从时空角度分析我国城市家庭住宅的来源差异_差异分析论文

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      城镇居民的住房问题是关系国计民生的重要问题之一，在当今房地产市场充斥着泡沫，商品房价格飙升，国民收入贫富差距严重的背景下，占国民总人口比例巨大的中低收入者面临着住房难的问题。从全国城镇家庭住房地区来看，还存在区域间住房发展不平衡、保障性住房实施不到位等问题。住房问题能否得到有效解决，决定了百姓能否安居乐业，我国各方面发展也将受到重大影响。为解决住房困难的问题，政府陆续出台了一系列的住房政策，但是其效果并不显著，因此，对我国住房状况进行总体全面剖析，找出住房差异之所在，从而有针对性地制定政策措施，对于我国经济社会的可持续发展与中国梦的实现，具有十分重要的现实意义。

      近年来，国内外学者对城镇家庭住房问题进行了大量细致全面的研究，提出了大量的政策性意见和建议。国内具有代表性的研究是我国学者易成栋基于第五次全国人口普查(以下简称“五普”)资料的系列研究，他分析了我国城镇家庭住房来源与产权的省际差异，并对二者的相关关系进行了探究，相关分析表明：地区市场化指数与市场类住房正相关，收入和产权关系不明显，国有经济比重与行政类住房正相关，城市化率与购商品房比重正相关，价格和住房产权负相关。[1-2]他的研究说明了制度变迁和地区经济差异对住房选择的影响，这对本文在研究城镇住房来源的分类上提供了一定的指导作用。刘米娜采用CGSS(2003)数据结合多层次模型分析方法探讨区域差异下住房产权的影响因素，认为在区域差异前提下，中国转型期居民住房产权选择的变化是多种因素和机制共同作用的结果，而区域差异在一定程度上是由各个区域市场化程度差异影响的。[3]国外具有代表性的研究是George Fallis所做研究，他认为目前亟待解决的住房问题并不是构建大规模的社会性住房，①而是帮助一些在购买住房有困难的人以及无家可归的人，要回到以往的福利分房政策中，而解决这些问题的关键是政府要把工作重心放在就业计划、教育以及培训上。[4]

      与其他经济指标一样，过往的研究往往忽视其区域间的差异性，这种经验结果是失之偏颇的。住房来源的差异是评价一个地区住房状况重要的标准，与居民的住房生活质量密切相关。第六次全国人口普查(以下简称“六普”)是我国第一次将住房指标全面纳入人口普查中，这既是与国际普查的接轨，也为住房的研究提供了官方的全面的数据资料。②

      本文鉴于前人研究的基础之上，利用“六普”数据，结合住房拥有率的变化情况，对我国城镇居民住房的状况与差异进行探究，并引入泰尔指数，对住房来源的差异进行分解，同时结合“五普”、“六普”数据分析我国城镇家庭住房来源10年来的变化，对住房来源间的差异进行动态对比、定量分析。

      1 住房来源的地区差异分析

      根据“六普”八组关于住房来源的指标，按其性质划分为四类：市场类住房、保障类住房、公有类住房及其他类住房，其中廉租住房和经济适用房是我国住房保障体系③的重要组成部分，是各级政府社会职责的重要内容，也是建立城镇住房新体制的关键环节，具体分类如表1所示。

      

      1.1 地区间差异的描述性分析

      为了便于研究全国城镇地区间的住房来源差异，我们对全国31个省份(不含港、澳、台)进行了“四大区域”的划分，其中东部地区包括：北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南；中部包括：山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南；西部包括：内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆；东北包括：辽宁、吉林和黑龙江。由于全国各省之间人口分布的情况不同，为研究其住房来源状况的实际水平，应剔除各省与省之间住房户数的不同对住房来源差别的影响，因此，对“六普”数据进行户均的处理，即用住房来源指标的户均百分比数据代替实际住房来源户数进行分析研究。由户均的“六普”住房来源数据，按其性质分类后，进行全国城镇的整体差异描述，如图1所示。

