摘要：随着我国社会主义市场经济的飞速发展，我国各行各业的发展都得到了快速的提升。房地产行业也不例外，房地产行业作为我国重要经济产业，随着人民收入水平的提高，对生活质量提出了更高的要求，对房屋的需求增加，形成了购房热潮，行业经济效益得到明显提升，因此，吸引诸多企业纷纷向此行业发展，导致行业竞争压力与日俱增。在此背景下，为在房地产行业中脱颖而出，全面控制房地产项目开发成本，有效提升管理质量，提高企业经济效益，具有重要意义。
关键词：房地产开发；全面成本；管理与控制
引言
众所周知，房地产企业开发项目投资金额大、风险高，若经营管理不规范、财务制度未有效落实、内部控制薄弱等将会给企业造成无法预计的经济损失。为有效规避企业在经营过程中所面临的各种风险，发现房地产企业内部管理存在的弊端，房地产企业须加强企业内部控制的管理工作，使得企业能够有效预防风险、提高企业经营业务管控水平。
1房地产业的特点
房地产业的特点主要涉及以下4个方面：1基础性。房地产业是国民经济的重要基础性产业，其基础性体现在房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件。2.关联性。房地产业的发展必然带来建筑业的发展和壮大，还影响着建材工业、建筑设备、仪表、家电等多行业的发展。3.周期性。房地产开发业的发展也具有周期性：在国民经济走下坡路的时期，房地产业会首先滑坡；在国民经济发展上升期，房地产业会率先获得相当高的回报。4.资金密集、政策导向强。房地产业，特别是房地产开发产业，具有投资周期长，资金需求量大的特点，正是因为这个特点，让房地产企业与银行等金融机构联系紧密，对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是政策导向型企业。
2全面成本管控应遵循的原则
全面成本管控应遵循的原则主要涉及以下三个方面：在房地产项目开发过程中，为全面落实成本管控，实现效益最大化，应遵循以下原则：其一，动态化原则。房地产在项目开发中，由于项目开发过程中存在不确定性，为有效管控成本，应将项目成本贯穿整个工程建设，并进行动态化管控，依照工程实况、管理政策进行科学调控成本，以此降低成本投入，预防资金被大量浪费。其二，权责细化原则。成本管控效果直接影响着房地产的最终效益，若成本管控出现失误，将直接导致房地产商损失一定效益。对此，房地产企业在对成本进行管控时，应全面落实权力与责任，明确各部门与所有员工的职责，并制定相应的奖惩措施，全面落实成本管理与控制，确保实现预期目标。其三，定额科学合理原则。在成本管理与控制中，为全面贯彻成本管控，应始终以成本目标作为基础，对工程建设各阶段产生的费用进行预算管控，保障费用目标的合理性，若目标成本压缩过度，与实际费用存在较大差距，极易导致成本管控的漏洞，资金使用规范性受到影响，甚至影响工程质量。对此，应始终遵循定额合理性原则，保障各施工阶段的目标成本适当，保障工程整体质量。
3房地产企业在建造成本管控中遇到的问题
3.1缺乏规范的成本管理制度和体制
房地产企业在建造成本管控中遇到的问题之一是缺乏规范的成本管理制度和体制。虽然很多房地产企业高度重视成本的管理，但由于没有指定正确的成本管理制度和内部的规章制度，详细的岗位职责分工，成本控制，开发过程标准化等等导致成本大量流失，从而增加了开发成本，使房地产企业的利润急剧缩减。
3.2成本管理观念较为落后
房地产企业在建造成本管控中遇到的问题之二是成本管理观念较为落后。如果为了降低成本而减少成本的费用，则很有可能会造成企业的效益和工程质量的双降，这样的成本管理是一种消极而且错误的成本管理方法。因此，企业更不能为了达到管理成本的目的，一味地减少成本，要想使利益最大化，就要通过科技手段创新，进而提高生产效率。
3.3企业职工对内控管理认知意识薄弱
房地产企业在建造成本管控中遇到的问题之三是企业职工对内控管理认知意识薄弱。首先是企业管理者不重视内控制度，管理者是企业的领军人物，若不重视内控管理的经营手段，进而导致企业内部控制管理工作形同虚设。其次是未对内部职工进行内控管理知识的培训，导致职工对内控制度的内容不熟悉，处于被动的进行内控，未能充分调动职工的参与性和积极性，进而会减弱企业内部职工对内控管理的认识。最后是职工自身的业务水平与企业的发展未同步提高，职工的岗位胜任能力不足，对内控制度的理解不深入，导致企业内控制度未发挥到实质作用。
4完善房地产项目成本管理存在问题的对策
4.1制定有效的成本管理方案
