咸阳市建筑业劳保基金统筹办公室
摘要：随着我国经济的持续增长，竞争的加剧，国家相关政策的不断规范，房地产行业已经进入行业洗牌和调整阶段。这样意味着房地产行业想要在市场中站稳脚跟必须寻找新的发展模式。为此，本文从占据房地产行业价值链重要环节的施工环节入手，具体分析房地产行业面对施工企业存在的成本控制、施工管理和战略目标分歧等问题，提出相应的解答方法，为房地产行业的发展指出新的方向。
关键词：房地产；施工企业；成本；管理；战略联盟；共赢
一、引言
在我国经济持续增长的环境下，房地产行业得以快速兴起，并且发展的热度一直有增无减。在巨大利润的诱使下，同行业间的竞争越来越激烈，投机活动十分严重。这不仅使得房地产无步伐无节奏的开发影响城市整体规划，也使得房地产投资的增长速度大大超过了消费增长率和城市化进程，导致城市发展的虚化快。
二、房地产行业对施工企业存在的问题
1.房地产企业的施工成本问题
在房地产行业激烈竞争和国家强大的宏观调控背景下，房地产行业的暴利时代已接近尾声。而主要靠规模扩张为取胜关键方式的房地产行业在对施工成本的管理和控制方面一直比较粗放。主要表现有：第一，施工企业的选择问题。施工企业的质量很大程度的影响了房地产项目开发的工程建设成本、完成质量和进度。然而，很多房地产企业在选择施工企业常常由非市场因素决定，例如领导推荐等，同时房地产招标中时过于单纯的追求低报价的施工企业。而这些低报价施工企业中很多自身实力不够，或者为了达到中标的目的，选降低预算金额，而在最终决算时提高工程造价。这些都会增加房地产企业的施工成本。第二，施工企业材料使用问题。现阶段，建筑领域出现了很多新的工艺和材料，而房地产企业没有意识到新材料的重要性，更无法积极地将其引入到施工建设中，进而实现成本的节约。
2.房地产企业的施工管理问题
这主要体现在：一是房地产开发项目在施工过程时的变更处理问题。在房地产项目开发中，项目施工企业提出很多的设计变动，而房地产开发企业没有认真核查这些变动就进行整体项目设计的修改，预算部门也没有做到详细比较更改设计的项目造价，这就使房地产开发企业不得不支付一定的设计变更费、施工单位返工费，还使得变更后的工程费用增加。二是房地产开发项目在施工过程中问题的优化处理。施工过程能有效检验整个房地产开发项目的工作，并不断发现和改进项目问题。实际操作中很多房地产开发企业并未对施工企业在此方面此方面做出要求，因而无法优化项目进而降低施工建造成本。 三是施工企业的农民工问题。施工企业人员包含管理人员、技术人员和一般工作职员，其余的就是农民工人员，农民工其实是施工企业运作的主要部分，但由于农民工流动性大、农民工管理难度增加，加之，我国对农民工出台的各种保障性政策还在实践和完善中，所以对施工企业统筹管理增加一定的难度。
3.房地产与施工企业战略目标分歧问题
通过房地产项目的开发和实现紧紧联系在一起的房地产开发企业和施工企业，在很多方面存在分歧，主要的有：一，利益追求上的差异。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在合作过程中，房地产开发企业希望有效降低房地产项目施工过程中的建造成本，增大在房地产开发项目过程的利润；相应的，施工企业希望能从房地产企业获得房地产施工项目。若双方只顾自己利益的最大化，那么整个项目的开发必然是失败的。因此，如何协调好双方获取目标利益的行动问题举足轻重；二，房地产开发企业和施工企业的经营理念、企业文化差异问题。这些差异的存在会给双方的沟通带来问题，容易引起员工之间的摩擦。处理的不当严重时能导致双方合作的破裂。三，施工企业对房地产开发企业的依赖问题。施工企业缺乏独立的主体地位，它不仅依赖于相关行政管理部门，更依赖于房地产企业的开发项目的获得。这也是房地产行业亟需解决的问题。
4.房地产泡沫使经济发展虚快化问题