      

      图1 全国城镇住房分类汇总

      

      由图1可知，从整体上看，全国城镇住房来源在按其房屋性质划分上有很大的差别，市场类住房所占的比重远远高于其他三类住房之和，反映了我国目前经济发展水平状况及市场化程度的乐观趋势；另外大部分省份的行政类住房的比重均高于保障性住房的比重，由此也可以认为目前我国的保障性住房的完善程度还远远不够，仍需国家的大力支持；但是，四类住房在总体上的波动趋势情况并不明显，因此各省际间在四类住房的总体分布情况并没有很大的差别，均是市场类住房所占的比重远远高于其他三类住房的比重。

      从保障类住房的角度来看，西藏、新疆、青海保障类住房所占比重较高，分别为22.12%、15.79%、10.17%，这三个省份均属于西部地区；上海、浙江、江西保障类住房所占比重较低，分别为2.26%、2.98%、3.90%。其中西藏在保障类住房中的比重是上海在其比重上的10倍。因此，建立健全的住房供应体系是一个亟待解决的问题，不仅要对能买得起房的中低收入家庭提供经济适用房，更应该关注买不起房的低收入家庭的住房问题，大力支持和发展中国的保障性住房政策。

      从市场类住房的角度来看，浙江、广东、江苏、福建这四个省份分别占全国住房来源的87.18%、82.27%、81.39%、80.31%，可以看出这四个省份均属于东部经济较为发达地区，市场化程度较高，所以在这一指标上的比重较高；在此分类上所占比重较低的省(市、区)有新疆、青海、山西、甘肃，所占比重为61.53%、64.83%、65.19%、66.40%，同时该四个省份均属于西部经济发展较为落后的地区。

      从行政类住房的角度来看，辽宁(22.91%)、甘肃(21.11%)、山西(20.4%)、北京(20.2%)的公有住房比重较高，远远高于全国城镇行政类住房的比重(13.66%)，说明这些省份原国有经济对住房的影响比较大；而西藏、浙江、福建、广东在该比重上所占份额较低，分别为1.43%、5.37%、5.47%、5.57%；公有住房来源最高的比重(辽宁22.91%)与最低的比重(西藏1.43%)差异较大，所以，这也正好反映了各地区经济政策的不同，住房来源分配的比重也有所不同。

      对以上数据进行统计分析，从图2住房来源情况来看，四大区域市场类住房比重均远远高于其他三类比重之和，说明各住房类别间有明显差异。其中在市场类住房比重中，东部地区所占比重(77.81%)最大，其次是中部地区，东北地区所占比重最小，为70.16%；西部省份保障性住房所占比重较大，为9.61%，其次是东北地区，东部所占比重最少，为5.80%；对于在行政类住房中，东北地区所占比重最大，为19.67%，东部地区行政类住房所占比重最少，为11.43%。[5]

      基于以上分析可以看出我国近年来实施“西部大开发”战略略有成效，西部保障性住房明显高于其他各个地区；由于东部地区经济较为发达，市场化程度较高，所以其市场类住房比重较大；而东北地区一直是以老工业基地著称，其经济发展水平受国有经济影响较重，因此原公有住房比重所占较高。

      

      图2 全国四大区域住房来源汇总(%)

      1.2 地区间差异的泰尔指数分析

      为了进一步反应全国各地区之间的住房差异情况，先将全国的住房差异分解为地区间的差异以及四大区域内部的差异之和，即将总体的差异分解为组间差异和组内差异。为此，我们引入泰尔指数，泰尔指数是由泰尔(Theil)于20世纪60年代提出的，是一种具有空间可分解性的区域差异分析方法，可以用来分析区域间的差异、区域内的差异以及总体变化的情况，其计算公式为：

      

      如表3所示，除其他类住房其余三类住房的P值以外，其余三类住房的P值均大于0.10，不能拒绝原假设，即不同类别的住房来源比重满足方差齐性检验，因此该数据可以进行方差分析。