完善房地产项目成本管理存在问题的对策之一是制定有效的成本管理方案。首先，管理的重点是在初步工作阶段，必须制定好有效的成本管理方案。有了合理的方案，根据方案实行成本的管控，做到每个人都有一份控制成本的责任，每份成本的花费都有相关负责人进行商讨同意，这样成本控制就不只是企业财务人员的工作，而是整个企业的责任。其次，制定的成本管理方案不是一成不变的，每个项目都应该有自己的成本管理方案，是根据自己的项目性质制定的。每个项目的产品定位不同，有可能是商业区、住宅区、写字楼或者公寓、教育规划等。所以所用的材料和建造方式也是不一样的，因此，我们不能因为一个项目的成功而将它的成本管理方案用在每一个项目上。一个萝卜一个坑，意思就是要找对自己所适用的方式方法，更好地进行成本的全方面管控。
4.2营销期间更注重活动的内容和效果
完善房地产项目成本管理存在问题的对策之二是营销期间更注重活动的内容和效果。并非所有类型的广告都会有非常大的作用，广告的投放也是存在有效和无效之分的。例如，公交车和地铁上的广告可能会更多地让人看一眼，有个印象；电视上、网络媒体上的过高更多的是会被人们所忽略掉；而现场包装、门口的路标等以及售楼部的销使和渠道应该才是效果最大的广告。毕竟人们都有惰性和忘性。在看到电视、网络、广播上广告的时候更多的选择只是印象会有一点，而并不会停下来去售楼部查看，所以这些广告的作用并不是很大，也就没有太多投放的必要性。而对于路牌、路标、现场包装以及销使等这些会更容易吸引顾客，当顾客路过这里时，看到售楼部外的广告会更想去进去了解一下。所以在广告的初期，往往是由于不知道如何选择支付额外费用，从而选择询问同事或检查广告的频率，而在最近几年，更多地尝试投资锁定的广告媒体。最后，进行系统的广告效果反馈，并通过客户拜访做广告，了解现场客户的来访和来电情况以及客户是通过什么样的方式了解到的项目，做出数据性的分析报告、意见。从而进行广告效果评估和广告的投放的选择，这样既扩大了产品的知名度同时也有效地解决了成本的浪费问题。营销期间的活动主要是为了销售，例如西安御锦城的冷餐活动、暖场DIY、读书会，更多的活动是为了吸引到大量的顾客，提高项目的知名度和成交率，所以，不管是任何的活动，应该更加注重于活动后期的影响和效果，而不仅仅是存在就好。
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4.3项目施工阶段的成本管理与控制
完善房地产项目成本管理存在问题的对策之三是项目施工阶段的成本管理与控制。在房地产项目施工过程中，为全面发挥成本管控效果，首先，应合理控制项目工程变更频率。工程变更包含了设计变更、进度计划变更、施工条件变更、工程项目变更等，增大了成本投入，影响了工程进度。对此，为有效减少工程变更次数，应做好建设项目方案的优化工作，保障实际工程与方案的一致，若出现变更，应及时上报，将损失降至最低。其次，做好职责分工，提高人员施工规范性与施工质量，有效控制施工成本。再次，应对项目工程严格审核，避免工程随意变更，以此控制工程成本。最后，做好材料设备的购进控制。在项目工程施工过程中，房地产商应自行购置材料设备，在保障其质量的同时，有效降低了税收负担。对此，应重视材料设备的质量与成本控制，加强材料设备的质检工作，严格监督材料和设备质量，并在同价格材料中，挑选质量最佳的产品，保障工程质量，避免工程出现潜在隐患，增大后续成本投入，以此实现全面成本的高效管控。
4.4建立健全、合规的企业内部控制制度
完善房地产项目成本管理存在问题的对策之四是建立健全、合规的企业内部控制制度。建立健全的、有效的、系统的内控，主要为资金控制、投资项目控制、在建项目控制、售房与回款控制、采购控制、成本费用控制。对房地产企业经营业务实行动态管理和时时监控，如：部门内部各岗位之间的环环相扣、相互监督；部门之间的相互牵制、相互制约、相互监督。需明确每个岗位的职责及权限，使得每项经营业务的处理都在内控制度的监督和控制范围内。1.资金控制。（1）为考虑企业资金安全性，业务经办人员应严格遵守不相容职务相分离原则，如资金支付的经办人员与支付审核人员分离、资金的收付与会计记账岗位的分离、现金支票和转账支票的保管人员与财务印章的保管人员相分离等；（2）应对资金支付的金额范围设置审批权限，确保在授权范围内审核，不得越级，审核人员对已支付的货币资金负责任，最终降低企业资金的收支风险。2.投资项目控制。（1）市场需求预测。首先，分析所在地区行业形势即对房地产行业发展前景进行预测，进行竞争供给分析、客户需求分析，如：对项目所在地住宅市场、商业市场分析，更进一步对客户需求分析、现有竞争楼盘和潜在竞争楼盘分析，预测投资项目的市场需求情况。