我国房地产市场现状评析，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,现状论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国房地产经济发展的目标模式是建立以市场机制运行为主、辅以
政府宏观调控与法制监督的成熟的房地产市场经济。房地产市场是否发
育成熟及其成熟度对房地产价格的形式与监控、市场主体的经济行为有
很大的制约作用。因此，客观地分析我国房地产市场的发展现状对于未
来房地产投资、交易与房地产业政策设计有重要的参考作用。
一、房地产市场发育成熟的特征
1、 多级化的有序的市场结构：土地使用权出让市场（一级市场）
、房地产开发市场、房地产次级转让市场等形成的纵横交错的市场网络
及序列结构，使房地产权属在各级市场中能依法自由移转、让渡，房地
产资产价值易于变现，形成市场畅通、交易活跃的局面。
2、 多样化的交易方式：市场的存在为房地产的货币化提供了前提
，而多样化的交易方式则使房地产的变现能力大大增强，拓展了融资渠
道，降低了投资风险。除了普通的租售方式外，拍卖、抵押、典当、股
份化、证券化、互换等房地产交易方式的出现，既使权利人有多种选择
机会，又能形成多样化的房地产价格序列，便于房地产价格评估与价格
3、市场信息真实、 丰富且沟通便捷：房地产市场信息包括房地产
商品本身的质量及权利限制、区域环境状况及发展前景、政策导向，各
种交易价格的历史积累及横向交流。沟通便捷指市场主体获取市场信息
的成本低、透明度高、准确性强、参考价值大。沟通的便捷度取决于中
介服务的完善度及政府部门的市场管理服务质量。
4、 房地产商品的供求弹性较为明显：供求弹性本质上是一种微观
运行机制，在价值规律的基础作用下，如果房地产商品的供求量对价格
、收入、得率及相关商品价格的变动的反应程度较为敏感，即意味着房
地产市场运行机制是以价格机制为主，政府及投资者据此可以了解公众
对价格等变动的反应程度及承受能力，从而正确决策。
5、房地产法制完备、 政府宏观管理得力：完备的房地产法制可以
保障房地产权利人的合法权益，确保房地产交易的公平与公正；政府有
效的宏观管理既能抑制房地产投机、平抑价格，引导房地产业健康发展
，又能保障中低收入居民的住房消费水平，弥补市场机制的缺陷。
6、理性的市场主体：消费者（买方）应能识别自己的偏好， 在收
入预算约束下能从市场上自由选择能带来最大效用的房地产商品；供给
者（卖方）应是具有投资硬预算约束的独立和经济实体，依据市场信号
与政策信息诚实合法经营，而不是凭借行政权力或其他非市场手段搞不
正当竞争。
7、开放的市场系统。虽然房地产市场具有强烈的区域性， 但并不
能因之而使房地产市场自我封闭，产生垄断、盲目排外及地方保护主义
。开放的房地产市场系统中，投资者与消费者可自由进出市场，适度竞
二、目前我国房地产市场发育状况评析
1、多级化的有序市场结构已初步形成， 但房地产商品在各级市场
中的流转不规范。
我国土地一级市场由政府垄断，土地使用权可以在各种使用者之间
依法转让、出租、抵押，房产的商品属性已成为人们的共识，已能依法
在开发商与消费者及消费者之间自由流转，这些事实标志着我国房地产
市场的结构框架区基本建立。但市场级别的划分是以交易对象的权利限
制为依据的，因此，不同权利限制的房地产只能在规定级别的市场中存
在，否则，便违反了市场准入规则。我国目前一级市场上的划拨土地使
用权大量加入次级市场、公房转租牟利、部分产权房的流通受阻与提前
进入次级市场等问题，引起了市场运转的混乱，造成了国有收益的流失
当前应该制定国有房地产的市场准入规则：（1 ）评估各类划拨土
地使用权的地租价格（地租在一定年限内的资本化，归国家所有）与资
