摘要：现如今，我国的城市发展迅速，城市轨道交通如地铁不但能使居民出行更加便利，也能在一定程度上缓解交通堵塞问题，并引起城市区域格局发生变化，提升有关地区的基础设施水平，改善产业基础和集聚力，这些都对地铁沿线住房的位置选择和价格产生很大影响。从轨道交通站点的影响辐射范围、轨道交通影响效应的定量计算、轨道交通对住宅价格时间效应和空间效应这几个方面梳理已有的研究成果，为我国在地铁建设方面进一步探讨这些问题，提供理论和经验借鉴。
关键词：城市轨道交通；沿线房地产价格；影响辐射范围
引言
随着社会不断发展，各个城市的拥堵问题越发凸显，居民的生活质量也参差不齐。为了改善这些情况，地铁等轨道交通方式在各个城市先后大范围地建设，建设到某处，附近区域的住宅价格就产生一定的变动，这种现象引发了国内外学者们的关注并激起了研究兴趣，开始对轨道交通影响沿线住宅价格问题进行深入探讨。由此也引出了很多问题：地铁的站点对周边住宅区域的影响辐射半径范围是多少？地铁的建设规划实施与正式运营前后对沿线房价产生的影响一直是显著增加的么？影响程度又是多少？准确测算轨道交通对沿线房价的影响，对住房需求者做出合适的置业选择，以及房地产开发商制定最终的定价策略有着积极的作用。由此，这些问题就显得非常重要。
1地产的交通因素及区位因素影响分析
1.1交通因素对沿线地产价值的影响分析
交通因素主要包括时间距离、出行成本和轨道交通客流量。活动是人与人之间进行的物品或服务交易，交通便利的区域更便于公众出行和物品运输，因此交通便利区无疑是公众出行和商户经营的首选。城市轨道交通作为快速、高效、准时的新时代交通工具，其建设会显著提高沿线交通的便利程度，影响公众出行的时间距离、出行成本及出行意愿，同时影响该区域客流量的大小，进而促进地产的发展，对沿线地产的价值产生重要影响。
（1）时间距离
随着社会经济的发展，城市生活节奏越来越快，公众对公共交通便利、快速、准时的需求度越来越高，对时间距离的忍耐力逐渐下降，公众更倾向于去时间距离较短的商业区进行消费。轨道交通可达性高，以其准时、高效的优势大大缩短了公众出行的时间距离。此外，步行接驳距离也是出行者计算时间距离的重要组成部分。地产距离轨道交通站点越近，公众出行总时间距离越短；反之，总时间距离越长。
（2）出行成本
公众在进行出行选择时，并不单单考虑时间距离，出行成本产生变化公众的出行意愿随之变化。某市地铁票价1~6站2元，7~10站3元，11~16站4元，17站及以上5元。根据某财经学院某统计研究院的一项专项调查显示，某市公众日平均出行距离约为10km，选择出租车、私家车、公共汽车和地铁出行所需费用分别为12元、5.4元、2元和3元，但私家车出行还要支付一定的停车费。由此可知，选择公共汽车出行的经济成本最低，地铁次之。但出租车、私家车和公共汽车的时间距离受路况影响显著，往往无法保证时间距离，增大出行成本。
（3）轨道交通客流量
由于公众更愿意选择在轨道交通周边进行工作、生活和娱乐，轨道交通无疑为沿线带来了充足的人流量，激发了更多的需求，使轨道交通沿线的地产价值增高。
1.2区位因素对沿线地产价值的影响分析
区位因素可以由轨道交通周边的人口密度和环境来体现。活动满足的是人类生存及娱乐的需求，与人口数量密不可分。人口密度大的区域，交易需求量大，地产价值随之增高。环境良好，配套设施齐全，竞争激烈，会更容易吸引公众进行消费，致使商业地产增值。因此，区位因素也是影响地产价值的重要因素。
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1.3噪声产生机理及影响因素
城市道路交通噪声是指各种机动车辆在道路行驶过程中产生的整体综合噪声。车辆本身噪声由车辆驱动系统产生的动力噪声、运动系统噪声和喇叭噪声构成。影响道路交通噪声的因素有车辆本身构造系统、车流量、车型比、车速、车流密度、路面材料特征、路段性质（直路或十字路口）、道路结构（包括地面道路、高架道路）、道路坡度以及鸣号次数等。道路交通噪声是各影响因素共同作用的结果。
