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改革开放二十年来，持续快速发展的中国经济对资本一直有着旺盛的需求。然而由于一些国有企业经营不景气，使得商业银行不良资产比重逐渐增加，贷款能力受到了约束；再加上企业在证券市场上发行股票或企业债券要受到各种条件的限制，造成直接融资很难大范围普及，从而使筹资成为影响中国目前经济发展的最重要的问题之一。因此，在现阶段中国只有不断地开拓新的融资方式，才能给我国经济实体注入新的血液。从西方发达国家发展经验来看，目前在我国推行资产证券化融资工具已具备一定条件，而且实施资产证券化有利于促进我国投融资体制改革，调整经济结构，盘活企业存量资产，降低银行不良债权，加速住房制度改革，扩大国内有效需求，从而培育新的经济增长点。
一、国外资产证券化的演变及发展态势
本世纪70年代以来，全球兴起一股金融创新浪潮，各种金融创新工具不断涌现，而其中资产证券化以其精妙的构思、独特的功能而为众人瞩目，成为金融创新浪潮中一颗璀璨的明珠。
1.证券化的概念及其特征
证券化（Securitization ）可以分为融资证券化（FinancingSecuritization）和资产证券化（Asset Securitization）。融资证券化是指资金短缺者采取发行证券（债券、股票等）的方式在金融市场向资金提供者直接融通资金。融资证券化方式多为信用融资，只有政府和信誉卓著的大公司才能以较低的成本采用这种方式融资，它属于增量的证券化，又称为“初级证券化”。而资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。资产证券化注重资产运作，是从已有的信用关系基础上发展起来的，基本上属于存量的证券化，又称为“二级证券化”。
按照证券化的标的资产（Underlying Assets）进行分类， 资产证券化主要可以分为抵押支持证券（Mortgage－Backed Securities， 简称 MBS）、资产支持证券（Asset－Backed Securities，简称 ABS）和资产支持商业票据（Asset－Backed Commercial Paper，简称 ABCP ）等。其中，ABS是目前国际资本市场发展最快、 最具活力的证券化形式。但它们都具有一个共同的特征，即以能够产生现金收入的资产，如住房抵押贷款、汽车贷款、信用卡贷款、商业应收款等为保证，通过一系列资产交易运作，构造资产组合，以法律合同为保障，原始权益人将证券化资产出售给特设载体（Special－Purpose Vehicle，简称 SPV，一般为有限责任公司），由 SPV 作为证券发行人， 依据证券化资产产生的现金收入，向投资者发行 MBS、ABS 或 ABCP 证券，SPV 以证券发行收入支付购买证券化资产的价款，原始权益人获得所需资金。
从操作结构上看，资产证券化融资最具特色之处，就是通过一个特设载体，作为交易中介，来达到预期的效果。所以，资产证券化本质上是一个由资本市场满足社会长期信用需求的直接融资过程。其主要特征，一是信用增级，即证券交易中通过内部信用增级（如设立超额抵押或备付金帐户）或外部信用增级（如金融担保）提高资产证券的信用等级。二是规避风险，即通过资产的组合、转让不仅降低了系统性风险，而且将集中于卖方的信用和流动性风险分散到资本市场。三是广泛性，即凡是可以产生收入现金流的资产都可以证券化。
2.资产证券化的效应及发展态势
资产证券化的直接效应是提高了资产的流动性和信用等级，拓宽了低成本的融资渠道，并转移和规避了风险。资产证券化最早出现在70年代末美国住房抵押贷款市场上的住房抵押支持证券（MBS）。80年代， 资产证券化的技术被广泛地运用于抵押债权以外的非抵押债权资产，即ABS。目前， 资产证券化市场已经成为美国仅次于联邦政府债券的第二大市场。而且，这一融资工具在欧洲市场上获得迅速发展，并在90年代开始进入亚洲市场（见表1）。目前，被证券化的资产种类越来越多， 如住房抵押贷款、汽车贷款、信用卡贷款、企业应收帐款、飞机租赁费应收、房屋租赁费应收、出口收入和贸易应收、财政预算应收、消费品分期付款、保险公司的未来保费收入、知识产权带来的未来收益、市政工程项目（如收费路／桥）的未来收入，甚至于足球队的未来门票收入等等，凡是未来可以产生稳定而较大量现金收入的资产均属此列。这充分展示了资产证券化的勃勃生机。
表1 美国、欧洲、亚洲市场ABS公开发行量（单位：10亿美元）
年份 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
97
美国市场
1 10
9 14 23 43 50 51 60 75 108 161 183
欧洲市场
2
4
4
4
7
4
4 10
9 35
37
亚洲市场
3
4 6.9 26.2
资料来源：Salomon Smith Barney.
