政府在发展住宅消费信贷中该起什么作用，本文主要内容关键词为：消费信贷论文,住宅论文,作用论文,政府论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、现阶段我国住宅信贷市场的特点及所存在的问题
随着国家一系列住宅产业政策和相关调控措施的颁布，目前我国的住宅市场在历经几次波动后，开始进入稳步发展的阶段。但住宅市场依然存在许多问题，其中突出的一点就是供给与需求的脱节，一方面是大量的住宅有待销售，另一方面，许多人望房兴叹，无力买房。造成这种情况最根本的原因：房价普遍高于居民的实际购买力。据测算，我国居民家庭年收入与房价之比居高不下，远高与世界各国住宅商品化的经验数值。我国是发展中国家，房价与居民家庭年收入之比应在4∶1到6∶1之间。实际上即使在发达国家，像日本，如果房价相当于居民家庭年收入的5倍，就会有相当部分普通工薪家庭陷入无力购房的困境。因此如果要让我国居民能够买得起房，房价收入比也应低于6∶1。住宅信贷作为沟通住宅供需的桥梁，它的重要意义不言而喻，毕竟广大城镇居民的收入水平不是一朝一夕就能有很大提高的，因此贷款买房是当前广大城镇居民买房的重要途径。
住宅抵押贷款是指金融机构对住宅购买者以其所购住宅作偿还债务担保的一种贷款行为，它使住宅购买者与资本市场密切联系起来。结构优化的住宅抵押贷款市场能使家庭将未来收入与当前收入有机结合起来，利用金融市场，改善自身福利水平，自由追求消费效用的最大化。多年来，我国金融机构的住宅信贷偏重开发和经营贷款，而住宅消费信贷偏低。发达国家金融机构对开发商和个人住宅消费贷款的比例一般为1∶1，而目前我国却高达19∶1。这样，我国大多数收入水平较低的家庭面对较高的住宅价格，缺乏足够的支付能力，同时，这些家庭又多是“流动性受约束”的家庭，由持久收入决定的意愿购房需求无法顺利转化为有效需求。而且对低收入阶层的居民来说，每月上千元的还本付息也是一笔沉重的负担，何况他们还要应付其他开支。但对于中等收入阶层的居民来说，住宅消费信贷还是可以帮他们早日圆一个购房梦。
由于当前资本市场长期低迷，金融产品种类较少，使得居民投资选择面临很大的约束，因此购买住宅出租或出售就成为一种较为稳妥的投资方式。尽管目前这部分城镇居民所占的比例还较少，但已经开始影响住宅市场的发展，据笔者初步观察，有许多江浙地区居民在北京或上海购房投资，对当地的住宅价格产生了一定影响。
目前我国住宅金融市场明显滞后于住宅业。住宅金融市场的基本功能是为实现住宅价值形式的交换与流通服务的，它应与住宅业和住宅金融业同步发展。一个成熟的住宅金融市场应包括住宅信贷市场、住宅抵押市场、住宅证券市场、住宅信托投资市场、住宅保险市场等，这样才能保证金融业从各个业务领域全方位地介入住宅业，相互促进，共同发展。而且，为了使不动产为抵押物的债权转变为可流动的，以解决住宅开发商的融资需求，减少银行信贷风险，提高银行资金的流动性，应规范住宅抵押贷款市场，制定相应严格完善的法规加以制约。同时，不断地完善住宅抵押保险制度也有利于发展抵押担保市场和保险市场。我国还不具备成熟规范的住宅评估体系和证券评级体系。住宅证券化首先必须有一系列住宅抵押贷款组合，这些贷款根据贷款条件和特征就住宅类型、贷款规模和担保标准分类。要把这些分类了的贷款组合以可流通票据的形式投入市场，就必须要有专门的机构用合理先进的方法对它的价格进行评定，只有对这些组合贷款的特征、担保的住宅带来的现金流及贷款和贷款担保物的运作情况进行标准化、规范化的评级之后，才能让整个资本市场信任这种金融产品的价格。目前在我国还没有一个比较专业化的评估机构，但专业银行的住宅信贷部和一些城市的住宅储蓄银行在住宅金融运作中，已经建立和积累了一些这方面的经验。
