摘要：成本控制的最终目标是通过成本控制管理将成本合理地揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行成本优化，以达到效益最大化。房地产企业向要获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的项目外，还必须采取正确的控制战略，建立成本控制体系，以期指导企业降低开发成本。
关键词：房地产企业；成本控制
一、引言
随着我国经济的快速发展，房地产企业的数量和规模都在不断的增大。由于外部经济环境的变化，加上政府对土地的调控，使得土地交易透明化，土地价格普遍较高。在这样的形势下，房地产企业如果延续粗放的管理模式，不改变思路，不加强内部管控，那么很难在市场中立足。成本管控就是房地产企业管理的重要内容。
二、内控理论阐述
内控就是指企业的内部控制。企业的内部控制主要是对企业经营过程中的经营效率、效果、资产安全、财务报告等相关信息进行控制和管理。企业的内部控制是由企业领导实施，通过内部控制来保证内部相关信息的真实程度，法律法规、资产安全等的合理性。内控是企业管理的重要组成部分，企业通过内部控制可以有效的调节和约束企业的经营，进而对企业的经营管理起到监督控制的作用。在行为规范体系方面，房地产企业可以从工程的发包管理、招投标、合同管理、预结算管理、工程成本定额标准、工程质量标准等方面制定一系列强制性规定；为保障制度能执行到位，施工管理部、质检部、预算部、工程招标小组等职能部门都应该配合全公司的成本控制工作，制定一套与房地产开发企业工作标准对应的质量、安全、进度、工期等的标准文件，并执行及调整。
三、房地产企业成本控制的要点
（一）从产品线考虑，建立产品数据库并配备相应的集中采购供应商库
国内部分管理先进的房产公司已初步建立了自己的产品数据库，在对国内市场进行充分研究的基础上，对地域（城市）进行精细划分，规定二级（城市）公司产品的类型、级别，从产品上使成本可控。集中采购获得与产品相适应的供应商，提供质优价平的商品和服务。以恒大地产为例，已初步建立并完善自己的产品数据库，集中采购也已日趋成熟，这就使得与产品对应的建造成本相对固化、可控。战略合作伙伴往往只要知道恒大地产在哪里拿地，做什么样的产品，体量有多大，基本对该项目的投入已心中有数。建立产品数据库，集中采购到位，不但固化了建造成本，也大大缩短了项目前期准备的时间，减少了大量的沟通成本，实现了房产公司快速周转的经营诉求。
（二）加强内部管理，控制风险，实现成本管控闭合
1.加强组织结构控制，控制管理成本房地产企业在经营过程中，必须要重视公司的组织结构。健全完善的组织结构能够在一定程度上加强公司成本控制的效果。首先，应该明确公司内部各部门的职责，在核算部门的成本时，不仅可以及时提供核算结果，也能保证各部门的核算信息真实全面。其次，要明确要求各个部门之间遵循不相容职务相分离的原则，以此来促进各部门之间相互监督，规避部门之间出现串通联系的现象，从而降低风险成本。另外，想要控制公司的成本，还要对审批制度进行改革，很多房地产企业领导由于权限过大，所以，重大的决策都可以自行表决，这很容易造成贪污舞弊的现象出现。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，房地产企业要对领导的权利进行合理的控制，比如公司的财务开支，要多方领导逐一审核后才能签字通过。另外，对于重大的决策，要做到执行和监督分离，比如将审批权限分散到部门负责人的手上，负责人审批后，再由相关领导进行集体审批，以此来提高审批的质量。
2.从风险理论角度控制经营风险。房地产企业应该建立起严格的内部控制管理制度，通过严格的规章制度，可以在很大程度上降低操作风险，也能有效避免由于个别员工的差错导致公司发生经济损失。从很多房地产企业破产的案例中可以发现，导致公司破产的原因很大一部分是由于公司员工或者领导操作失误引起的。房地产企业的经营环境比较复杂，内外部的经营都需要管理控制，在经营过程中需要大量的资金投入，由于房地产项目建设回收资金的时间较长，所以，中间任何一个环节出现失误都会给公司造成严重的经济损失。因此，公司内部控制管理制度的建立应该结合经营的特点，比如建立员工行为操作规范机制，对任何一个环节的操作都要进行严格的监督管理，以此来避免不必要的风险产生。另外，公司要加强财务方面的控制工作，比如对原始凭证的记录要严格审查，在相关工程完成后，要对原始凭证进行整理归档。另外，对于财务账本、财务报告等重要的财务信息要进行严格把关，明确规定财务权限，保证财务资料的安全。严格规范了财务工作的严谨性、准确性，也能在很大程度上控制经营风险。
3.形成闭合的成本管控环，动态跟踪，实时监控。目前，国内先进的房地产企业的成本管理模式是闭合的成本管控，即拿地版估算→方案版概算→施工图版预算→交付前预算结算版→交付后评估→再拿地版估算。从拿地到项目交付都有相应的目标成本（全成本）。以时间先后为顺序，前一版的目标成本对后一版具有明确的指导作用，后一版目标成本绝对不能超前一版。在此过程中实时监控，以真实的动态成本反映成本变动情况，对超支现象提前预警，并着手优化，使得成本始终可控。项目交付后三个月形成评估报告，集中到数据库，对下一次同类型产品的投资起一定的指导作用。
（三）重视税费筹划，关注沟通成本
1.重视税费筹划，可明显节省成本目前，我国房地产业税负较高，不计土地成本，应缴纳的税和费将占建造成本的25%-35%（因各地情况差异较大，所以此区间取值较宽）。税费筹划早已被很多房产公司重视。一旦产品定位完成，建造成本可以优化节省的空间就相对有限，但由于各地政策不同，对缴纳税费的要求也各不相同。税费在哪里缴纳、何时缴纳、如何缴纳、退税、退费的时点和要求，都需要房地产企业相关部门仔细研究。好的税费筹划节省成本的效果明显。
2.关注沟通成本，选用合适的第三方房地产企业经营活动中，有一项成本是隐形的，即沟通成本。举个全过程跟踪审计的例子：一个十万方的项目，要是不选用合适的第三方进行跟踪审计，成本和工程人员每天必将面临大量的沟通工作：承包方、供应商、监理、部门内、平行部门、平台、集团等都需要沟通。如果有第三方介入，这些工作都由第三方完成，并整理反馈；部门间的争议问题也可由第三方提供公平合理的解决方案。这样使得房地产企业的人员配备可以更精干，管理人员能够从琐事中摆脱出来，关注和解决更高层次的问题，有利于个人成长，节省沟通成本，从而更快更好的提升企业的竞争力。
四、结语
近年来，虽然我国房地产企业的成本控制取得了一定的效果，但是与一些发达国家的房地产企业成本控制效果相比，还是有一定的差距。究其原因就是我国很多房地产企业还是没有真正认识到成本控制的重要性，忽视了对成本的控制，影响了房地产企业的持续稳定发展。因此，房地产企业管理层应该高度重视成本控制，站在内部控制的角度，建立完善有效的内部控制机制，掌握好成本控制的要点，切实做好成本控制的管理。只有这样，才能使得公司的整体竞争力得到提升。
论文作者:尹杨
论文发表刊物:《基层建设》2018年第24期
论文发表时间:2018/9/10
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