资产证券化之所以获得迅速发展，主要有两个方面原因：一是在80年代末和90年代初，商业银行为了提高资本充足率，大量出售贷款等金融资产，这是资产证券化发展的最大推动力。二是资产证券化的信用增级术，使MBS、ABS和ABCP等证券信用级别大多提高到 AAA 级， 同时为投资者提供较高收益。这使 MBS、ABS 和 ABCP 等证券不仅得到普通投资者的青睐，而且也得到保险公司、养老基金等机构投资者的推崇，从而形成巨大的市场需求。目前，资产证券化已成为规范的世界资本市场中的一个重要组成部分。世界上发达国家和发展中国家都积极在本国推进资产证券化。根据美国标准普尔公司最近的估计，今后3 年包括中国在内的亚洲新兴工业化国家和地区的证券化市场潜力将由68亿美元增长到110亿美元以上，年平均增长率超过25%。 为了加速开发亚洲资产证券化市场，亚洲开发银行和美国资本市场担保公司共同发起，联同东南亚一些政府和国际著名金融机构，在新加坡组建了亚洲第一个ABS 金融保险机构证券化和基础设施担保公司（简称“亚洲担保公司”），致力于推广资产证券化并提供金融担保以协助东南亚各国发展这种融资方式。同时，亚洲担保公司与豪升 ABS（中国）控股有限公司合作，开始进入中国市场，力求在中国推广资产证券化融资，一些国际专家认为中国推行这种融资工具具有巨大的潜力。
3.资产证券化的交易结构与运作主体
资产证券化需要构造一个严谨而有效的交易结构来保证融资的成功，其交易结构包括以下几个运作主体：发动主体、特设主体、代发行主体、投资者、信用增级主体、资信评级主体、管理机构、受托管理机构及律师、注册会计师等，各主体在资产证券化中扮演着不同的角色，各施其职，起着相互联系、相互牵制的作用。但在实务操作过程中，同一主体在不影响系统功能的前提下往往同时兼任几个主体。
（1）资产证券化的发动主体指发起人， 也称原始权益人（卖方），是被证券化金融资产的原所有者，是资金的最终使用者。其职能是选择拟证券化的资产，并进行组合，然后将其出售或作为资产证券化的担保品。商业银行、汽车生产厂商的财务公司、航空公司、制造企业、保险公司等都可以成为发起人。但在多数证券化交易中，发起人往往是财力雄厚、信用卓著的金融机构或大公司。（2 ）资产证券化的特设主体即发行人，也称特设载体（SPV）。 资产组合通常并不是由发起人直接转让给第三方投资者，而是首先转让给一家独立中介机构，或者一个被称为“破产隔离”（Bankruptcy Remoteness）的金融子公司， 这些特设载体是专门为发行 MBS/ABS/ABCP 而组建的，在法律上具有独立的地位。为了保证它不受破产危险，其业务被限定在发行 MBS /ABS /ABCP 并以所得收入购买支持证券化的标的资产组合， 一般不允许进行其它经营业务和融资业务。设计特设载体（SPV ）作为发起人与投资者的中介机构，是资产证券化结构设计中最具典型的妙笔。（3 ）资产证券化的代发行主体指投资银行，在我国主要是指券商。投资银行为证券的公募发行和私募发行进行有效促销，确保 MBS/ABS/ABCP 发行成功，在公募发行方式下，作为包销人，投资银行从发行人那里买断证券，然后进行再销售，并从中获利。如果发行私募证券，投资银行并不买断证券，而是作为 SPV 的销售代理人，为其成功发行 MBS/ABS/ABCP 提供服务。无论采用哪种方式，投资银行都要和发行者一起策划、组织证券化交易的整个过程，以使其符合相关法律、法规、会计和税收等方面的要求。（4）资产证券化的信用担保主体。 大多数资产证券化除以标的资产作担保外，还需信用增级机构（信用担保主体）提供额外的信用支持。信用增级（Credit Enhancement）是减少 MBS/ABS/ABCP 发行整体风险的有效途径，其目的是提高 MBS/ABS/ABCP 资信等级，从而提高定价和上市能力，降低发行成本。（5 ）资产证券化的资信评级主体（资信评级机构）对 MBS/ABS/ABCP 进行等级评定的方法和符号体系与一般公司债券评级差别不大，其目的是对 MBS/ABS/ABCP 的信用风险提供权威性的意见，为投资者进行有效的投资决策提供合理、可靠的依据。