房地产企业出现泡沫经济的主要由以下几点引起的:第一，我国房地产市场投资供求不平衡，投资需求过于旺盛，投资率偏高，前几年银行信贷对房地产过于支持，投资规模不断扩大同时也带来收入水平和消费水平的提高，又使得经济增长过于依赖投资增长。第二，我国住房保障体系还在实践和完善中，房地产开发企业对住房过分强调销售为主，只考虑到当前企业利益，而无法兼顾与城市科学规划和城市经济增长一致的发展。
三、解决房地产企业面对施工企业存在问题的对策
1.有效控制施工成本
首先，选择合适的施工单位。兼顾施工单位的经济实力、技术条件、名望信誉等和工程的实际情况两大方面对施工企业进行招标，进而挑选出最合适的施工企业。其次，保证对招标底价的严格审查。房地产开发企业应当充分认识到严格审核招标底价的重要意义，科学的编制招标计划。只有对低价的招标企业严格审查才能保障招标企业的质量。最后，房地产开发企业应当及时根据施工单位反映的进程，提早制定施工计划，施工单位在施工中严格执行各项指标、保全兼顾各个进程的步伐。与此同时，房地产企业应当打破传统制造成本观念，紧跟时代潮流，引进新工艺、新材料，通过施工中新材料、新工艺的使用增加卖点和销售单价，为整体项目获得附加利润。
2.科学实施施工管理
第一，优化施工设计变更。房地产项目开发实施过程中不可避免的会出现与设计图纸不同之处，因此，为了降低建造成本，高效高质的完成项目建设，房地产企业应挑选技术先进、积极实惠、科学合理的施工方案，实现设计变更的优化。第二，合理控制施工变更费用。项目施工设计的变更必然会引起施工工程总量的变动。房地产开发企业应当精确计算变更后的投入费用，尽量避免不必要的施工变更，以节省资金。第三，强化施工管理。根据施工建造能在实践中为项目的完善提供更切合实际的解决策略的特点，房地产开发企业可以鼓励施工企业提出更节约成本的施工方案，并给予相应的奖励。第四，重视对施工企业农民工权益的保护。从企业角度来看，房地产开发企业应当加强对农民工权益维护的意识，完善企业农民工用工制度，在政府政策法规的指引下，建立健全农民工劳动保障体系，让农民工得到有效利益，使其能发挥积极作用。
3.建立施工战略联盟
对施工企业建立激励约束机制，实现双方利益的共赢发展。每个企业最大目标是追求自身利益的最大化，房地产开发企业应当保证参与战略联盟的施工企业利益的获得，才能使施工战略良好运行。房地产开发企业可以通过奖励施工企业对房地产开发项目提出有效建议、允许施工企业获得本公司最新信息的权限等方法激励施工企业朝着房地产开发企业设定的目标前进，于此对应的是，房地产开发企业可以采用淘汰机制、合同约束、媒体约束等手段保证施工企业的行为不偏离设定的目标。这不仅能促进双方的协作发展，也能在一定程度上，提高施工企业自身素质和市场竞争力，缓解施工企业对房地产企业的依赖。
4.积极响应政府政策
要想彻底抑制房地产泡沫使经济发展虚的快，中央政府对房地产经济出台一系列强有力的及时调控的政策为主导地位。而实现房地产行业经济的正常运作需要房地产企业和施工企业的大力支持。房地产和施工企业应该严格依照政府颁布的土地使用政策，积极配合政府对房地产行业结构的调整工作，调控好开发增量的节奏，避免投机行为的发生，为房地产行业的健康发展贡献力量。
四，结语
我国房地产行业正处在行业瓶颈发展阶段，短期内在政策的影响下，行业内部会不断的调整、变革，市场也将会更加规范。新的市场形势下，我国房地产行业需求将依然保持增长。加之，同行业的激烈竞争，房地产行业必须补单的探索和转变，才能不被市场淘汰。房地产行业只有破除以往粗放的经营管理，严格控制施工等各个影响房地产行业利润的环节，积极探究更加行之有效的经营策略，才能不断的提高市场竞争力。
论文作者:陈黎
论文发表刊物:《防护工程》2018年第29期
论文发表时间:2018/12/28
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