成诸多登记纠纷的重要原因之一。如本属于法人的不动产,却被法人以自己名义进行登记,然后拿去买卖、抵押。土地使用权已被法院查封,却依然能办理抵押权登记,一旦抵押权人在法院诉讼时,如果不能及时发现并提出异议,抵押权的实现就会落空,而登记机关对此却不承担责任。目前我国不动产登记薄是多部门的登记而且多级别的登记，这样的权利无法形成一个权利束，根本没有办法看出来这些不动产物权之间的支配关系，更无法去判断这些权利之间的关系。
2.2不动产登记不规范、不全面
目前我国关于不动产物权登记的立法，规定登记作为不动产物权的设立、变更与废止的要件。没有统一的不动产登记制度,但对于我国的不动产物权登记究竟是实质主义登记还是形式主义登记，我国法律并无明确规定。首先我国没有统一的不动产登记机关，必然会出现重复登记、资料分散、登记人负担增加、资源浪费等弊端，多头负责也造成登记程序不完全相同,给正常的交易秩序带来了不少障碍。因登记机关分散,不利于交易当事人查阅登记,难以提供全面的信息，因此造成了不少问题。各登记机关为了获取部门利益,重收费而轻审查,使登记公示制度流于形式。
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2.3不动产登记的权利范围不明确
不动产登记的权利范围不明确，法律规定也不尽详细。造成这种情况的原因在于我国未颁布完善的物权法，对物权的种类和范围没有明确的法定，也没有设立即将形成物权的债权或请求权的保护制度。为解决债权及物权请求权的保护问题，规定了两种性质的预备登记，即异议登记及预告登记。我国现行立法并无异议登记及预告登记制度，在实践中却有确立二制度之必要。
3、加强不动产登记的管理措施
3.1 建立完善不动产登记的机构
不动产登记机构设置在国土资源管理部门是合理的，土地作为最重要的不动产资源，是不动产登记的主体部分。土地是房屋、草原、森林等其他不动产的载体，以土地为基础建立不动产登记制度符合国际惯例。国土资源管理部门是主要的不动产管理机构，在国土资源部门中设置不动产登记机构符合制度改革发展。要建立一个完善的科学的支配秩序，法律上最为重要的前提，就是要建立一个统一的不动产登记簿，应该在全国范围内明确建立和健全专门的不动产统一登记体制。要建立一个统一的不动产登记机关，还要对于登记的事宜和类型、登记的基本权利、登记机关的责任等进行深入的规定，建立一种对于各类不动产登记都适用的统一登记体制。这样才能够把这些权利形成一个权利束，这个登记所建立起来的支配秩序才是公开的、透明的，而且是有公信力的。
3.2统一不动产登记机关
应由国土资源部门负责不动产统一登记较为合适。目前的不动产登记机关均属行政机关，而非司法机关，不动产物权的核心是土地。国土资源部门现有的技术和管理已具备了承担不动产统一登记的基本条件，土地登记的信息管理和查询系统已实现了数据化、电子化管理，且包容了大量地上物的物权信息。行政权力的高效、权威，有利于稳定物权交易秩序，确立登记的公信力，从而保障交易安全。要出台一部法律对不动产登记做出明确的规定，对登记的程序、登记机关的确定及其职权、登记申请人的范围、登记的事项、登记的效力、登记机关的责任、登记审查的标准等作出详细的规定。
3.3明确不动产物权登记公证的内容
不动产物权登记变动公证，涉及不动产物权的设定、抵押、转移等变动过程。
明确不动产物权登记公证，法定公证，或强制公证、必须公证。法律明文规定必须经公证方可有效的重大法律行为、法律事件和文书，不经公证不发生法律效力。
不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记，为办理相关的不动产物权变动业务提供了科学依据。不动产物权登记法定公证制度的确立是在立法将公证机关的审查作为一种制度进行明确规定，与物权登记制度衔接共同作用形成的。公证是在不动产物权法定公证制度的基础上进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭等行为进行 审查，登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查。
结束语：
不动产的统一登记是市场化的必然趋势。优化不动产登记制度，加强登记和管理人员的责任意识，提高管理人员专业素质和登记技术的适用，确保登记机构得到人们的信任。完善不动产登记制度不仅关涉不动产交易市场的健康有序发展，对于公民及政府乃至整个社会都有很重大的意义。提高社会公平，明晰产权，保障公民的利益，这是我国市场经济法治化的必然要求。
参考文献：
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（3）郭福良.我国房地产登记制度存在的问题及完善[D].广西师范大学，2008.
论文作者:陈传贤
论文发表刊物:《基层建设》2016年25期9月上
论文发表时间:2016/12/12
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