摘要：设计院除提供传统的设计创新和技术支持，更多时候还需以业主（建设单位）思维提供持续的技术服务，洞察市场需求。房企的拿得成本和建安成本的日益增加，在房企快周转的项目，时间就是企业的金钱和生命，一天动辄就是上百万的财务费用。设计院在设计全过程中能快速反映适合市场，为产品争取更多溢价空间，更接地气去合市场的好产品，以业主思维贯穿全设计过程起到关键作用。
关键词：建设单位；快周转；全设计过程；报建；计容面积；超容；设计修改；风险；多边工程；施工备料；设计管理
设计院在项目设计全过程中，以花都凤凰路项目、地铁官湖车辆段项目、南海上海村地块和南洲路1026地块项目等为例，有以下几点以业主思维的技术服务：
一、按业主开发报建节点无缝对接、零距离、贴身高效配合报批报建等工作。
如：花都凤凰路项目，2018年4月5日收到业主通知要去规划局修改报建方案，我院于4月6日派出2名同事到规划局配合面积的复核。4月12日收到业主1-10#楼方案修改，设计院仅用一天，即4月13日完成1-10#楼和幼儿园的报建通加密。诸如此类，前后数次的报建通来回修改，设计院派专人到规划局全力技术支持配合报建工作。
如：地铁官湖车辆段项目，在设计条件不断的变化，为配合业主单体报建，我院整合全院含分院的设计资源，组织20名主要设计人员，从2018年4月14日至5月8日全力冲刺140万平方米的施工图报建设计（中间还包含配合方案修改和做报建通时间）。报进规划局后，为配合规划局面积验证和报建答疑，我院派专人在规划局办公不少于11天/次
如：越秀星汇瀚府（南海上海村地块）配合业主2018年6月30日要拿建设工程施工许可证。5月25日业主召开项目例会，收到单体报建CPI的方案修改，5天内要完成送审施工图修改后，接着5天内又要完成消防报建修改。6月13日收到业主提供15#、16#楼报建CPI修改方案，我院需商铺重新分格、大堂和局部二层架空改为住宅进行重新施工图设计。我院加班加点按原计划6月15日完成单体报建。在这个过程中，我院边配合方案设计单位的CPI报建修改，边完成消防、人防等专项修改，边完成送审施工图的修改，边完成满足现场施工由于景观方案重大改变而引起的桩基础修改。
如：南洲路1026地块项目，2018年4月19日我院对方案设计单位仅有的三张图纸进行施工图工作前的评审，书面告知业主保障房达不到设计要求，存在通不过报建和送审的风险，但业主要求设计院不用理会。此时我院已完成了电子报批文件、结构桩施工图、结构模型和结构超限送审设计。
2018年5月20住保办提出1#楼保障房达不到要求，需重新调整平面方案，我院之前做的设计及相关工作等于白白浪费了。
方案设计单位仅提供了标准层平面，其他层平面和立面等由我院完成。4#5#楼5月15日要完成单体施工报建，但方案设计单位的建筑高度61.8米超过规划60米的限高，本应由方案设计单位完成修改。为满足业主不可后移的报建节点，我院完成了此部分的设计修改。
二、方案设计单位对计容面积计算的预估不足，不能快速反应超容风险。我院在方案设计单位仅提供标准层平面或不够细化的各层平面的情况下，站在业主角度，快速推进项目，平衡计容面积，优化方案设计。
如：花都凤凰路项目，我院2018年2月9日收到业主确定标准层平面，业主要求3月25日提供报建通。我院3月15日提供第一版加密报建通报建咨询（其中2月15日至2月22日为春节）。3月19日拿到规划局反馈意见及面积计算规则，我院当天按此规则复核后，通知业主计容面积会发生超容的风险，
2018年4月4日要发首开区（1、2、3栋和幼儿园）的建规证时，方案设计单位不提供总控指标计容平衡。我院进行总计容面积平衡的方案修改，核算4-10#楼住宅进行报建框算面积复核，计容面积超容了5427平方米，并于4月4日书面告知业主。
为确保业主5月30日要拿到A、B地块的建规证。4月12日收到业主修改后的标准层平面方案，设计院仅用了一天，在4月13日完成了1-10#楼的报建通的修改。
如：南洲路1026地块项目，5月30日方案设计单位仅提供了标准层平面，我院复核后，书面告知业主总计容面积将超容500多平方米。
在方案设计单位仅考虑平面总计容面积优化方案时，但我院项目组凭借工程设计经验，提醒业主必须考虑避难层计容的部分，并从业主角度出发，在设计例会迅速研究优化方案，并达到计容面积和可经营面积最大化。
三、前期方案确定时间过长，压缩后期施工图设计周期，我院按时且在较短的设计周期内高效完成初步设计送审、保证施工图送审。