我国现阶段的住宅信贷市场还不够成熟，存在许多问题：
1.目前的银行的按揭贷款条件苛刻，年限较短、利息高、手续繁杂，适用范围小。对居民而言，个人住宅抵押贷款条件相当苛刻，贷款期限一般不超过10年。这样造成个人住宅抵押贷款的借款人主要是收入较高的社会群体，约占社会家庭总数的7%左右。另外，银行在发放住宅抵押贷款时特别关注还贷与收入比，这个指标规定借款人每月还贷不应超过其家庭总收入的30%，否则易影响贷款质量。加之目前我国房价与家庭年收入主比平均远高于6∶1的国际惯例。在上述情况下，真正缺房、少房、购房需求迫切的中低收入家庭很难申请到个人住宅抵押贷款。
2.居民住宅抵押贷款市场规模严重偏小。长期以来，流向住宅业的银行资金侧重于住宅开发项目，而对住宅消费的融资安排关注较少。与此同时，各家银行普遍重视批发业务而轻视微利的零售业务。目前，居民住宅抵押贷款占整个住宅抵押贷款的比例较低，这与发达国家以住宅消费融资为主的状况形成强烈对比。我国住宅贷款的总量已经偏小，个人住宅抵押贷款占银行信贷资产总量的比重更低。
3.中介服务功能滞后：
(1)资信评估体系不健全。住宅抵押贷款是一种贷款行为，属银行信用范畴，其发放、转让都必须经过资信评估机构的评估，这有利于减少贷款的盲目性、保证抵押贷款质量、防止和制约欺诈行为。当前我国缺乏类似美国等国家或地区的居民个人信誉查询机构，个人信用资料很不完备，而且没有一套科学的评估体系，虽然现阶段拥有大量的评估机构，但大多信誉不佳，而且评估值相差悬殊。在此种情况下，很多银行都是自行调查居民个人资信状况，这在一定程度上增加了住宅抵押贷款的手续，加大了成本，限制了住宅抵押贷款的发展。
(2)风险防范措施、中介保证机构缺乏。住宅抵押贷款的开展必须确保信贷资金的安全性，降低住宅抵押贷款的风险。目前，世界上许多经济发达国家都设有专门的机构给住宅抵押贷款提供担保或保险。进行担保或保险能保障银行住宅抵押贷款的安全性，可以降低借款人利息成本。而我国房产交易市场不发达，房地产交易的评估、咨询、市场信息等中介服务机构数量较少，而且各地间各中介机构也没有实现相关信息的网络化、一体化。此外，个人信用评审机构和社会抵押担保机构也很缺乏，这些都严重影响了住宅市场的发展。
(3)住宅抵押贷款中住宅处置的相关法律不健全。如果借款人到期不能归还贷款，根据国外的住宅抵押贷款制度，有许多办法来确保贷款银行资产不受损失或将损失降低至最低限度，抵押资产处置规定非常详细。一般而言，当借款人拖欠月供6个月以上，贷款银行即可向法院起诉，一周内就可将抵押住宅拍卖。但是，我国法律对抵押住宅买卖没有明确的规定，一旦借款人拖欠月供6个月以上，贷款银行很难行使住宅处置权，即使可以行使，手续也相当复杂。
(4)缺乏稳定的长期性资金来源。住宅抵押贷款的资金来源是贷款银行吸收的本外币存款，而商业银行发放住宅抵押贷款的规模要受到银行流动性管理和资产结构、贷款比例结构、存贷比等诸多指标的约束。银行存款多是5年期以下的定期存款和活期存款，而住宅抵押贷款的期限较长，这样银行资金来源的短期性与资金运用的长期性之间的矛盾，加大了银行资产的流动性风险。目前房地产信贷已达到金融机构贷款总额的10%，因此稍有不慎，不仅会影响住宅市场自身的发展，还会影响整个信贷市场的稳定。从不久前央行对违规房地产信贷资金的审查结果看，违规贷款金额占检查金额的24.9%，（唐敏2003）这也加强了央行监管的决心，2003年6月13日出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》与此不无相关。这也从一个侧面说明了当前住宅市场资金来源问题的复杂性。
