开放经济条件下房地产市场持续健康发展的策略
徐勇彪
(内蒙古双欣环保材料股份有限公司，内蒙古 包头 016014)
摘要： 伴随着我国经济开发的持续推进，实现对我国开放型型经济体制的构建，也推动我国经济实现经济全球化发展，并且走向更高层次的开放型经济。在开放经济条件下，房地产市场面临着诸多问题，本文对房地产市场所受到的影响进行概括，基于我国实际情况提出了几点发展策略，旨在更好的推动房地产市场持续健康发展。
关键词： 开放经济条件；房地产市场；发展策略
自“十二五”时期以来，我国对外开放程度进入到了一个全新的历史纪元，并且基本形成了较高水平的对外开放格局。创造性的将自贸区制度发展为了当前的外商投资管理体制，并积极推动“一带一路”建设计划实施，构建起了一个较为完善的国际产能合作体系，这使得我国正逐渐进入到一个全方位多角度开放的经济条件下[1]。随着我国开放经济条件的深入推进，房地产市场也迎来新的机遇和影响。面对复杂多变的开放经济，房地产市场应当实现持续健康发展成为了探讨重点。
一、开放经济条件下房地产市场受到的影响
1.区域经济开放对房地产市场的影响
当前我国各个区域的房地产市场都存在较为明显的机制先天不足、发育较晚的问题，这导致当前住房出租、售卖的价格都相对较高，保障性住房供不应求，当然这也为我国房地产市场创造了较大的发展空间。另中西部地区相较于东部地区房地产整体相对较为落后，但东部地区普遍存在房价收入比不合理，普通家庭无法负荷房价压力。同时住房市场供需不均衡也是导致各个区域房地产市场矛盾的主要原因，经济适用房与普通商品供不应求，但高档商品房的建设量却更大，需求结构不匹配与盲目开发形势严峻。
2.经济全球化对房地产市场的影响
在经济开放程度持续递增的影响下，我国迅速进入到了经济全球化中心，这使得各个地区、国家的金融市场与我国房地产市场之间形成一个联动关系，并且随着开放程度的增加，其分化程度越加显著。有研究者为了充分了解经济全球化对房地产市场带来的影响，其借助DCC模型进行了探讨，发现在美国次贷危机时期，美国股票市场的变化对中国房地产带来较为明显的传染性，但自2015年欧洲债务危机的持续升级，给中国房地产市场所造成的冲击有了相应程度的减弱[2]。
其次，作者国籍改变了，从版权法讲，仍维持原国籍是有问题的，作者也未必认同。笔者认为，作家国籍变化引起的归类分歧，其深层次原因是移民文学的归属问题。美国的“移民文学”是指外裔移民用英文写作所发表的作品。《杜威法》以语言来划分文学作品，也确实有一定的借鉴意义。比如，亨利·詹姆斯的作品，若按照国籍归类就会很纠结。其人生大部分时间是美国国籍，最后几年才入英国国籍，可是他大部分时间又在欧洲居住。如果按语种划分，归入英语文学显然是更合理的。
其中，为统一趋势后,第i个指标的第j号试验的指标值；yij为第i个指标第j号试验的观察值；为第i个指标的稳定值。其次，计算每组试验综合评分：考虑到3因素对衡量指标的重要程度，以10分作为总“权”，粒距合格率为0.7分，重播率为0.5分，漏播率为2.5分。每组试验综合评分指标为：每号试验的综合加权评分值可由式(2)计算得出,计算结果如表2所示。则
汇率对房地产金融带来的影响，主要是由于当汇率在实现市场化之后，其汇率不再处于固定不变的状态，而是呈现为频繁、不规则的持续改变，并且无法收到货币当局的有效管控，资本项目以及经常项目的开放也使得国内外资本交易规模以及价格都更为自由。为此，汇率对房地产市场造成的影响，实际上就是由汇率波动来实现的。就当前我国房地产市场的实际情况来看，汇率波动所带来的影响相对较大，不管是人民币是处于升值阶段，还是处于贬值阶段，都会加重房地产开放的金融风险，尤其是人民币出现贬值时这种现象更为明显。当利率水平相对较低时，在利率出现增长时，能够在一定程度上缓解房地产所面对的金融风险，但当利率处于高水平时，其仍然持续增长就会加剧房地产的金融风险，并且相较于对住房抵押金融风险，房地产开放金融风险对利率变化具有更高的敏感性。此外，伴随着的汇率的持续变化，其能够借助货币供给量、短期国际资本流动量两个途径来影响房地产市场，前者能够有效降低房地产开发的金融风险，却会致使其抵押金融风险迅速升高，而后者则会直接导致房地产的金融风险升高。而伴随着房地产价格的增加，能够相应程度上控制房地产开放金融风险，却会使得住房抵押金融风险随之升高。同时伴随着GDP增长速度的加快，房地产金融开发金融风险以及住房抵押金融风险都会受到一定程度的影响，但其作用通常呈现为明显的反方向[3]。