星汇瀚府一期一标：（约13.8万平方米）
2018.2.28确定方案 （30天） 3.30完成施工图送审
星汇瀚府一期二标：（约26万平方米）
2018.3.31确定方案 （33天） 5.3完成施工图送审
花都凤凰路A地块、B地块：（约22.1万平方米）
2018.4.12确定方案（14天）4.27完成初设 （37天）6.5施工图送审
如：越秀星汇瀚府项目一期一标约13.8万平方米，业主要求2018年3月30日出施工图。在方案设计单位提资不断修改，到2月28日止，要求2月28日为最后有效提资时间（确认方案），但我院克服了提资不断变更等各种困难，从2月28日到3月30日（30天）完成一期一标施工图送审。
一期二标约26万平方米，3月31日止还不断提资变更，要求业主2018年3月31日为最后有效提资时间（确认方案），从4月1日到5月3日（33天）完成施工图送审。在完成以上施工图送审同时，还配合现场施工进度，4月7日提前出了一期二标桩基础图。
如：花都凤凰路项目约22万平方米（A地块和B地块），我院在方案设计单位不断提资，及各种设计条件不满足的情况下。从2018年4月13日到4月27日（14天）完成初步设计。4月28日到6月5日（37天）完成施工图送审。
四、为配合工地现场施工（施工备料），在设计方案仅有总平面初步稳定，单体平面装饰设计单位还在优化的情况下，我院为配合施工进度，安排提前出桩基础图。“边设计、边施工、边修改、边报建、边送审”等多边工程进行，设计院既满足报批报建线的节点，又全力配合现场施工进度出图，还满足了送审施工图等节点。
如：越秀星汇瀚府项目2018年1月28日收到业主的指令，设计方案仅有总平面和单体标准层初定的前提条件，我院于2月7日完成了一期一标的桩基础图。在此过程中，业主要求设计院确保示范区售楼中心的开放节点，3月5日收到业主初定的方案，我院3月25日（20天）完成售楼中心全套施工图设计招标。
以上设计工作配合都是项目组同一时间段进行的施工图设计。
如：花都凤凰路项目，按2018年2月8日版业主初步确认的方案，我院3月6日完成首开区（1、2、3#楼和售楼部）桩基础图。在3月29日至4月22日其间，为配合业主户型优化，我院先后出了5次的桩基础图，以配合现场施工（备料）进度。
五、业主报建（建设工程规划许可证）碎分，阶段出图指令碎分，多条线下指令，且指令互相不吻合，给设计院带来工作量的倍增，设计院还是全力配合满足业主多条线下指令的需求。
如：越秀星汇瀚府项目一期（A区）为16栋住宅楼，1个小学，1个幼儿园，单体报建分为13个案，每个案的地下室需按塔楼进行垂直分案，地下室相应分为11个案。用于现场施工图也按分证及分标段出图，增加报建出图工作量。单体报建出图时间分散，1~2栋为1个分证，每个证分隔20~30日报出，接着为消防报建及施工送审回复图等工作，使设计周期拖长及有不可控的因素。
如：地铁官湖车辆段项目共拆分71个报建分证。南洲路1026地块项目拆分为7个单体报建分案。设计院全力配合满足业主的需求。
六、设计院有规划、土建、景观和装修全专业、全链条设计与服务配合。
如：东风化工厂项目，土建、装修、景观三板块专业由我院承担设计，装修和景观的提前介入配合，减少后期出了施工图的带来的不必要的变更修改等。
如：花都凤凰路项目和越秀星汇瀚府项目部分样板房的装修提前配合，大大缩短了后续的施工图设计工期。
如：越秀星汇瀚府项目，园林景观专业是外单位设计。在我院出了桩基础图和送审施工图后，园林景观专业施工图设计才提资，提资滞后导致我院要修改桩基础图和施工图的修改。
结语
以上是设计院配合业主，以业主思维的技术服务的现状。同时寄语业主能在以下三点进一步规范设计管理
1、在项目立项、策划阶段，建议项目需有项目策划（含概念性设计）定位报告，营销定位报告等。
2、在规划方案设计阶段，需要明确的设计条件和规划设计条件（指引），建议能下达《设计任务书》。
3、在进行初步设计、施工图设计阶段需要各项设计前置条件和基础资料，如方案的确认（启动）函（委托书）、各专业的技术条件（外网、绿建星级、详勘资料等）、确认的景观及装修方案、人防建设意见书等。
作者简介：
杨青春，男，广东韶关市，1979年8月，大学本科，职称：建筑设计工程师，主要从事建筑设计项目负责工作
论文作者:杨青春
论文发表刊物:《基层建设》2019年第3期
论文发表时间:2019/4/26
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