南京建设发展集团有限公司 210004
摘要：改善居住条件历来是人们世代的重要追求，努力让每一个低收入家庭发也同享“安居”阳光雨露，则是我国住建部门开展经济适用房建设的工作重点。但由于市场经济的作用下使其分配与使用浮现出不少违规迹象，从而引发后续建设的争议。据此，笔者根据我国经济适用房建设市场的现状，对当今社会下经济适用房建设的重要性作探讨。
关键词：经济适用房；补贴；多轨制；宏观调控
0 前 言
在经济适用房开建和投向市场以来确实起到一定的效果：满足市场中部分中低收入人群的住房需求，有效促进当地房地产市场的健康发展。但是由于经济适用房具有相对较低的价格以及可以转让的产权，在经济适用房的使用和分配中出现了一些违规现象。
成本售价倒挂是目前经济适用房制度存在的首要问题。据了解，2003年南京市江南八区的住宅均价为4148元/平方米，而经济适用房定价就应为2074-2904元/平方米，但其销售价格基本在1450元/平方米到1800元/平方米之间，而实际平均建设成本达到了1600-2000元/平方米。如按实际成本定价，困难群众难以承受，目前按政府定价销售，则亏损较大；或者是建设户型面积偏大，出现大户型、超大户型经济适用住房，偏离中低收入家庭的真实需求；还有的地方，经济适用住房价格优势未能充分发挥。又比如一些地方出现的“作假户”、“关系户”违规占用经济适用房、经济适用房小区里出现豪车出入等现象。对此老百姓纷纷质疑经济适用房的保障作用到底体现在哪里，甚至提出要取消经济适用房的主张。这些问题的出现，既有一些地方政策执行不力的原因，也存在着政府职能和市场作用的界限模糊有很大关系。本文通过整理其我国各省市经济适用房建设的经验，并结合当下的实际情况分析经济适用房继续建设的必要性。
一、我国各城市经济适用房建设现状
分析来看，目前经济适用房建设情况主要有以下几类：
（一）探索发展共有产权住房。这种保障房的模式，其实最早就是由南京专家提出的，提出的是共有产权理论。于2007年起，江苏淮安等地开始探索共有产权模式，让政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权。新一轮综合改革中，保障房分配、管理的理念将进一步调整，逐步取消经济适用住房，建立以共有产权住房、公租房为主的保障房体系
（二）探索试点住房保障新类型。比如：北京市正探索推出自住型商品房试点作为经济适用房的补充。自住型商品房按照周边商品房市场价的70%定价，主要面对京籍、非京籍符合条件的家庭；京籍无房家庭、限价房轮候家庭可优先购买。购买后5年内不得租售，5年后上市收益的30%上交财政。上海市正尝试共享住房产权，出售时政府享有优先回购权，开发企业有3%左右的利润，地方政府占30%-40%的产权，其余产权归个人。
（三）转变保障方式，加大补贴力度。天津市通过“建设三种住房（公租房、经适房、限价房）、发放三种补贴（廉租房实物配租补贴、廉租房租房补贴、经济租赁房租房补贴）等模式进行保障，分别对不同收入阶层的住房困难家庭提供实物配租（售）。安徽省铜陵市在2011年9月出台《铜陵市保障性住房建设管理办法》，建立“并轨运行、租补分离、分档补贴、先租后售、共有产权”的住房保障制度架构，租住保障房达到一定年限后，承租家庭可以按照政府定价购买。
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（四）多轨运行政策。烟台市出台《烟台市城市住房保障管理办法》提出将经济适用房、廉租房、公租房“三合一”，统一归并为租赁型保障房。租赁型保障房“只租不售”，以满足基本居住需要为主，逐步实现循环滚动利用。房租不再实行减免，而是实行市场化租金，参照同地段、同类型市场租金水平确定租金标准。重庆市实施经济适用房、廉租房、公租房“三房并轨”的措施。