      

      根据表4，保障类住房的F值为2.75，对应的P值为0.062，小于0.10，故拒绝原假设，认为不同地区的保障类住房的比重有显著的差异；市场类住房的F值为2.33，对应的P值为0.097，小于0.10，故拒绝原假设，认为不同地区的市场类住房的比重有显著差异；行政类住房的F值为2.57，对应的P值为0.075，小于0.10，故拒绝原假设，认为不同地区的行政类住房的比重有显著差异；其他类住房的F值为1.82，对应的P值为0.167，大于0.10，故不能拒绝原假设，认为不同地区的其他类住房的比重没有显著差异。由此验证了以上的结论，并得出：在四类住房来源中组内差异显著，即在四类住房来源的内部各地区之间有显著差异。为此，我们将引出对各类住房来源地区间的差异对比分析，如表5所示。

      从表5中可以看出，2000年第五次人口普查的总体泰尔指数为0.001 931，而到了2010年第六次人口普查时，总体的泰尔指数却达到了0.291 459，是2000年的150倍，说明了这10年间中国地区住房来源的差异变化是巨大的。在2000年以前全国城镇四大区域间的差异占总体比重为36%，而到了2010年全国城镇四大区域间的差异占总体的比重下降了8%，说明地区间的差异在逐步缩小。再从各地区来看，东部地区十年间泰尔指数从54%下降到了24.26%，说明东部地区间的差异在逐步缩小；中部、东北地区内部的差异不大，住房拥有率的发展水平是比较平衡的；第五次人口普查时，西部地区的泰尔指数为7%，到了2010年，第六次人口普查时西部地区的泰尔指数已经达到了44.43%，说明自2000年以来西部大开发战略效果显著，西部地区住房持有度情况有很大的变化，但是西部内各省与省之间的发展却并不平衡。

      据有关部门统计，到2008年我国农村进城务工人员的数量已经超过1.18亿人，并且主要集中在东部地区经济较为发达的城市以及中西部地区的较为发达城市。[7]因此，在以后的住房政策中我们应逐步缩小区域间、区域内的差异，尤其是东部与西部地区，要做到住房产权的拥有与住房的租赁协同发展，而不仅仅是解决城镇住房的集中购买情况，也就是说在住房结构上，应既有商品类住房，也要有租赁性质的住房。[8]

      2 “五普”、“六普”城镇间住房拥有率对比分析

      房地产离不开地产，没有土地，住宅也就失去了存在的基础，我国土地资源，特别是东部沿海地区土地资源相对社会需求十分稀缺，真正体现了“寸土寸金”的价值。[9]因此，对于“五普”、“六普”全国城镇住房拥有率的分析也显得格外重要，这10年来住房产权的变化，如表6所示。

      从“五普”到“六普”来看，全国城镇平均增长率在50%以上，说明中国城镇居民越来越重视住房产权的持有度情况。[10]值得我们注意的是，从“五普”到“六普”这10年来住房产权的变动情况仅有天津市的镇住房产权出现了负增长，其住房产权拥有量减少了17 573户，其增长率为负38.44%；在河北省镇的产权增长率为211.16%，即增长情况已经翻倍，但是其城市的增长率却仅为29.66%，这也反映了该地区城镇间的规划管理情况并没有平衡发展，与此同时湖南(170.64%)、河南(147.96%)、江西(146.13%)等六个地区的镇增长率也超过了100%。

      

      如图3所示，从2000年以前的存量住房看，商品化程度不高，租赁住宅所占比重很低。在全国城市住房来源中，购买和租用公有住房的比重合计占45.77%，购买商品房、经济适用房以及租用商品房的比重合计占22.64%，另外有近27%是自建住房。镇的自建住房比重52.24%，购买商品房、经济适用房以及租用商品房的比重只有17.98%。[11]

      