本价格（归土地投资者所有），采取重新出让收取补交的地价。收取土
地使用费（地租及部分投资折旧、得息）及土地增值税（社会投资回收
）、折价入股等方式参与交易者的收益分配；（2 ）加强分房的租赁管
理，应允许公房转租，但应经产权人同意，转租增值收益应部分收归国
有；（3）鼓励部分产权房购买者补交购房款，获取完全产权， 依法自
由流通；原产权单位对部分产权房进入市场要严加监控，并按规定参与
部分产权房交易的增值收益分配。
2、已出现多样化的房地产交易方式， 但有的交易方式缺乏法制化
、规范化、程序化管理，同时亟待发展、完善新的交易方式。土地出让
有拍卖、招标及协议等方式，土地使用权转让及房产租售已很普遍，房
地产抵押已是新的热点，甚至典当这种古老的方式也重新出现。多样化
的交易方式使房地产的使用价值及潜在价值在多级化的市场体系中有了
多种实现方式，有利于活跃市场、盘活房地产资金。但有些交易方式缺
乏法律约束，交易缺乏公正、公平。例如：房地产抵押这一在国外非常
普遍的融资方式，在我国则出现了不履行抵押程序，不办理抵押登记、
多头抵押、重复抵押，甚至利用伪造产权证诈骗贷款等问题。因此，加
强抵押、租贷、典当等交易方式的立法建设与监督管理是当务之急。
房地产证券化是一种新型的融资形式。1990年诺贝尔经济学奖获得
者夏普和米勒指出：房地产证券化是未来金融发展的重点。房地产证券
化就是将房地产投资转变为证券形态，将投资者与投资标的物之间的关
系，由拥有房地产所有权改变为拥有有价证券的债权。房地产抵押贷款
实质上也是房地产证券化的一种方式。房地产信托投资在我国未来房地
产金融业中亦将具有重要地位。总之，房地产投资证券化将是我国今后
房地产市场与金融市场接轨的必由之路，值得大力发展。
3、我国目前的房地产中介咨询机构、 房地产专业报刊杂志已如雨
后春笋，不断涌现，有的公司还推出了在全国范围内联机情报检索网络
上运行的房地产专业信息系统，房地产信息正朝着社会化、产业化方向
发展。但也存在如下缺陷：（1）获取信息的渠道不畅通， 机会成本高
：许多购房者很难获得充足的信息相互比较，不少中介公司收费不合理
，且提供的价格偏高；（2）中介商操作水准低，服务范围小， 还停留
在单一的信息服务的初级阶段。
沟通市场信息的主要手段有：（1 ）政府主管部门及时收集资料进
行统计分析，并定期向社会公布。如建立定期的房屋重置价格、租金、
基准地价、交易行情公布制，建立房地产价格指数系统等。深圳市对地
产市场管理实行的四项公布制就值得借鉴：即规划公布制、土地出让和
地价公布制、发展商行为规范公布制、交易管理公布制等，表现了极强
的管理服务意识，增加了市场透明度。（2）加强对中介行业的整顿、
指导与管理。成熟的房地产中介服务组织，应该努力保障客户权益，以
诚信取胜，应该参与房地产开发过程的每一个环节，从投资咨询、价格
评估、项目策划到市场分析、营销策划、中介代理等各种中介服务。
4、房地产商品的供求弹性扭曲或失真， 对于发育成熟的房地产市
场来说，价格信号是房地产供求双方的重要决策依据。如果供给的价格
弹性大于需求的价格弹性，这时存量价格的微弹性大于需求的价格弹性
，这时存量价格的微小变化，就会影响较多的供给，政府可以通过价格
政策或供给管理来平衡市场，反之则需求管理措施更为有效。我国目前
房地产价格中摊派不合理，成本不真实，造成房地产价格偏高，形成投
资过热；同时又由于投机的存在及集团购买力的软预算约束，又形成了
旺盛的需求，从而造成供求两旺的虚假繁荣，加剧泡沫经济的形成。而
利率的变动、银根紧缩，则又使房地产市场大幅度降温，这种大起大落
是不利于房地产市场稳步发展的。因此，加强房地产商品对于各种市场
参数的供求弹性的研究，强以使政府及投资者了解公众对市场波动的反