二、开放经济条件下房地产市场持续健康发展的策略
1.加快构建房地产市场发展长效机制
1.2.7 健康教育。向患者肺结核及带状疱疹相关知识，增强患者对疾病的认知，并积极配合治疗及护理工作开展，保证顺利实施。同时向患者讲解治疗注意事项，部分特殊药物的禁忌，如不饮酒、碰水等，避免影响药效。在给予输液治疗时，应叮嘱患者留针部位应着宽松衣物，并定期观察点滴情况，对其讲解点滴治疗效果及作用，完成输液之后常规封管，封管后使用无菌纱布将正压接包扎和固定。
4）人才不足，BIM技术主要是从事建筑行业的人员使用，但是相对于CAD等软件，BIM操作难度更高更复杂，并且使用方法区别很大，而且国内BIM技术没有正规的培训机构，主要靠自学，所以更加提高了使用难度降低了其普及程度。
3.汇率对房地产市场的影响
(2)建立购租并举的住房制度。当前城市居民家庭通常以两种方式对待住房消费，分别为租赁他人所有权住宅、购买商品房自行居住。从根本上来看，这两种消费方式，最主要的区别在于拥有或者未拥有所有权，但就当前我国住房租赁市场的实际情况来看，由于缺乏相应的配套机制以及不成熟的体系，导致“霸王条款”、“黑中介”、“假房东”等住房租赁市场非常混乱，同时也造成了广大住房租赁消费群体的利益无法得到保障，严重影响公民的居住公平性。为此，要更好的推动房地产市场实现持续健康发展，一方面，需要积极加强对住房租赁市场的培育，推动住房租赁业务的开展，鼓励更多普通商业房、个人自有房等参与到住房租赁市场中，并大力发展规模化、机构化的住房租赁企业。另一方面，必须加强对相关配套机制的完善，具体包括构建起住房租赁市场的监管机制、住房租赁权益保护机制、弱势群体基本权益审批机制等。推动住房租赁市场实现租赁供应主体多元化、经营服务管理体系规范化建设、租赁关系的稳定性发展。在上述两个方面策略的实施期间，还需要政府加强监管力度、制定明确的监管规则、构建相应法律法规体系，这才能够更好的推动住房租赁市场立法工作的持续完善，帮助住房租赁市场实现更为健康的发展。
2.健全房地产市场风险管理体系
(2)加速完善个人与企业征信体系。在互联网的快速发展中，我国的大数据技术、移动终端技术以及云技术也实现快速蓬勃的持续发展，但针对互联网房地产市场的征信系统、服务体系和监管制度却并未与之同步发展起来。目前，我国个人以及企业的征信体系，仍然以商业银行的金融交易数据为主要依据，这很难适应当前多元化的房地产市场需求，很难对征信服务需求进行有效识别，这意味着，在房地产市场发展中，还必须加快对征信管理制度的完善，构建起一个系统、规范的金融信息服务体系。我国在征信体系构建的过程中，必须积极加强多层次、多元化征信市场体系的全面建设，引入市场管理机制，鼓励各种征信机构能够呈现为多元化发展，成立一批具有较高信用度的民营征信机构，例如：房地产交易征信服务机构，其不仅能够广泛收集来自各个方面的征信信息，对借款者的信用等级进行评估，同时还能够有效避免信息不对称下的“逆向选择”问题，最大程度上控制借款者贷款成本问题的控制，使得借款者能够得到有效约束，减少违约和重复抵押等问题发生概率，维护房地产市场的信用体系。
(1)完善房地产金融架构体系。在我国房地产市场快速发展期间，其存在的各种风险问题，在很大程度上都与我国房地产金融架构较为落后密切相关，相较于房地产市场的多元化发展，房地产金融架构体系已经无法满足其实际需求。欧美等发达国家，在推动房地产发展的历史进程中，结合不同历史时期的不同特点提出了相应的房地产金融架构与模式，我国也应当积极吸取成功经验，根据我国当前的经济金融市场特征和经济制度，建立起一套与我国房地产市场发展相符合的金融架构体系，以此更好的引导我国房地产市场的健康发展。一方面，根据我国保障性住房市场发展的具体情况，继续加强国家性质的住宅金融事业部，除了用于支持棚户区改造项目，同时也能够给予我国政策性住房金融建设的快速推进；另一方面，还可从国外成功经验中吸取精华，对我国房地产市场金融架构体系进行专业化分工处理[4]。
