我国城市土地市场浅论，本文主要内容关键词为：土地市场论文,我国论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国经济体制改革的目标模式是建立社会主义市场经济体制，商品货币关系的存在，市场经济的发展，是城市土地能够计租的前提条件。我国城市土地市场是社会主义市场体系的重要组成部分。培育与发展城市土地市场必须遵循社会主义市场经济的客观规律，符合市场经济的规范要求。
一、市场构成与运行
所谓城市土地市场，是指城市土地所有权或使用权流转或让渡的场所。城市土地市场是由各种相互联系的专业性土地市场组成的一个完整的市场体系。根据香港土地市场的经验与社会主义市场经济的要求，具有中国特色的城市土地市场由四个具体的专业性土地市场组成：
1.城市土地来源市场。城市土地来源市场是指国家增加城市土地含量，扩大城市土地来源，为城市土地出让作准备的市场，主要包括农地征购市场，以及旧城拆迁市场。农地征购中，“征”带有强制性、属行政手段，出于国家垄断的需要，“购”带有买卖因素，属经济手段，是市场原则的要求。只有在农地征购市场，才能发生土地所有权转移，即由农村集体所有变为城市土地国家所有。对农地的征购，应该由国家垄断经营，由国有土地代表部门、或其指定的土地的投资开发公司监督实施。这是我国城市土地国有制的原则要求，同时也有利于控制城市过度扩张，保护耕地资源，统一管理土地价格，防止土地投机。农地征购行为实质是土地所有权买卖，因此，征购价格应遵循马克思主义地租理论，并符合社会主义市场经济的要求。
拆迁市场也是城市土地来源市场的一个组成部分。因为在一定时期内，旧城拆迁可增加城市土地的供给量，拆迁并没有发生土地所有权的改变，只是国家依法收回未到期的土地使用权，但拆迁与农地征购一样带有强制性和统筹性，宜于国有土地代表部门或政府指定的土地投资开发公司垄断经营。
2.城市土地出让市场。城市土地出让市场是指国家出租城市土地使用权而形成的土地市场。在出让市场，国家作为城市土地所有者，按照城市土地所有权和使用权相分离的原则，把一定地块的土地使用权，有偿有期出让给单位或个人。出让市场流转的是城市土地使用权，不包括城市土地所有权，这是一种单向的流动，即由国家流向使用者。土地的供给由政府垄断，供给的时间、规模、方向等都由政府按计划确定，土地使用者只能根据政府供给，在与其他使用者进行竞争中选择。在出让市场上，计划调节作用较大。根据出让期限与付价方式不同，城市土地出让市场又分为批租市场与年租市场。
3.城市土地转让市场。在转让市场，流转或交易的客体是未到期的土地使用权，市场主体是众多的土地使用者。
按交易方式的不同，城市土地转让市场分为转卖市场与转租市场。转卖市场是指从出让市场上合法地取得土地使用权的原土地使用者将未到期的土地使用权一次性转卖给新的土地使用者，并一次性收取剩余期限内的租金，或土地使用权转卖价格的市场。转卖后，原土地使用者的一切权利和义务转移给新土地使用者，国家与原土地使用者的租赁关系成为国家与新土地使用者的租赁关系。转租市场是指，从出让市场上合法取得土地使用权的原土地使用者将土地使用权出租给新土地使用者，按年收取地租或土地使用权转让租金的市场。转租后，国家与原土地使用者的租赁关系不变，土地使用权的承租人与原土地使用者是直接租赁关系，与国家是间接租赁关系。
城市土地转让市场是建立在追求利益最大化的企业或个人微观基础上的市场，反映着土地使用者之间的横向经济关系。
4.城市土地金融市场。地产经营投资大，周期长，风险多，城市土地市场的发展和运行离不开银行等金融信用机构的支持。无论是土地开发公司、房地产开发公司，还是土地使用者，都需要经常采用土地抵押、发行土地股票和土地信贷等方式。通过金融机构筹集土地开发和经营资金，从而形成专业性土地抵押市场、土地股票市场和土地信贷市场。
城市土地市场是作为一个有机整体存在并发挥作用的，各专业市场相互依存、相互作用，彼此间存在着密切的经济联系，从而使城市土地市场连续不断的运行。
二、土地价格的基础与影响因素
土地价格不是其价值的货币表现，也不是土地本身的购买价格，而是土地所能提供地租的购买价格，土地价格的实质是地租的资本化。