      图3 “五普”时期全国城镇住房来源汇总

      在全国住房来源中，自建住房的比重为35.71%；购买原公有住房的比重为23.51%，租用公有住房的比重为14.42%，租用商品房、购买商品房、购买经济适用房以及其他住房所占的比重为26.36%。从总体上可以看出，中国的住房来源中，自有住房占绝对比重。从购买和租用住房的比重看，其中租用住房所占的比重为20.55%。

      城市的住房来源中，自建住房的比重为26.78%；购买原公有住房的比重为29.44%，租用公有住房的比重为16.33%，公有房所占比重为45.77%；租用商品房、购买商品房、购买经济适用房以及其他住房所占的比重为27.44%。从总体上可以看出城市住房来源中公有住房的比重约占50%，自建住房的比重约占25%，商品房经济适用房的比重占25%。从购买和租用住房的比重来看，其中租用的住房所占的比重为23.22%。

      镇的自建住房的比重为52.24%；购买原公有住房的比重为12.53%，租用公有住房的比重为10.87%，公有房所占比重为23.4%；租用商品房、购买商品房、购买经济适用房以及其他住房所占的比重为24.37%。从总体上可以看出，镇的住房来源中，公有住房的比重约占25%，自建住房的比重约占50%，商品房经济适用房的比重约占25%。从购买和租用住房的比重来看，其中租用的住房所占的比重为19.79%。

      如图4所示，从2000-2010年这10年的住房存量来看，商品化程度已有大幅提高，购买原公有住房以及自建住房比重均有下降。全国城市住房来源中，购买原公有住房的比重占17.30%，购买商品房、经济适用房以及购买二手房的比重合计占36.05%，另外有近17%是自建住房。镇的自建住房比重56.19%，购买商品房、经济适用房以及购买二手房的比重只有21.24%。

      

      图4 “六普”时期全国城镇住房来源汇总

      在全国住房来源中，自建住房的比重为31.47%，比五普时下降了约4个百分点；购买原公有住房的比重为12.94%，下降了10.57%，购买商品房的比重为21.75%，是“五普”时购买商品房比重的2倍还多，租赁廉租住房、购买二手房、购买经济适用房以及其他住房所占比重为15.24%，租赁其他住房所占的比重为18.60%；从总体上可以看出，中国的住房来源中，自有住房所占比重略有下降，商品房的购买比重有所提高。从购买和租用住房的比重看，其中租用住房所占的比重为21.05%，其住房拥有率几乎没有变化。

      城市的住房来源中，自建住房的比重为16.43%，下降了10多个百分点；购买原公有住房的比重为17.30%，购买商品房的比重为26.02%，可以看出这10年来住房来源的变化从对公有住房的购买转向对商品房的购买；租赁廉租住房、购买二手房、购买经济适用房以及其他住房所占比重为17.14%，租赁其他住房所占的比重为23.11%。从总体上可以看出，城市住房来源中购买商品房的比重约占25%，租赁其他住房的比重约占25%，自建住房与购买原公有住房比重相差不大，住房市场的来源向多元化发展，各种住房来源的比重分配情况好于“五普”。从购买和租用住房的比重来看，其中租用的住房所占的比重为25.77%。

      镇的自建住房的比重为56.19%，比“五普”时期略有上升；购买原公有住房的比重为5.77%，购买商品房的比重为14.72%，为此可以看出这10年来镇的住房来源的变化也是从对公有住房的购买转向对商品房的购买；租赁廉租住房、购买二手房、购买经济适用房以及其他住房所占比重为12.13%，租赁其他住房所占的比重为11.19%。从总体上可以看出镇的住房来源中，自建住房的比重约占50%，购买商品房的比重与租赁其他住房的比重相差不大。从购买和租用住房的比重来看，其中租用的住房所占的比重为13.29%。

      3 结论

      本文利用2000年和2010年两次全国人口普查资料数据，结合描述性分析与泰尔指数分解，对我国城镇居民21世纪以来住房来源的地区差异与动态演进情况进行了分析。得到如下结论：