但在实际操作中，由于资产证券化的特殊性，使得资信评级机构只需对与 MBS/ABS/ABCP 相联系的标的资产未来产生现金流量能力进行评估，以判断可能给投资者带来的违约风险。正是因为其评级对象的针对性，往往对那些自身资信并不太理想，因而很难涉足高档资本市场进行有效融资的企业具有特别重要的意义，因为它可以剥离出部分相对质优的资产项目，再配上一定的信用增级措施，就可获得远高于自身的资信等级，从而为其通过资产证券化融资铺平了道路。而且，资信评级机构在完成初评级之后，往往还需要对该证券在整个存续期内的业绩进行“追踪”监督，及时发现新的风险因素，并作出是否需要升级、维持原状或降级的决定，以维护投资者的利益。
二、中国推行资产证券化的战略意义
资产证券化，作为20世纪末世界最重要的创新工具之一，它所具有的独特功能，使其在国际金融市场中显示出巨大的发展优势。对于已逐步融入全球经济一体化的中国来说，推行这一融资工具不仅具有良好的发展前景，而且具有十分重要的战略意义。
1.资产证券化有利于深化我国的投融资体制改革。我国投融资的主动权一直集中在政府手里，投资靠政府财政支出和银行带有计划色彩的配套资金，融资靠银行吸收存款和财政税收，融资渠道狭小，投资主体单一。这种主要通过政府行政手段来完成投融资，而把资源配置最有效率的市场手段搁置一边的体制导致投资的持续力度不足，制约了经济的发展，并大大影响了资金的使用效率。例如，1998年增发1000亿国债加大基础设施投资，目的是为了刺激内需，从局部看，强制性地增加了基础设施投资，对经济增长有一定的拉动作用，但从全局看，并没有带动全社会的投资热情，这主要与我国目前的投融资体制有关。事实上，我国基础设施建设仅靠政府投资显然是不够的，我们可以通过资产证券化在社会上筹集发展基础设施的巨额资金，改变以往投资主体单一、融资渠道狭隘造成的基础设施发展相对滞后的不利局面。此外，开展住房贷款、汽车贷款等消费信贷资产证券化，可以培养新的消费热点，扩大国内有效需求。所以在我国逐步推行资产证券化，可更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能，深化我国的投融资体制改革，拓宽融资渠道，从而有利于促进我国国民经济的持续稳定发展。
2.资产证券化有利于增加消费热点，扩大有效需求，促进经济增长。我国经济目前正处于有效需求不足状态，受东南亚金融危机影响，以往靠出口大幅增长来缓解内需不足的局面难以持续。现阶段我国主要采取扩张的财政货币政策刺激投资从而拉动经济增长，但从长期来看，消费需求对经济增长的重要性将愈来愈明显，因为投资需求是中间需求，只有消费需求才是最终需求，因此我国必须培育新的消费增长点。随着人民生活水平的提高，新的消费热点将产生在一些高档次、大金额的耐用消费品上。住宅最有可能成为新的消费增长点，但这需要金融体制的配合。从短期看，在现有的房地产金融模式下，通过扩大抵押贷款者范围、降低抵押贷款利率和延长抵押贷款期限等办法，银行就可以给消费者更大的支持。但从长期看，随着抵押贷款余额的不断增加，银行将面临越来越大的由短期负债和长期资产不匹配所造成的流动性风险。届时，银行将不得不引进新的金融工具和金融制度来健全完善现有的房地产金融模式。资产证券化在美国的诞生和发展历程可以证明它的引进对于我国商业银行和房地产金融体制改革的必要性和可行性。虽然资产证券化在近期内对扩大房地产消费的作用力并不一定很大，但由于一种新型金融工具的引进通常需要有一个“适应”过程，我们应当从现在就开始着手资产证券化的引进。这有助于增强商业银行大力开展消费信贷业务、扩大信用消费的能力，有利于新的消费增长点的早日形成。
3.资产证券化有利于盘活不良资产，改善商业银行的经营状况。《中国人民商业银行法》规定商业银行资本充足率不得低于8%，但是， 目前我国四大国有商业银行的资本充足率均未能达到这一标准。为了提高资本充足率，一般可以采取两种办法：一种是增加商业银行的自有资本，即“分子政策”；另一种是减少商业银行的风险资产额，即“分母政策”。依我国现在的国情，由国家向国有商业银行大规模注入资本金或靠自我积累来大幅增加资本金的可能性都很小，因而依靠“分子政策”提高资本充足率的难度较大。相比较而言，“分母政策”也许更适合于现实的情况。而资产证券化的引进正是为国有商业银行提供了一条减少风险资产额的有效途径。银行将部分贷款资产转移到资产负债表外进行证券化，既可以减少风险资产额，又可以盘活不良贷款。因此，通过资产证券化，银行一方面能够提高资本充足率，另一方面还可以盘活部分不良资产，大大改善商业银行的经营状况。