二、继续建设经济适用房的重要性分析
从上文分析看，经济适用房的保障形式还发挥着重要的保障作用，但从住房保障的长远发展看，租赁类保障房必将逐步取代销售类保障房，但何时取消，怎么替代等问题，还需按照各地不同的政治、经济和文化等特点区别对待，不能一刀切。因此，经济适用房的继续开建有其一定的必要性。
（一）经济适用房建设是构建阶梯型保障房体系的需求。国前大多城市在住房保障形式主要有有四类：廉租房、经济适用房、公租房和限价房。各类保障房都有严格的供应条件和保障对象。就南京市政府而言其一直在推进用共有产权房替代经济适用房和廉租房的工作。近日，在《南京市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则》中，规定江南六区范围内的公租房和廉租房将并轨运行，并轨后统称为公租房。拿南京雨花台区春江新城为例，每平方米每月的租金只有0.69元，一套40平方米的廉租房每月租金只要20多元，这对于多数低保无房户来说，还是能够承受得起的，这是继经济适用房后的又一创举。
（二）经济适用房建设是满足目前住房消费观念的需求。绝大多数居民的住房观念仍以购买住房为主，而不是通过租赁方式解决住房问题。引导市民合理的住房消费理念对住房保障工作至关重要，如果当大多数中低收入人群能接受通过租赁方式解决住房问题时，取消购置类保障房的基础就形成了。否则就会造成保障缺失，可能导致低收入住房困难群体不满。
（三）经济适用房建设是经济持续发展的需求。经济适用房是通过市场化运作、限定销售人群和销售价格的保障房，政府只需要提供优惠政策（如减免土地出让金、配套设施费用等行政事业性收费等），不用直接投资建设，这种保障房模式可以用较小的投入解决城市中大量中低收入人群的住房问题。从目前情况来看，如果将经济适用房所保障的人群全部纳入廉租房和公租房的保障范围，将增加政府的财政投入，同时，城市建设快速扩张，人口急剧增加，需要保障的群体还将进一步增加，而财政收入水平还远未达到能保障各类困难群体住房需求的能力。
（四）经济适用房建设是房地产宏观调控的需求。相比全国房地产一线城市和部分二线城市，部分中小城市市场供需基本平衡，相对在合理价位上，与每年稳步增加的经济适用房供应量有很大关系，特别是住房困难家庭较多的企事业单位，利用自有土地建设单位职工住房，盘活了土地资源，稳定了企业干部职工队伍，增加了住房有效供应，平衡了住房市场需求是有必要的。
三、结 论
经济适用房建设的出发点和初衷是值得充分肯定的，不以因当下管理不完善出现小部份违规而“夭折”了。针对经济适用房违规、监管困难等问题，笔者建议应做好以下几方面的管理措施：一是充分发挥各小区物服企业的能动作用，建立与物服企业的联动机制，定期或不定期地进行巡查。二是补充经济适用房的管理人员，这是因为经济适用房政策实行时间不长，各方面管理跟不上经济适用房的发展，特别是房屋售后的管理，而定期核查跟不上；同时，加强中介机构的管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。三是充分利用社会各界的力量。公开透明是管理经济适房的重要举措，因此对经济适用住房信息应全面公开，接受公民查询，接受社会监督。同时，经济适用住房住户应自觉地公开所住的经济适用住房的用途，接受社会监督，对不公布信息的住户，相关部门及时检查，发现有违规的住户，应依法处理。最终目的就是让城市低收人住房困难家庭买得起房，解决好低收人家庭住房困难问题，实现居者有其房，让居民安居乐业，构建和谐社会。
论文作者:沈明莉
论文发表刊物:《基层建设》2015年17期供稿
论文发表时间:2015/12/3
标签：经济适用房论文; 住房论文; 产权论文; 廉租房论文; 家庭论文; 困难论文; 需求论文; 《基层建设》2015年17期供稿论文;