摘要：随着我国城镇化快速发展，居民生活水平的不断提高，汽车作为日用品已经走进城市居民千家万户。以南京市为例，根据南京市统计局公布的数据显示，截止到2017年底，全市私家汽车保有量已达201.56万辆，同比增长7.9%。据初步调查了解，大部分家庭拥有一辆汽车，某些家庭已经拥有两辆及以上的汽车。由此带来的停车矛盾日益加剧，特别是一些老旧小区和早期建设的商品房小区，停车矛盾更加突出，可谓一位难求。但是，作为住宅小区内的公共停车位，怎样使用，租赁期限多长等，值得深入探讨。本文通过对停车位使用权期限及分配方案等进行研究，为缓解小区停车矛盾提供参考意见。
关键词：停车位；租赁期限；物权法
1.前言
我国改革开放四十年来，伴随着城市化进程的不断推进，私家汽车已经由改革开放初期的高消费奢饰品转变成百姓生活中的日用品，以前小区建设时，根本无法预计到像现在的车辆增加，会呈现爆发式发展态势。由此造成的停车矛盾日益凸显，也成为“新时代我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”之一。经过调查梳理，目前，城市小区内的停车位，根据权属关系可以分为如下三种情况：①私人专有权车位；②开发商专有权车位；③人防工程非战时使用停车位[1]；④小区公共区域停车位。由于专有权停车位特殊性，不存在公共分享情况，本文只针对公共区域和人防工程平时使用的停车位（以下统称为“共有停车位”）两种情况，就车位的权属法律关系、使用权限等，进行阐述，为当前小区停车矛盾，提供借鉴。
2 停车位权属法律关系
2.1公共区域停车位法律权属分析
公共区域停车位可以分为小区内地面敞开式停车场、道路临时停车位、已经计入商品房公摊面积并计入销售成本的地下非人防停车位等。这类停车位的权属性质，根据《物权法》第七十四条规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。[2]”因此，上述情况下的停车位权属法律关系，不存在争议，全体业主均有权使用相应的停车位。
2.2人防工程平时停车位法律权属分析
这里所探讨的人防工程在平时作为停车位使用，主要是指住宅小区商品房销售时，开发商已经计入相应销售成本的地下人防工程。根据《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。[3]”因此，对于已经计入商品房销售成本的人防工程，在平时作为停车位使用时，使用权应该归全体业主所有。而对于未计入商品房销售成本的人防工程，在平时用于停车位使用权属归开发商管理和收益，可以通过定向租赁的形式，优先租赁给小区内的业主使用，但根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。[4]”但是，对于未计入商品房销售成本的人防工程，在平时作为停车位使用时，也可以分为两种情况，第一种是业主在购房初期从开发商那里签订了长期租赁合同（如20年）的情况；第二种是业主短期租赁（不超过20年）情况。对于以上两种这种情况，当租赁期界满，停车位使用权，应该由全体业主共同商议租赁对象。根据《物权法》相关规定，对于这类停车位，虽然开发商拥有管理权和收益权，但是，人防工程是住宅小区内建设的附属配套工程，具体使用权应该归全体业主所有，因此，对于通过租赁方式取得的人防工程平时停车位使用权，而不能自然顺延租赁合同。
2.3专属停车位的权属
针对小区业主购买的带有产权性质（已经办理产权证和土地证）停车位，开发商投资建设的未计入商品房销售成本的人防工程平时做停车位使用，小区业主从开发商那里通过长期租赁取得的停车位使用权（租赁合同未到期），统称为“专属停车位”。针对这类停车位，根据我国《物权法》、《人民防空法》等相关法律法规，停车位的使用权应该由相应的业主专享。专属停车位不作为本文探讨的范围。
综上所述，本文所探讨的共用停车位是指利用小区内公共土地建设的敞开式停车场、道路临时停车位、已经计入商品房销售成本的地下停车位和人防工程平时用作停车位。对于在住宅小区销售物价局备案时，虽然未计入商品房销售成本的人防工程平时用作停车位但租赁合同已经到期或未租赁出去的停车位，也应当归入共有停车位的范畴。
3 共有停车位使用办法探讨
对于本文探讨的共有停车位使用权，应该归全体业主共有，具体使用办法应该由业主委员会通过公开、公平、公正的原则，制定合理的使用办法，经全体业主投票表决后实施。为了达到公平使用小区内的停车位，对共有停车位使用办法做如下探讨。
3.1构建基本分配概率模型
为了使住宅小区内共有停车位的分配更加科学合理，通过调查研究，收集统计小区内住户数量、每户的产权证面积、小区产权总面积、全部停车位数量、共有车位数量等基础信息，构建如下数学模型：
其中：p—单户分配车位基本概率
Tp—小区全部停车位数量
Ep—小区专属停车位数量
Aa—单户房屋产权面积
Wa—小区全部有效产权面积
3.2共有停车位分配程序
通过上述构建的单户基本分配车位概率数学模型，可以知道，小区内相应业主车位分配的概率。为了共有停车位使用更加公平、合理，应通过小区业主委员会（未成立业主委员会的小区依托所在街道或者社区，余同），制定全体业主都基本能接受的小区共有停车位分配制度。例如可以规定：小区内共有停车位每年重新分配一次，根据小区停车门禁系统自动统计停车位使用频率，设定已有专属车位业主的分配权重，当年已经使用车位次年权重减小等等，这些制度，通过充分征求广大业主意见后，经有效产权面积多数业主投票表决通过后，作为小区共有停车位使用权分配制度，全体业主共同遵守。
3.3实际分配概率模型
在上述计算和基本制度建立的基础上，通过对小区内实际有效的共有车位数量进行统计编号，根据制度确定相关业主权重系数，构建一个实际分配概率数学模型。
P—实际分配概率
n—停车位年使用频率
w1—上年度已经获得使用权后权重（可以设定0.5-0.8之间）
W2—已有专属车位业主的权重（可以设定0.3-0.5之间）
根据概率从高到低进行排序，与小区内的共有停车位自然编号一一对应相应，自动确定相应业主对共有停车位的使用权。
为了使小区共有车位分配更加科学、公平、公正、高效，小区业主委员会可以组织开发一套计算机软件平台，通过设定的程序由软件系统自动对小区内共有车位进行摇号分配，以达到分配的公平、公开，提高分配的透明度。
4结论
通过小区内共有车位使用权分配的探讨，充分体现了小区业主自治，同时兼顾公平和资源使用效率，让小区业主尽可能体验到社会的公平，提高车位使用效率。本文只是为小区共有停车位使用权分配，提供一个参考思路，共读者借鉴，在实践中，小区业主应根据小区内自身情况，制定符合小区实践情况的共有停车位分配制度。
参考文献：
[1]马栩生.论住宅小区地下停车位的产权规则[J].华南理工大学学报（社会科学版），2010（04）.
[2]冯倩琨.论小区车位的归属及制度完善[D].重庆：西南政法大学，2009.01.01.
[3]陈瀚.民用建筑民防工程产权归属探讨[D].上海：复旦大学，2009.10.20.
[4]雷裕春. 无效合同判断标准的法理学研究——以违反法律、行政法规强制性规定为视角[J].学术论坛，2007，（12）：129-133.
作者简介：范誉恒，男，2001年9月出生，身份证号码：320112200109050012，南京师范大学附属扬子中学高三（2）班学生，长期关注社区建设和治理。
论文作者:范誉恒1,马志恒2,马一鸣3
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/1/22
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