摘要：利害关系人是一个法律术语，无论从实体法、程序法中均有涉及利害关系人或者利害关系的权利义务。《不动产登记暂行条例》的实施，为房地产统一登记管理提供了更加明确的法律依据、法律保障。从法律层面揭示了房地产产权交易、登记、转移、变更到登记簿保管存在的必然性，即法定性、唯一性、适时性、凭证性、交易安全性。
关键词：登记资料；权利人；利害关系人
伴随着时代的发展，房产已是中国百姓家庭的极为重要的财富，没有哪项资产像房屋一样对人们的生活如此重要。当今房地产市场空前活跃，房产档案的利用越来越频繁。如何辨析利害关系人查询房产档案，一直是房产登记机构的难题。
一、“利害关系人”的法律界定
从各部法律条文中不难发现，利害关系人是一个法律术语，无论从实体法、程序法中均有涉及利害关系人或者利害关系的权利义务。如《民法通则》第19条、第 22、第 23、第 24 条；《民事诉讼法》第 119 条；《行政诉讼法》第 27 条等等，这些法律条文对利害关系人或利害关系的概念都没有一个明确的定义表述。在不同的部门法律中利害关系人的诠释的范围也不尽相同。如在民事法律关系中，利害关系人通常指近亲属和债权债务人，及其他亲属、朋友或居委会、村委会。而行政诉讼法律关系中的利害关系人，通常指权益受到具体行政行为侵害的直接当事人，并且其合法权益与行政行为之间必须存在有因果关系。
2007 年颁布的《物权法》在“不动产物权登记”一节中第 18 条的阐述：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料、登记机构应当提供。”第19条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记……不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记……。”《物权法》同样没有对利害关系人的概念和范围进行界定。
2014 年 11 月国务院公布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第四章节“登记信息共享与保护”中的第 27 条：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。本条分为两个层面内容，一是权利人、利害关系人的查询，二是公务查询。
本条第一款规定了权利人、利害关系人有权依法对不动产登记资料查询和复制，赋予了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利。明确了不动产登记机构应当在符合法定条件的情况下向权利人、利害关系人提供登记资料的义务。以上可以看出基本上是对《物权法》的贯彻。同样，《条例》中也没有对利害关系人的概念和范围进行明确界定。
二、房产登记机构审查申请人的查询
《条例》中虽然对不动产登记信息的查询利用进行了明确规定，但对不动产登记结果资料和原始登记资料并没有作出区分，而是采取了有限制的公开查询模式。笔者以为，这同样也是对《物权法》规定的沿袭。
《条例》第 27 条中的“权利人”是指在不动产登记簿记载的不动产物权人，而并不包括债权人，在实际操作中，人们通常将此混为一谈。笔者认为，在此应特别加以强调。由此不难看出，如房屋的租赁权人就不属于这里所陈述的权利人的范畴。
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综上分析，我国法律对“利害关系人”的概念并没有明确的规定，理论界和实践中对此概念的界定也大多不尽相同。因此，对如何审定申请人究竟是否属于利害关系人进行判断，登记机构只需要在形式上进行审查查询申请人是否是利害关系人即可，无需进行实质审查。即申请人只要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人。例如：房屋继承人、受赠人和受遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。
三、律师查询房产档案及限制
近年来，在房屋登记机构工作中，经常会发生律师提出异议，认为律师应该有直接查询、复制房屋不动产登记的主体资格。可以和公检法等部门工作人员一样，提供相关证明后对房产档案进行查询、复制。由于《条例》属行政法规，其并没有单独将律师明确列入到房产登记信息查询时不受限制。根据《律师法》第 35 条的规定：“受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民法院、人民检察院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。律师自行调查取证的，凭律师职业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。”律师如需查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料，可以申请人民法院、人民检察院调查，也可凭律师执业证书和律师事务所证明和当事人的委托书，委托书只要与被查询内容有利害关系，就可以向不动产登记机构申请查询。律师只是普通民事代理人，是受委托人，当然在查询委托人涉案的房屋登记的原始凭证时，律师必须出具立案证明。
由此分析，笔者认为，律师在查询登记簿时是不需要立案证明的，但是在查询原始房产档案资料时，必须提供立案证明，才能使用所有权人或者利害关系人的委托身份进行查询复制。部分律师认为自己是从事司法工作的人员，可以参照和公检法等部门工作人员一样查询条件的观点是不成立的。
四、国家机关公务查询房产档案
《条例》中第 27 条第二款明确规定了有关国家机关依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料，即公务查询。公务查询的法律主体包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等机关，这些国家机关在执行公务的过程中，可能需要对当事人的不动产信息进行查询和复制，以便全面了解当事人的财产状况。它不等同于普通公众或者厉害关系人的查询，对于这类查询大多是由于权利人牵及到一些国家机关需要调查处理的事件所引起的。对于国家机关在执行公务时进行的查询，我们房屋不动产登记机构有协助提供相应的不动产登记资料以供查询和复制的义务。综上所述，房产档案信息查询可分为两大类别：第一类是登记资料信息即登记簿，权利人、利害关系人可以公开查询、复制。这些资料信息主要是权利负担，有无抵押、查封等等。第二类是登记资料信息即原始登记档案资料，是有限公开，因为涉及到个人隐私权的保护。目前，全国各家房产档案馆对如何管理房屋权属登记信息查询，主要遵循《房屋权属登记信息查询暂行办法》（简称《办法》）。具体查询《办法》中第 8 条、第 10 条、第 11 条对各部门如何查询原始登记资料的范围进行了明确。
参考文献：
[1]《民法通则》
[2]《民事诉讼法》
[3]《行政诉讼法》
[4]《物权法》《律师法》
[5]《房地产登记技术规程》
[6]《不动产登记暂行条列》
[7]《房屋权属登记信息查询暂行办法》
[8]胡志刚：《不动产物权新论》上海学林出版社
论文作者:徐萍
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/15
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