4.资产证券化有利于调整经济结构，促进产业整合升级。由于种种原因，尤其是长期的重复建设导致我国经济结构失衡，生产的产品卖不出去，增大了无效供给，致使我国国民经济再上新台阶缺乏足够的冲力，因此我国必须进行一次比较全面的经济结构调整和产业结构整合、优化、升级，方能保障经济持续高速增长。但经济结构调整不能一蹴而就，需要方方面面的配合，资金筹集便是重中之重。通过资产证券化，可以为国家大型基础设施项目融通急需资金，促进房地产、汽车等行业的繁荣，支持高新技术产业的发展，使我国经济结构朝着有序化、高级化方向发展，为新一轮经济增长打下坚实的基础。
三、中国推行资产证券化的可行性
目前，中国已基本具备了实施资产证券化的条件，主要表现在：
1.实施资产证券化的宏观微观基础已经建立。首先，确立有中国特色的社会主义市场经济目标，使国民经济的市场化和金融深化有了一定基础。中国人民银行、证监会和保监会在监督、管理国内金融业上有着较强的控制能力，具备了信用重建能力和对资产证券化市场的监管能力。商业银行逐步成为独立自主、自负盈亏的实体，对于消除不良贷款、盘活存量资产有着较强的欲望和动力。国有企业对于现代企业制度也有了更深刻的认识，对通过市场融资、接受竞争考验的观念也逐渐接受。这些都是有利于资产证券化发展的基础。
2.已经具备推行资产证券化的资金来源。国内居民的高额储蓄资金为资产证券化提供了充足的资金来源。据估计，到1998年底，我国居民的金融资产总额将达到72110亿元，其中储蓄余额为54260亿元，占金融资产的总比重为75.2%；手持现金余额为9006亿元，占金融资产比重为0.4%；（陈云贤等，1998）用于金融投资（国债、股票、 基金等）的资产可达到7604亿元。由此可见，资产证券化无论以何种形式进行，最终都能在如此庞大的金融资产中找到支持，若允许机构投资者（如保险基金、养老基金等）进入，将会使资产证券化的实施提供更强大的资金源。当前，我国居民的投资渠道大致仍以银行存款为主，资产证券化所创造出来的新型投资工具，只要其设计合理，收益性、流动性、安全性和信誉较高，将会受到投资者的青睐。其结果是不仅使资产证券化市场本身得到发展，而且高额储蓄带来的负作用也能得以缓解。
3.资产证券化是中国金融市场国际化的过渡性桥梁。随着全球经济一体化的发展，中国融入世界大市场的速度正在加快，许多国外金融机构在寻求进入中国金融市场的契机。所以长期封闭国内资本市场是不现实的，而贸然开放股票市场或货币市场，又将对国内金融市场造成较大的冲击。在这种两难处境下，以资产证券化作为突破口是一个较好的过渡办法。资产证券化的品种有不同档次的期限，符合国际惯例，而且市场交易透明度高，能打消国外投资者的许多顾虑。另一方面，资产证券化的标的资产（如不良资产）对于我国银行和国有企业来说，有着“瓶颈效应”，与其让外资进来抢本币业务或炒作股市，不如让它承接这些标的资产，减弱“瓶颈”对国内金融业、企业的制约，而且不涉及到控制权问题，这样对我方易于接受。这与鼓励外资进入能源、交通等行业而不鼓励其进入第三产业有着相似的意义。
4.中国已有资产证券化的成功雏形。1992年，海南省三亚市开发建设总公司通过发行地产投资券的形式融资开发丹州小区，这次融资过程已经具备了资产证券化的某些基本特征。而珠海市的建设高速公路案例是证券化在我国较成功的尝试。1996年8月， 珠海市政府在开曼群岛注册珠海高速公路公司，并成功发行了2亿美元的收入债券（包括优先级、次级债券）。这是中国第一笔引入证券化思想的债券，也是亚洲第一笔收入债券。债券发行收益用于广州到珠海的铁路、广州到珠海的高速公路东线、恒青桥和电子收费站等基础设施建设，珠海高速公路公司发行的债券以在珠海市注册的机动车缴纳的管理费和外埠机动车缴纳的过路费为抵押，风险程度较低，具有良好的声誉。这次融资的程序及操作与国外资产证券化已相差无几。另外，1997年5月,重庆市政府与亚洲担保公司及豪升ABS（中国）有限公司签订了资产证券化合作协议,被认为是中国开展资产证券化的重大突破。另据《证券时报》（1999年1 月19日）透露，按照国务院和人民银行的部署，中国建设银行将率先试点组建资产管理公司专事化解银行不良资产，中国农业银行等将紧随其后，具体操作方案尚待批准。这预示着我国资产证券化的运作正在积极的酝酿中。