映程度，预测房地产市场走向，从而正确决策。
5、我国房地产法制建设近几年已有重大收获， 尤其是《城市房地
产管理法》的颁布，标志着房地产立法已跃上一个新台阶，但仍有许多
问题亟待解决：（1）、对房地产权利的法律规定尚不全面。 作为一种
特殊的社会财富，房地产权利种类繁多附之于上的既有租赁权、所有权
及所有权构成要素的分离与组合，又有用益物权，如地上权、地役权等
，更有新型的抵押权、典权、部分产权等，值得在实体法及司法实践中
加以详尽阐释。（2）房地产市场管理法规远未健全， 包括房地产进入
市场的条件、市场主体的行为规范、政府调控市场的法律手段、中低收
入者住房权益的立法保护及市场中介服务的法律规定等，因此，在《城
市房地产管理法》出台之后，我们还亟需土地法、住宅法、房地产价格
法、房地产金融法等配套法规的制定与实施。
6、由于我国经济的泛福利化及居民金融资产结构的不稳定， 造成
了不合理的消费结构与非理性的消费选择。改革开放以来，居民收入增
长很快，但居民的金融资产绝大部分为现金与储蓄存款，其他方面的投
资很少。居民在金融资产与实物资产的选择中，存在不稳定的决策，因
而造成了1988年的恶性通货膨胀与1989—1991年的市场持续性疲软。如
何引导居民的金融资产向住房及其他耐用消费品投资，是一项很复杂也
很重要的工程。在企业产权不明晰、预算约束软化及放权让利的改革过
程中，企业也表现了在房地产投资方面的盲目性。前两年，内地企业、
金融机构甚至政府部门都千方百计筹巨资进军沿海地区炒地皮、炒楼花
便是例证。形色色的房地产开发公司，真假莫辩，扑朔迷离。企业急功
近利的投机心理与短期行为造成了房地产市场虚旺，使政府不得不为之
扼腕，随之而来的是大幅度降温，引起房地产市场资金流向及产品结构
的失衡。因此，如何引导房地产市场主体依据市场经济规律与市场信号
理性地参与市场，是房地产市场建设的关键。当前应采取的措施是继续
推进住房制度改革与土地使用制度改革，深化房地产商品化观念；同时
要继续整顿房地产开发企业，严格新企业资质审查及新项目计划审批，
以期培育合格的市场主体。
7、虽然房地产的固定性与异质性，导致房地产有较强的垄断性，
但成熟的房地产市场必然是开发的统一的系统。不但消费者应该有多种
选择自由，而且房地产企业也应该相互竞争。无视居民住房消费的多样
化及大众化，片面追求价高利大的单一的产品结构如豪华宾馆、花园别
墅、高档住宅等，只能导致商品房的积压、滞销与空租。同样，在区域
性的房地产市场中，房地产开发经营由一家或少数几家企业垄断，由不
利于房地产资源的合理配置与技术进步。据1993年12月4 日《房地产报
》载：山东莱州市坚持建设与销售相平衡的原则”，只设一家房地产开
发公司，事实上，由于房地产投资的巨额性、房地产项目建设周期长、
技术的复杂性等特点，只有一家房地产企业无论在融资、技术力量、经
营管理水平及开发新项目等方面是难以承受的，除非它是一个庞大的企
业集团。当然，一个小小的城市涌进来众多的开发公司万马争相搞开发
，也不是好事。因此，如何根据城市规划及固定资产投资计划，合理地
供给土地，合理地确定开发企业的数量，做到适度竞争、公平竞争，是
政府宏观调控的一个主要任务。
以上约略评析了我国房地产市场的现状、存在的问题及对策。可见
，我国的房地产市场已告别了它蹒跚学步的童年，正走向充满活力的青
春时代。但它的健康成长，它的黄金时代的到来还远远有待于政府部门
的有效引导、扶持与调控，有待于投资者、消费者及相关行业的理性参
参考资料：
1.《土地经济学概论》曹振良主编 南开大学出版社
1993.3.
2.《住房改革：理论的反思与现实的选择》
杨鲁、王育坤著 天津人民出版社1992.12
3.《各国房地产业惯例》朱沙苗著，贵州人民出版社 1994.5
（作者单位：南开大学）＊