其次，根据开发类型进行市场需求分析，对市场的供给和需求进行对比预测；根据对竞争者及消费者的分析，从中找到投资项目的投资机会。进而预测潜在客户类型、客户收入水平、客户数量以及家庭结构等，最终掌握市场需求情况。（2）投资收益预测。首先，房地产企业对拟进行开发新项目的投资效益进行可行性分析，根据营业用房及住宅用房的供给量，预测商品的成交价格。其次，预算部门需测算新项目开发过程中发生的全部成本和费用的支出，如：项目开发前期费用、主体建筑工程成本及安装成本、基础设施费、公共配套设施费、资金贷款发生的资金占用费等。第三，财务部门根据预测的项目收入及成本经过合理的分析、测算项目净利率、税负率、投资回报率等。投资项目指标分析完毕后应开会讨论决定新项目能否投资，做到谨慎投资，保证投资安全、提高投资效益。3.在建项目控制。每月支付在建项目工程进度款，需设立专门的部门确认施工单位的工程进度情况，核实每月的工程实际完工量；工程资金计划部门按照已核实的完工量安排当月的付款额度；财务部收到工程资金计划拨付表，按照已核实无误的工程进度，结合合同中约定的付款条件审核资金，收到收款方开具的工程发票后安排付款，保证在相应的工程节点上不存在多付款或者少付款现象。4.售房与回款控制。部分规模较大的房地产企业开发项目楼盘较多，随之配置较多的售楼处，由于销售顾问更换频繁，需加强对新上岗人员的岗前培训，为降低已办业务错误率；销售岗与收款岗岗位分离，收款岗严格按照公司楼盘的销售价格表、合同，审核价格并收款。5.采购控制。采购货物的入库，须经相关负责人的验收，必须符合合同约定的货物品种、规格、数量、质量，为确保产品的质量做好监督工作，同时保存与采购货物相关联的合同、入库单、验收单、发票等票据。6.成本费用控制。建议房地产企业实行全面预算管理，将每月发生的实际支出对比预算目标值进行差异分析，找出差异原因，发现不合理情况可及时采取措施予以纠正。针对成本费用的控制，可将企业发生的支出控制在合理范围内，为提高企业经济效益做好管控工作。
4.5招投标制度的控制
完善房地产项目成本管理存在问题的对策之五是招投标制度的控制。房企在制定招投标制度时，有的参照行业标杆企业做法，使得招投标过程较长、效率较低；有的不按内部控制制度的要求随意制定，使得招投标流于形式。我认为房企应在先行确定成本评价原则的基础上，结合招投标方式，再确定每个合同所采用的具体方式。成本评价原则主要分为成本优先、品质优先、服务优先、效率优先四个原则；采购方式主要分为公开招标、邀标、直接指定三种方式；评标办法主要分为最低价法、合理最低价法、综合评分法三种办法；供货方式主要分为甲供、甲定乙供、乙供三种方式。当某一合同确定的成本评价原则为成本优先时，则采购方式宜用公开招标，评标办法宜用最低价法或合理最低价法，供货方式宜用甲供；当某一合同确定的成本评价原则为品质优先时，则采购方式宜用邀标，评标办法宜用合理最低价法或综合评分法，供货方式宜用甲供或甲定乙供；当某一合同确定的成本评价原则为服务优先时，则采购方式宜用邀标，评标办法宜用综合评分法，供货方式宜用甲定乙供或乙供；当某一合同确定的成本评价原则为效率优先时，则采购方式宜用直接指定，供货方式宜用乙供。
4.6加强内控制度的执行力度
完善房地产项目成本管理存在问题的对策之六是加强内控制度的执行力度。房地产企业除了凭借定期的监督与考核确保内控的执行力度外，还应根据执行力度的提升情况建立奖励机制，可提高职工的积极性和饱满的工作热情；企业内控制度必须严格执行、全员参与、积极融入到日常工作中，企业还需不定期组织强化内控管理工作，使内控工作真正落到实处，能够有效地为企业规避经营风险、确保企业财产安全，最终为企业降低成本。
结语
总而言之，在经济发展非常迅速的当下，为了房地产企业在日趋激烈的市场竞争环境中能够保留一席之地，建立有效地、完善地内部控制体系显得极其重要。内控体系有效地将企业内部的各个部门紧密连接，形成凝聚力，致力于实现企业的经营目标，进而不断地提升企业的综合竞争能力，提高企业经济效益，促使房地产行业全面健康发展。
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论文作者:黄海峰
论文发表刊物:《基层建设》2019年第32期
论文发表时间:2020/4/7
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