四、中国推行资产证券化的难点及对策
1.中国推行资产证券化的难点
（1）机构投资者参与的法律障碍。新的金融工具能否顺利推出， 关键看需求。金融市场的需求主体有两类，一类是个人投资者，一类是机构投资者。由于资产证券化的复杂性，仅靠个人投资者托起规模巨大的资产证券化市场是不现实的。因此机构投资者应成为资产证券化市场的主体。但目前的法律严格界定了机构投资者的准入资格：1993年颁布的《企业债券管理条例》规定，办理储蓄业务的机构不得将所吸收的储蓄存款用于购买企业债券， 发行债券的收入不得购买银行信贷资产；1995年10月生效的《保险法》明确规定了保险资金不得用于购买企业债券及抵押贷款。国家对养老金、保险金关于投资方向的规定也限制了它们对MBS/ABS/ABCP的投资。
（2）一级市场不发达。目前，我国房地产抵押贷款、银行应收款、信用卡应收款市场还未完全形成，规模有限，影响到证券组合的结构设计。我国可以考虑将抵押贷款证券化作为带动住房改革的突破口，但抵押贷款证券化的前提是具有相当规模的抵押贷款积累。尽管我国明确要发展居民住房抵押贷款的时间已有10年，但发展速度依然相当缓慢，市场规模仍比较小，仅个别城市（如上海）发展较快。
（3）中介服务机构的质量有待提高。 一项较为复杂的资产证券化交易往往要涉及到十几家中介服务机构，其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构则是几乎所有资产证券化交易都必需涉及到的，也是最重要的中介机构。相对而言，目前投资银行业和会计业的行为较规范，基本能满足资产证券化对其的要求，而资产评估业和资信评级业则差距较大。资产评估业的主要问题是：资产评估管理尺度不一、政出多门；资产评估机构过多过乱，导致行业内不正当竞争加剧；评估业务重复收费，加大了企业正常经营成本等。所以，对资产评估业不加以规范，那么资产证券化在中国将会举步维艰。资信评级在我国还属于新兴行业，存在的主要问题是：资信评级机构信誉不佳，资信评级机构独立性差，投资者对资信评级机构认识不足。这些问题导致现有的评级机构作出的评级结果在投资者心目中没有影响力，资信评级无法发挥其应有的作用，使得资产证券化的魅力大为减弱。
（4）有关法律法规不健全。 资产证券化中交易结构的严谨有效性需要由相应的法律予以保障，而且资产证券化涉及的市场主体较多，他们之间权利义务的确定也需要以相应的法律为标准，因此，首先应构筑资产证券化所需要的法律框架。随着《证券法》的出台，目前有关证券交易的法律法规（第一层次）基本完成，但针对资产证券化的特殊性所需要的法律法规（第二层次）仍属空白。而且包括《破产法》、《抵押法》以及现行会计、税务制度尚无关于资产证券化的规定，甚至有些现行规定不利于资产证券化。另外，资产证券化在客观上将引发和促进商业银行与投资银行的混合发展，而这将直接危及银证分业管理模式的运行，与《证券法》中的一些规定（如证券业和银行业、信托业、保险业分业经营、分业管理）相抵触。
2.中国推行资产证券化的对策建议
（1）建立政府主导型的中国资产证券化市场。 资产证券化是一项系统工程，涉及经济、金融、证券、法律、会计和税务等各方面，为使资产证券化服务于中国经济建设的长期发展，政府应积极推动、支持、制订优惠政策和有关法律法规监管体系，建立高效、规范、安全的市场体系与交易规则，吸引中外投资者参与。所以，建议由中国人民银行和中国证监会联合成立中国资产证券化试点管理委员会，负责协调、指导、监管等工作。同时由有关职能部门参照国际惯例和我国国情起草相关法律、法规，包括市场准入、市场退出、经营范围、业务品种、市场行为规则、服务对象、财务监管、风险控制、监管主体的职责与权利等，由国务院批准实施，通过政府推动资产证券化的五大运行主体的建立，运用强有力的政府力量完成制度变迁。