土地物质是一种自然资源，并非人类劳动产品；而土地资本是人类活劳动与物化劳动在土地物质中的凝结，是附着于土地物质的土地资产。城市土地是土地物质与土地资产的统一体。土地物质即土地自然资源，具有效用性，一旦被人们占用，就必然产生垄断性。这种垄断性导致了对土地所有权与经营使用权的垄断。因此，土地所有权与使用权在转移时应得到经济补偿。在两权分离条件下，地租正是土地所有权（包括经营使用权）在经济上的实现形式。既然土地物质能够给土地所有者带来真正的地租收入，那么所有者在出让土地物质时，必然要求得到相应的补偿。在商品经济条件下，土地物质如同商品一样，出现了自己的价格形式。但“价格可以完全不是价值的表现”。〔1〕土地本身没有价值，其价格的实质不过是真正的地租的资本化。
土地资本，其物化形式就是土地资产，它是劳动所创造的价值的一种特定存在的形式，具有可增加性。在商品经济条件下，土地资产与其它资产一样，要求得到利息或获得平均利润。土地资产在使用中会发生损耗，需要得到价值补偿。因此，土地资产出让时所采取的价格形式，不同于土地物质价格，而是土地资产价值的反映，其实质是土地资本利息的资本化。
如果城市土地所有者参与土地投资，则土地价格由土地物质价格与土地资本价格两部分组成，土地价格的基础是地租的资本化与土地资本的补偿及利息。如果城市土地所有者并未参与土地投资，则土地价格的基础仅为地租的资本化。
地租的资本化，土地资本的补偿及利息构成城市土地价格的基础，但实际土地价格的大小要受到许多因素的影响，在市场经济条件下，最主要的影响因素是城市土地市场的供求。
影响城市土地价格的因素除供求关系外，大体还有以下几类：1.经济因素。如国民经济发展状况、物价水平、财政金融状况等。2.行政因素。如土地利用计划及政策、税收政策等。3.社会因素。如城市基础设施建设状况，人口增长率及密度、收入水平等。4.区域因素。如交通系统状况、地块位置、环境状况等。
三、建立和发展土地市场的对策
我国城市土地市场起步晚，目前虽有一定的发展，但如果与我国的商品市场、金融市场、房产市场等相比，不仅发展程度低，而且发育状况也不健全。建立和发展土地市场就必须注意下列问题：
（一）理顺产权关系。产权的核心是所有权，产权界定要合理，产权关系要清晰，这是市场经济的客观要求，也是市场经济发展的前提条件。因为市场交换的对象就是财产的权属，而市场交易的结果则决定财产主体的利益。我国城市土地既是一种国有资源，又是一种国有资产。因此，界定城市土地产权，理顺产权关系，并给予法律保障，是进行土地交易，发展城市土地市场的前提条件。
（二）完善改革措施。充分发育、完善城市土地市场是一项极其复杂的系统工程，需要进行一系列的配套改革。
1.建立合理的价格体系。我国的价格改革取得了一定的成就。目前，约有90%左右的商品价格是在市场中形成的。价格改革取得的进展为土地市场的培育、土地价格的形成提供了有利的条件，但必须清醒地认识到我国的价格体系还有待进一步理顺。
2.建立合理的税制。在传统体制下，土地生产要素的价格是淹没在企业利润中的，虽然国家通过高所得税政策取走了其中的一部分，但并没有与企业占用土地的数量和质量联系起来。而建立土地市场的合理要求是，企业先对国家支付土地使用费或地价，并计入成本，然后由国家对构成企业真正的经营利润征收所得税。
3.规范土地金融业务。土地开发耗资大、周期长，发展我国城市土地市场必须依靠金融市场。当务之急，应该首先进行金融体制改革。我们主张在中央银行及其分支机构的统一领导与监督下，成立地产银行或房地产银行，集中进行土地金融业务。只有这样做才真正有利于国家加强和改善对土地金融市场的宏观管理，促进城市土地市场健康、稳定地发展。
4.加快土地立法工作。土地市场的建立和发展将引发一系列问题，需要从法律上加以规定和调节。
（三）抑制土地投机。基本措施：一是征收土地增值税。二是规定最低投资水平。三是实行土地交易许可制和申报制。
（四）整顿隐形市场。城市土地隐形市场是指在法律规定的范围以外，不按合法土地的市场规则，通过隐蔽或变相的形式，私下进行城市土地使用权的交易活动。隐形市场的普遍存在，影响着城市土地的正常流转及合理利用，干扰着公开合法的城市土地市场的发育和运转。因此，发展城市土地市场，必须对隐形市场进行清理整顿。
整顿隐形市场的措施：一是理顺产权关系，明确国有土地所有者的人格化代表。二是强化土地市场的管理和监督，规范市场交易行为。三是，堵塞国有土地收益流失，截断隐形市场动力来源。
注释:
〔1〕《马克思恩格斯全集》第23卷》120页。