(1)形成多层次结构合理的住房供给体系。自提出住房制度实施全面改革以来，住房商品化就并未停止过，就当前实际情况来看，我国已经基本构建了以市场为导向的商品住宅供应体系以及以政府为主导的保障性的住房供应体系。但就当前国际的相关经验来看，仅是依靠政府来提供廉租房、经济适用房，很难真正意义上解决当前我国低收入群体的住房问题，这就需要积极推动房地产市场供给侧结构性全面改革，吸引大量社会资本参与到房地产市场调控中，推动更多保障性住宅开发公司以及租赁公司的全面发展，借助“售改租”、“商改住”等有效方式来缓解商品房和营业性用房的库存压力。加强棚户区与城市更新的结合改造，积极加强对城市空间布局的合理调整，改善老城区人口密度较大、居住条件较差等问题，并借助这个机遇引导房地产朝着智能化、绿色化以及环保化方向迅速转型。
从下表我们可以得知，实验组经检查后，检出阳性患者共22例（88.00%），远远多于参照组的15例（60.00%），组间对比，统计学意义高度存在（P＜0.05）。
3.构建房地产金融风险实时监控机制
(1)完善宏观审慎风险政策框架。为了能够更好的实现自律管理以及自我约束能力的强化，促使房地产市场投机者以及金融机构联盟所带来的风险因素，还必须加强对宏观审慎风险政策架构的建立健全，使得房地产金融风险能够列入到宏观审慎评估体系(MPA)中。首先，迅速启动MAP，并对其进行完善，使得房地产企业资产负载情况、杠杆化风险、房地产价格波动、流动性等各方面信息均能够纳入到综合评估体系中。其次，金融机构以及监管机构必须针对房地产市场、财务以及运营等方面存在的风险进行强化审查和重点控制。尤其是针对各种大型的国有房地产企业，必须加快重大决策责任制度的健全，并建立起相应的现金流动性、信贷风险动态预警。第三，不断提升对金融机构表外业务的规范处理，针对各种小额贷款公司、互联网金融企业开展的众筹购房、首付贷等高杠杆风险的业务做出强制性的管理，促使其更为规范化。最后，基于当前社会上丰富的融资渠道，提出强而有力的审查工具，积极引导房地产杠杆结构更为合理化发展，从而实现对房地产信贷风险过度集中问题的避免，推动股权融资以及债权融资能够建立起一个平衡关系。
(2)搭建房地产产业链金融安全网。在经济开发持续深入发展的影响下，国际资本不断进入我国房地产市场，这给我国房地产金融市场带来了诸多影响，为此，在建立起房地产产业链金融安全网络，对保证房地产市场发展至关重要。当前我国上海已经开始进行金融安全网的试点工程，在打造房地产产业链金融安全网架构上积累了丰富的经验。例如：借助“长臂管理”管理模式，在房地产市场产业链中建立起不同环节的资金跟踪和监测体系，及时掌握资金的异常活动情况。此外，就当前“互联网+”的社会大环境下，建立起专门的金融风险追踪体系，打造多维度、全角度的融资企业和房地产开发的风险管理与账户管理系统，在监管范围内纳入金融互联网金融服务要求，并基于此组建起一个企业财务信息、房地产开发企业账户信息、银行账户信息等多方面的风险管理系统。
三、结论
总而言之，随着经济、金融开放的持续不断的扩大，房地产市场也随之受到了多方面的影响，这使得房地产经济与金融问题越来越明显，从各方面提出切实有效的发展建议，能够更好的保障房地产市场持续健康发展。
参考文献：
[1]叶隆晖.房地产市场健康发展的长效机制探析[J].科技经济导刊，2019，27(03)：202～203.
[2]骆祚炎，谢涵冰.房地产价格变动加剧了经济波动吗：金融加速器的视角——兼论在坚决遏制房价上涨的前提下保持房地产市场平稳健康发展[J].上海金融，2018,(12)：46～52.
[3]高波，樊学瑞，赵奉军.金融冲击与房地产市场波动——一个宏观分析框架及中国的经验证据[J].经济理论与经济管理，2017,(06)：45～56.
[4]赵红雨，李沂.国际资本流动、房地产市场风险与我国宏观审慎政策选择——基于动态随机一般均衡模型的分析[J].内蒙古社会科学(汉文版)，2016，37(06)：98～103.
中图分类号： F293.3
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)15-0112-02
作者简介：
徐勇彪，供职于内蒙古双欣环保材料股份有限公司。
标签：开放经济条件论文; 房地产市场论文; 发展策略论文; 内蒙古双欣环保材料股份有限公司论文;