      (1)从全国城镇住房整体上来看，同一住房来源各省与省之间的差异并不大，但在住房来源的分配方面差异较大。全国城镇市场类住房所占的比重远远高于其他三类住房比重之和，另外大部分省份的行政类住房的比重均高于保障类住房的比重，因此，也可以认为目前我国的保障类住房的完善程度还远远不够，仍需国家的大力支持；从保障类住房上来看，大部分省际均是城市保障类住房的比重高于镇保障类住房的比重，西藏、新疆在这一比重中远远高于其他省份；从市场类住房上看，镇的市场类住房所占的比重高于城市市场类住房所占的比重，这是因为镇的自建住房比重比较大，从而使得整体所占比重加大，但是这并不能说明镇的市场化水平高于城市的市场化水平；从行政类住房来看，城市、镇在购买原公有住房上的均值差异很大，全国31个省份均是城市购买公有住房比重高于镇购买比重，说明原国有经济在住房方面对于城市的影响远远大于对镇的影响，西藏在这一指标上所占比重最低，说明其原国有经济对其影响不大；在其他类住房比重上，城市所占其他类住房比重高于镇其他类住房比重。

      (2)从全国“四大地区”来看，各地区的住房来源分配上均表现出显著的区域特征，但地区间的差异在逐步缩小。对于全国“四大地区”来说，东部地区市场类住房所占比重最大，但保障类住房不足，因此，在下一步住房建设方面应加大低收入住房群体的保障性住房供应的力度；中部地区在各类住房来源中所占比重较为均衡；东北地区的居民在购买二手房、商品房上的比重在全国领先；西部地区保障类住房所占的比重最高，说明“西部大开发”政策对住房的发展起到了积极的作用，但其购买商品房比重普遍偏低，其经济市场化有待提高。

      从泰尔指数的变化上来看，东部地区间的差异在逐步缩小，中部地区与东北地区间的差异不大，其各自地区内的平衡发展也较好，西部地区这10年来的变化还是比较大的，说明近些年西部地区的经济发展效果显著，体现在住房水平上即为住房拥用率的提高，但该地区各省与省间的平衡发展却存在一些不足。因此，对于西部的一些经济欠发达的地区，可以通过大量建设经济适用房和廉租住房来提高其整体住房的水平。

      (3)从“五普”到“六普”这10年间的住房来源分配上看，全国城镇住房的商品化程度已有大幅提高，自建住房比重趋于缩小。从2000年以前的存量住房上看，商品化程度不高，租赁住房所占比重也很低；从总体上来说，在中国的住房来源中，自有住房占绝对比重；住房拥有率近80%，其住房拥有率还是比较高的。镇的自建住房比重约是城市自建住房比重的2倍，镇的租赁比重低于城市的租赁比重。

      自2010年以来，全国城镇住房的商品化程度已有大幅提高，购买原公有住房以及自建住房比重均有下降；从总体上来说，在中国的住房来源中，自有住房以及商品房占有绝对比重；其住房拥有率从2000年的20.55%到2010年的21.05%几乎没有变化，但住房市场的来源向多元化发展。“六普”住房来源数据与“五普”数据相比，所占比重更加分散，自建住房比重有所下降，商品住房有所上升，城镇住房质量有所提高，因此各种住房来源的比重分配情况好于“五普”。[12]

      ①社会住房在该文中定义为租赁式的房屋，意指被政府或非营利组织所有并管理的，并以低于成本的价格提供给居民所用的住房。

      ②第五次人口普查虽然是我国第一次将住房调查纳入人口普查，但是并不完整全面，在第五次人口普查中住房调查只是试调查。

      ③保障性住房制度是指在保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度，主要涵盖了保障性住房的规划、资金供给、补贴及监控等几个方面的内容，包括经济适用房制度、廉租房制度和政策性租赁房制度三个组成部分。

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