（2）成立特设载体（SPV）。SPV作为发起人与投资者的中介机构，因其特殊性和重要性，我们建议由政府出面组建SPV， 该机构的负债业务主要是发行MBS/ABS/ABCP，其资产业务是向贷款出售银行购买信贷资产。可考虑由央行和资信卓著的国家银行及实力雄厚的国家级券商发起设立。在资产证券化交易的整个过程中，投资银行（指券商）充当财务顾问、承销商、组建SPV等重要角色。所以， 券商是推动资产证券化的主导力量。目前一些具有超前意识的券商已着手研究在中国推行资产证券化的问题。鉴于券商在资产证券化中的重要作用及参与国际竞争的需要，政府应积极扶植，培养国家级的大投资银行，以更好地为经济建设服务。
（3）规范发展我国的资产评估业和资信评级业。 与当前资产评估面临的新形势和新任务相比，以往出台的一些规范资产评估行为的措施已不能满足不同组织形式、不同经营方式和不同目的的要求，因此有必要建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系。同时，借鉴国外资信评级业的发展现状，我国的资信评级业应走“少而精”的发展模式，即着重培养几家在国内具有权威性、在国际具有一定影响力的资信评级机构。资信评级机构树立良好信誉的唯一途径就是让投资者知道公司评级结果的准确性高，值得信赖，而要提高评级结果的准确性，科学的评级方法是必不可少的。国内评级机构应在借鉴国外先进的6级评定方法和理念的基础上， 根据我国的具体情况不断改进自己的评级方法。
（4）逐步向保险资金、 养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。近几年，我国的保险业发展速度很快，保费收入年均增长高达25%，表明保险业集中了越来越多的社会资本。因此，如能放宽保险资金的运用限制，允许保险资金（特别是寿险资金）进入资产证券化市场，对于资产证券化的顺利推行无疑是一个强劲的需求推动。类似地，向养老基金这类发展较快并具有一定规模的机构投资者开放资产证券化市场，也有利于资产证券化的发展。所以，政府应在强化监管的前提下修订有关规定，逐步允许保险资金、养老基金进入资产证券化市场。
（5）做好资产证券化的试点和突破口的选择工作。 资产证券化的实施可先在海南三亚市、广东省的深圳市、珠海市及上海市等地区试点，逐步积累经验，创造条件，稳步推广，绝不能一哄而上。同时应以基础设施和住房抵押贷款证券化为突破口。因为根据各国的发展经验，大规模的基础设施建设通常是该国经济起飞的必要物质基础。我国经过二十年经济的高速增长后，现在正处在这样一个关键的历史时期，急需通过基础设施建设扩大内需，带动经济增长。目前开展大规模基础设施建设所遇到的最大问题就是建设资金的严重短缺，怎样解决？最有效的办法是通过证券化融资来解决。证券化融资一是靠发行股票、债券筹集社会资金，这是融资证券化方式，较难普及；二是通过资产证券化方式，发行 ABS，向国内外投资者筹集建设资金，该融资方式可以在全国普及。我国绝大多数基础设施项目的经济效益比较好，且具有稳定可预期的现金流，只是资金周转时间较长，迫切需要长期投资资金，政府和银行都很难能满足，通过资产证券化方式是最佳途径。基础设施证券化比较容易成功，因为其标的资产质量较好，只是流动性欠缺，因而它是资产证券化的首选对象。同时也可以选择住房抵押贷款作为证券化的突破口。目前我国住房抵押贷款已有相当规模，可以选择一些房地产金融市场发展比较好的城市（如上海）进行试点，然后逐步推广，通过证券化工具来培育抵押贷款的二级市场，增强其流动性，从而刺激抵押贷款一级市场的发展，最终启动房地产市场。
（6）尽快完善住房抵押贷款市场。一方面银行在贷款期限、 类型、利率等方面有所变化，更好地服务消费者；另一方面成立由政府为主导的住房抵押贷款担保与保险的专门机构，负责向发放贷款的金融机构提供担保，统一抵押申请、抵押估价和抵押合同，并评定证券等级，使之标准化。此外，积极完善房地产交易市场，发展拍卖市场，形成有利于抵押物变现的市场环境。
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