(5)住宅抵押贷款市场结构单一，缺乏二级市场。住宅抵押贷款二级市场即住宅抵押贷款转让市场的建立是提高住宅抵押贷款流动性的根本途径，它把资本市场机制引入住宅抵押市场，使抵押债权具有流动性，降低了住宅抵押贷款的风险，能使一级市场的可贷资金有稳定的来源。当住宅贷款金融机构面临流动性困境时，可以把持有的住宅抵押贷款拿到二级市场上变现。但是目前我国住宅抵押贷款二级市场的建立未受到应有的重视，因而无法实现资本市场和住宅抵押贷款市场的有机结合，银行也缺乏化解流动性风险的有效工具。
二、政府应采取的政策及措施
随着经济不断发展和人民收入的提高，住宅市场取得了很大的发展，但当前存在的许多困难和矛盾也不是一朝一夕就能解决的，尤其单纯依靠市场自发的力量，可能需要漫长而痛苦的过程。而政府在此应该而且可以有所作为，通过适当的政府调控，可以弥补市场机制不足之处，帮助市场早日走上健康发展的轨道，当然，这种调控应该以政策指导、完善法规、调节信贷等间接方式实施，不能影响和干扰市场正常的运行，越俎代庖和拔苗助长都是不可取的。
政府可以采取以下几方面的措施：
第一，改变住宅抵押贷款形式单一的局面，推动住宅抵押贷款证券化发展。
根据《个人住宅贷款受理办法》的规定，借款人申请个人住宅贷款时，必须提供担保。目前绝大多数城镇居民采用抵押贷款方式进行购房，即以所购住宅作为贷款抵押物，贷款所购住宅在抵押期内未按时还贷或到期还贷数额不足，银行有权对房屋进行处理。但考虑到我国国情，银行将无力还贷者赶出住宅难以付诸实施。从银行有效控制放贷风险及城镇居民能获得更多购买贷款双方面来考虑，目前我国在住宅抵押贷款领域应采取一定措施：建立个人住宅抵押贷款担保或保险机制。可由政府为低收入购房者提供担保；也可由保险公司提供担保或保险；积极推进住宅抵押二级市场。
第二，构建住宅储蓄机制，引导城镇居民自助型住宅消费。
住宅储蓄的显著特点是先存后贷、资金有保证、银行风险小。我国城镇居民的储蓄率较高，储蓄总量不断攀升，对这一部分资金应很好地加以利用。银行要大力开展住宅储蓄业务，对进行住宅储蓄者采取低贷款利率、优惠售房等政策，鼓励居民将闲置资金用于购房储蓄。在住宅储蓄机制中，特别值得关注的是建立住宅公积金。由于住宅公积金制度是通过长期义务性储蓄来逐步提高职工家庭解决自住住宅的能力，是一项基本社会保障制度，因此，今后需要进一步提高公积金的缴交率，并着力解决机构、使用和监管等几个方面的问题。
第三，健全相关法律法规，建立并完善与住宅信贷相配套的服务体系。
由于商品房抵押贷款法规不健全以及相应的配套措施不完备，银行、房产商和购房者之间手续往来复杂。一个购房者为了办妥一份按揭手续，不得不奔走于银行、住宅商、公证处、房产交易所、保险公司、自己所在单位部门等等。应建立一些相配套的服务体系，诸如专门替居民办理买房手续的部门或公司简化买房过程。此外，还应建立包括资信调查、房屋评估、工程监理等在内的住宅信贷服务网络及其他服务配套体系，促进住宅贷款与中间业务的结合，全面带动住宅信贷业的发展。
第四，住宅信贷需要政府的直接参与。通过信贷手段调节住宅市场的筹资、投资渠道，从而影响住宅市场的发展。在近代工业化和城市化发展过程中，许多国家都经历了“房荒”、“贫民区”或“棚户区”的危机。因此，各国政府一致认识到，住宅是一种特殊的商品，对住宅问题放任不管是行不通的。因此，他们普遍建立起有政府参与的住宅信贷体制，以此作为政府调控住宅资助、投资和建设的基本途径。