2轨道交通影响效应的定量计算
2.1国外学者的研究
为了使轨道交通对沿线房价的外部收益转变为内部收益，国外学者对轨道交通对附近区域房价产生的影响进行了量化研究，建立了特征价格模型、交通成本模型等定量模型进行具体分析。在研究美国加利福尼亚州的轻轨对附近区域的影响时，运用的是特征价格模型，其中具体研究了轻轨沿线400m半径范围内的房地产，结果表明，市中心的轻轨站点影响附近房价的程度比郊区的影响大得多，市中心的轻轨站点使得附近的房价格提高了120％，而其他站点仅提高了约20％。除了特征价格模型这种定量模型之外，交通成本模型也是另一种常用的模型方法。有学者采用了此模型，研究美国得克萨斯州的轨道交通对周边的影响，结果表明，郊区的轨道交通站点相对于市区来说，会使得其周边的房地产价格得到更大的提升。并且对23个市区与郊区的车站约400m半径范围内的物业与非轨道交通站点区域内的住宅价值具体值也进行了比较，结果表明，地铁站影响范围内的房价提升的具体值为53％。近些年，国外很多学者运用了更加复杂的定量模型，对轨道交通与沿线房地产价值之间的相互关系进行了研究。其中，有的学者将计量经济学分析引入特征价格模型中，而有的学者在特征价格模型中放入了空间加权矩阵。此外，还有些学者则是在研究轨道交通和沿线房地产价格变化之间的关系时，运用了信息地理中的GIS技术。
2.2国内学者的研究
关于轨道交通影响效应的定量计算，不但是国外学者探讨的主要内容，同样也是国内学者的研究重点，更是这个问题研究方法的突破之处。某学者建立了一个较为简单的模型，采用交通成本模型的方法进行研究，结果表明，地铁的建设运营使得其周边房价的增值变化为平均238元/平方米。利用特征价格模型的方法，对某地铁8号线的影响进行定量研究，结果表明，地铁站点对房价有显著的增值效应是在沿线1.5km范围之内，当然，在地铁不同的站点上房价变化的程度差别是很大的。运用特征价格法，对某地铁1号线进行了更为复杂的研究，测算了轨道交通因素的回归系数，结果表明，轨道交通对沿线房价的确存在着很大的影响，具体表现为轨道交通对住房总价的增值率为8.8％，而对住房单价的增值率平均达到了9.1％，这证明了某地铁1号线对沿线住宅价格明显的升值作用。
结语
城市轨道交通极大地提高了附近地区的交通便利性，也极大地促进了周边地区土地的高密度开发和经济的发展，从而提升了周边房地产价值。从国内外学者的研究结论可发现，运用空间计量在定量研究中是分析城市轨道交通影响站点周围房价变动的发展趋向，目前来说国内外学者研究的重点都是轨道交通对周边区域住宅价格的影响范围和幅度。大多数国内外研究结果表明，在距站点较近的范围内，住房价格受轨道交通影响程度较为明显；而随着离站点的距离加大，轨道交通对房价的影响程度逐步降低变弱。随着定量研究的深入，一个模型的解释能力的程度成为评判其优劣与否的参考项，而这在很大程度上取决于所收集到的数据。已有研究结果显示，特征价格模型方法是运用最为普遍且成熟的一种模型，关键是由于它一方面所需的实证数据都很易于获取，另一方面是各种因素都被综合考虑。而且，在实践的检验过程中，该模型的确对现实的解释能力都很强。综合来看，我国未来的地铁线路建设，应统一规划、整体布局，将线路开发、站点安排与土地利用和城市空间布局结合起来，在最大程度上发挥地铁效益的同时，促进房地产业繁荣发展。
参考文献：
[1]钟宝华.轨道交通对周边住宅价格影响的研究[D].上海：同济大学（硕士学位论文），2007．
[2]尹爱青.城市轨道交通对周围商品住宅价格影响的实证研究———以南京地铁一号线为例[D].南京农业大学（硕士学位论文），2009．
论文作者:朱似锦
论文发表刊物:《基层建设》2018年第29期
论文发表时间:2018/11/17
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