摘要：房地产产业是对我国经济发展做出最大贡献的行业之一。房地产开发商资源配置实现最大程度的优化，促进房地产产业持续健康发展，保障其自身经济效益和发展空间，是在这个新形势、新发展的社会中房地产开发商要解决的重要问题。
关键词：前期市场；图纸；成本；质量
一.房地产开发管理中存在的问题
国内经济发展的支柱产业之一是房地产的开发，然而在这个行业发展过程中，对于房地产的开发中，仍有一些问题是房地产开发商没有解决的。具体表现有以下五个方面:
1市场定位和决策方法
(1)在项目进行决策的阶段，在对房地产项目的市场定位和决策方法上还有问题,即对项目前期市场可行性调查研究做的不够充分,是导致房地产开发项目难以有效实施的重要原因之一。房地产开发商对前期的市场调查、研究不够具体,导致开发项目实施的拖延。
(2)因为缺少具体、详细的前期市场调查和项目可行性报告，导致开发项目的设计规划不断推迟，不能如期进行，即使工作人员勉强对项目进行了多方面、多层次的规划设计,还是会因为对市场前期的调查研究不够充分,对项目的评判标准不确定,致使项目决策速度减慢、效率降低。而前期不完善的决策机制，匆忙、犹豫的决策阶段和所引起的问题会在不同的方面反应出来，比如以后的项目的建设实施、人员的销售、支付前后以及项目的使用过程中，这种项目管理难度的增加是与生俱来的。由于决策阶段工作效率的低下,致使项目实施丢失机会，减少经济效益，导致项目开发偏离了预期的目标和价值。时间就是金钱,效率就是效益,要算好账，算对账，提高工作效率以增加经济收益。
2图纸变更
(1)施工图纸供应迟慢，图纸变更次数多、变更幅度大。由于前期市场调查研究的不充分、不仔细、不明确，导致问题一拖再拖，例如项目决策阶段的问题在项目实施阶段才解决,同时开发商也过多的限制了设计师的工作，施工过程中问题频出、进度缓慢，图纸频繁变更等问题就是项目管理难度的表现。
(2)工程图纸的变更次数多、幅度大严重影响了工程建设的开展和进度，从多方面影响了工程的进度、工期的质量，工程的投资控制目标无法如期实现。项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作,从而影响项目管理。
3承包合同、交叉施工
(1)工程施工承包合同的不完善，在施工项目收尾阶段实施相互作业困难，各自的工程内容及界限划分不清，对工程收尾阶段的工作为采取根本性的重视，双方对工程管理项目管理难度增加。在目前的工程管理中,特别是在对大型小区的开发和高层建筑开发的后期，甲方分包工程的实施单位和承包单位在房地产的承接和对口上存在一定的问题，而且越来越突出，是房地产行业难以解决的问题之一。
4物业和售后
(1)物业售后服务意识不强、服务质量差。居民在购买房地产项目时要考虑的重要因素就有售后服务和物业的管理质量，这是影响居民购买力的重要因素。
(2)而与此不相适应的是我国的房地产开发商的物业与售后让人大失所望，物业和售后服务意识不强、服务质量差，不仅没有达到刚开始承诺的效果，而且有时还会让居民找不到物业的管理人员。
5监管制度
(1)开发商的监管设计等制度不合理。监督管理单位和设计单位不能及时的做好协调，工作中出现脱节的问题，对于工程的建设有着很大的影响，不仅会出现工期拖延的问题，还会有工程质量的问题，造成施工现场的混乱，更加加大了施工现场管理的难度，对房地产行业的规范化、制度化的运行和发展产生不利影响，甚至制约房地产行业的发展。
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以上是房地产行业存在的一些问题，主要是房地产开发商对前期市场调查研究的不足，会导致施工图纸的不断修改，从而减缓了工程的进行；其次是交叉施工的困难和收尾工作的不重视；最后是房地产的售后和服务，让购买者失望。这是当前房地产行业存在的问题。对于这些存在的问题和工程项目管理的难点，为改进和提高开发商工程项目管理的质量和效率，减少项目管理管理难度，在根本上解决房地产开发过程中的管理问题，应从以下四个方面着手:
二 解决措施
1加强管理
(1)注重、加强项目开发前的计划和管理。缺乏对前期市场的深入调查研究，缺少项目的可行性报告，对存在的问题了解不够透彻是当前我国房地产行业存在的一个重要的、急需解决的问题。这个问题的解决对全方位提升房地产项目的质量和水平，加强项目前期的管理十分有利。规划和设计是项目开发前期管理的两个主要阶段。为房地产开发商提供投资决策的前期市场调查研究信息就是规划阶段，这一阶段的主要目标就是对公司可承担的风险有一个预估；了解市场所需，以市场所需为根本原则，不仅要综合考虑项目在实施过程中的安全问题、对生态环境的影响等因素，还要协调好不同方面的因素，做到科学合理、规范化设计，减少因设计图纸失误造成的资源浪费，这就是设计阶段。
(2)此外，房地产开发商要与设计单位做到更多的沟通，及时协调并解决设计过程中出现的一系列问题，做到对项目的弹性管理，提高设计的准确度、全面性、多层次，做到管理前后的协调性与一致性，竭力将项目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。
2对质量的管理
(1)加强对房地产开发项目质量的控制与管理。投资金额多、数额较大是房地产投资行业的一大特点。房地产项目的质量、物业管理与服务、房子的性价比是人们比较关心的问题。其中，质量的合格程度与好坏是购房者最先考虑的问题，这就要求房地产开发商要严格按照国家标准、行业标准去修建，按照材料的标准、施工的标准去建筑，加强对各方面的控制和管理，修建出国家标准的高层次房地产建筑项目。
(2)除此之外，房地产开发商还要加强对开发项目实施过程中的监管，特别是开发项目的质量。房地产开发商要在这个时候总结经验，为下一个项目的实施做好铺垫，减少设计、决策、施工阶段的问题，提高工作的效率。
3成本管理
(1)对房地产开发项目的成本做到更好的管理。如今，价格是房地产开发商竞争最激烈的重要因素之一。房地产开发商应严格控制开发项目的成本，必须建立全面且完善的项目成本管理方案。
(2)完善的成本管理制度应做到这几点，第一，在对项目有调查的基础上，对项目要做到准确精准的评估，来降低成本、增加利润，用最低的成本得到最大的利润和最好的建筑；第二，项目实施阶段应吸引更多的竞争行业人，对招标进行严格控制，来达到降低成本的目的；第三，要有一个完善的奖惩制度，对于人员的管理更有保障。对于成本的严格控制和管理，可以在根本上解决资源浪费的问题，提高资源的利用率，提高房地产开发商之间的竞争力。
4风险控制
(1)对于房地产开发项目的风险有严格控制。房地产行业的投资周期较长是另一个特点，因此，对房地产开发项目的风险管理有严格控制十分重要。目前，我国对房地产风险规避主要有两个方法，第一是甲乙双方签订合同，明确双方各自需要承担的责任，来减少双方的争执和利益损失；第二是保险管理，即将一部分不可抗拒因素造成的风险转移给保险公司，在一定程度上降低了房地产开发商的风险和成本。对房地产开发项目风险的严格控制和管理，可在客观上减少房地产开发商的损失，提高房地产开发商之间的竞争力。
三.结语
随着经济发展、人民生活水平的提高，人们对居住环境要求逐渐提高。为满足居民的居住要求，房地产开发商必须充分重视项目开发管理的重要作用，以先进、现代的项目管理体系管理房地产开发过程。
参考文献:
[1] 侯景旭 .《城市建设理论研究》.2015年第10期.
[2]来雪莹 .《现代经济信息》.2016年第20期.
论文作者:农晓燕
论文发表刊物:《基层建设》2018年第26期
论文发表时间:2018/10/1
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