其主要措施有：
(1)政府成立专门机构参与市场活动。例如，联邦住宅贷款银行是美国政府管理住宅信贷市场的主要机构，它由政府充当保证人，吸收各种渠道的资金，并为住宅建设和购买融通资金，是住宅抵押机构的储备中心。联邦住宅管理局和联邦退伍军人管理局是美国政府在初级市场上为个人住宅抵押提供保险或保证的机构，而联邦全国抵押协会管理全国性的二级市场，通过促进住宅抵押刺激住宅需求的增长。
(2)提供抵押贷款保险，政府在初级市场上为个人住宅抵押提供保险或保证，当购房者违约时又充当放款机构的保险者，承担金融机构的损失。这样做既稳定了初级市场，也提高了低收入家庭的购房能力。当然，政府的这种行为与国家财政能力有着直接的联系。
(3)为不同收入水平的家庭提供不同的住宅贷款。值得注意的是，有的国家住宅信贷是对低收入者提供长期低息贷款，而有的则是根据不同住宅规定不同的贷款条件。日本“住宅金融公库”抵押贷款采取低息的方式，不以赢利为目的，贷款利率的高低依据借款人收入水平高低和所购房屋大小来决定。每年接受的住宅贷款申请，无论对个人或团体，其贷款限额和利息视建筑面积和质量不同而有所不同，兴建50～120平方米的“一般住宅”贷款年息为5.5%；兴建120～150平方米的“大型住宅”贷款年息为8%。分期还贷的期限也视住宅结构的不同而长短不一。匈牙利等国也有类似的规定。
(4)通过政府影响，调整抵押贷款比例和抵押贷款利率，从而调节住宅市场的供求关系。近二十年来，各国的城市住宅信贷发展很快，各国已把信贷作为解决住宅问题和促进住宅自有化的杠杆和手段。美国是一个典型的以私人住宅投资为主的商业经营型住宅市场的国家。住宅抵押信贷成为住宅流动机制和私人住宅投资的中心，由于有较为完善和发达的住宅抵押贷款系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的住宅。
许多国家对住宅信贷实行不同程度和不同范围的指导管理，但是国家住宅信贷政策的重点和支持对象却不相同。大多数国家和地区采取了把住宅发展和信贷政策的重点放在支持和鼓励低、中收入者使用住宅信贷购买住宅上，如匈牙利、罗马尼亚、巴西、香港和新加坡等。一些经济发达国家也对低收入者的住宅信贷提供较多的优惠，如日本住宅金融公库对高龄者、身残同居者等给予住宅贷款优惠等。
(5)大力发展住宅公积金制度。越来越多的发展中国家，如新加坡、巴西、肯尼亚等，把发展住宅信贷作为住宅发展和住宅自有化的中心环节和主要杠杆。1965年新加坡独立时，人均居住面积不过6.9平方米，居住条件很差。可是，经过短短20多年的努力，居住条件发生了本质的变化，人均居住面积1989年达到21平方米，98%以上的居民解决了住宅问题。新加坡成功的一条经验就是建立了中央公积金局，实施住宅公积金制度。这一点已被我国学习和借鉴，今后还要进一步完善实施。
住宅市场的进一步发展，离不开相关信贷业务的支持。一个有效的住宅信贷市场应该能够提供多种信贷产品，以吸引广大投资者积极参与，从而保障信贷市场资金的充足和流通。此外，大力发展住宅信贷还可以为住宅消费者提供便利的融资渠道，也可为投资者提供新的机会，带动整个住宅市场的发展，从而推动整个国民经济的增长。因此，政府通过积极稳妥的手段调控住宅信贷市场，从而弥补市场机制本身的缺陷，促进住宅信贷健康、稳定、快速地发展，并推动住宅市场早日走上良性发展的轨道。
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