云南省投资控股集团有限公司
一、房地产项目投资成本管理的必要性
自2004年经营性用地全面实行“招拍挂”制度以来，中国房地产市场经历了快速发展的黄金十年，进入到白银十年。作为中国经济的重要增长点，房地产不仅对GDP增长产生了巨大的推动作用，更改善了人民生活，促进了城市化进程，推动了上下游产业的共同发展。在中国发展的新时代，房地产行业已经迈上新的平台，正跨过新的起跑线。
对于房地产企业而言，成本领先是在激烈的市场竞争中占据重要地位的关键所在，对于造价成本的管控始终贯穿于整个项目投资过程中，每个不同的阶段都会对房地产开发项目的投资成本产生相应的影响。
二、房地产项目的投资成本概述
对房地产项目而言，其投资成本就是房地产企业在进行地产开发时所花费的全部成本费用。按投资用途分类，可将投资成本分为：建安工程费、土地费用（包括拆迁补偿安置费和土地出让金）、前期工程费、配套设施费、开发间接费、预备费等。近年来，我国房地产市场竞争日益激烈，房地产开发企业开始着力于建设工程成本的控制，以获得更大的投资效益。在当前市场经济下，所有企业经营发展的根本目的是为了实现利润的最大化，房地产开发企业更是如此。因此，房地产开发企业如果想要获得更大的竞争优势，良好的经济效益，则需要从减少开发成本入手，实行成本控制战略。就是要将成本管理和科学的战略管理相结合，这也是新时期成本管理、优化发展的重要方向。
三、房地产项目投资成本管理的相关策略
针对目前我国大多数房地产企业存在管理粗放，内控制度不完善，重视事后成本控制，缺乏对事前风险预测及事中延伸管控重视的现象，房地产项目投资成本管理首先应确立投资成本管理目标，并根据房地产项目开发各阶段存在的问题形成成本管理制度，具体应包含以下几个方面：
（一）设计阶段
项目投资成本的有效管理关键点在于实施阶段前的项目投资和设计阶段。在很长一段时间里，我国房地产企业都将工程造价管理工作的重点放在项目实施阶段，而忽略了对项目前期造价工作的有效管控。尽管这样也会获得一定效果，但就投入回收分析来说是非常不经济的。因此，还需要加强对项目决策和设计阶段成本管理的重视程度。
1.实行限额设计
我国房地产开发项目普遍存在设计水平低、深度不达标等问题，这也在一定程度上增大了工程造价的成本。如果在实施阶段出现设计变更，必然导致工程造价失控。而限额设计主要是由业主结合建设规模和具体标准先对项目总投资进行初步估算，然后再由设计单位根据投资估算进行设计，不得超过规定限额。限额设计可以对工程建设进行科学的管理，并且在投资规模的管控中也发挥重要作用。只要在设计工作中涉及到需要定量分析的内容，必须进行科学计算，从而对施工作业的可行性做出准确的分析判断。房地产开发商应该在确定设计方案前要求实行限额设计，并为其创造有利的外部条件。对不同专业的设计工作应进行及时有效的沟通协调，在确保实现预期功能的基础上，科学的应用投资限额，使设计工作和概预算有机结合。除此之外，还需建立设计的相关经济责任制，要求设计人员和负责工程造价的人员积极配合，通过加强对设计工作的要求和方案的优化，进一步实现设计工作的经济适用性要求。另外，对于项目工程中的建筑要求、平面布置、废物处理等方面也要做好细致规划，同时征求不同方面的意见，防止因为项目规划失误而产生设计变动。
2.完善合同条款
大部分设计人员不具备良好的经济观念，因此在设计时可能存在实施阶段的变更风险。因而，企业负责人在和设计单位签订相关合同时，应当增设相关条款，将设计变更的费用控制在一定范围内，同时加强对设计规范以及工程量等方面的管控。
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3.严格进行施工图审查
为保证图纸质量，在对施工图纸进行审查时，应安排专业人员对工程项目涉及到的全部专业图纸进行审核。以便及时发现图纸中的错漏。同时还需要对施工环节的顺序进行有效协调，加强不同专业之间的配合。在保证图纸的质量的同时，提高设计深度，使投标单位可以进行精准报价，防止因为设计漏洞而出现变更增加造价。
（二）招标阶段
招标文件是投标人投标文件编制的依据，也是工程造价的主要依据，招标文件的编制质量直接影响投标人的计价方式、报价策略、施工方案等。首先，完整的招标文件应涵盖招标的范围、招标方式、质量标准、工程量清单、结算方式等。其次，必须严格进行投标人资格审查，严防挂靠问题。最后，要确保评标的合法合规，合理选择评标办法，规避恶意低价现象。
（三）施工阶段
对于房地产项目开发而言，施工阶段是项目建设的主要环节，同时也是资金投入的重点时期。在实际施工过程中由于现场条件有限或因其他一些因素的影响，工程造价会出现较大的变化，所以必须强化施工阶段的成本管理工作。
1.加强合同的有效管理
在工程中标后进行合同谈判时，应选择由国家统一颁发的合同文本，结合项目工程的实际情况和招标文件等进行拟定。为了降低合同索赔风险，必须要对承包商进行有效的制约，房地产公司应该在按照国家统一合同模板的要求，整理出符合自身需要及项目实际情况的合同文本，确保各项条款的科学、合理、严密，防范因合同歧义或其他一些条款漏洞而引发纠纷。
2.形成科学合理的监理机制
在施工过程中选取专业能力强的监理单位进行有效的监管，从而实现对工程成本、质量等方面的合理掌控。同时，在企业内部安排专门的审计监督人员，对整个工作流程进行监督。根据监理规定和相关要求，确定具体的分工职责，形成“责任成本体系”，不断完善投资控制系统。必须加强事前把关，对工程变更问题进行有效的审核，准确的计算和分析出工程变更对投资成本造成的影响，降低额外支出，防止投资成本管理失控。
3.设置投资成本目标管理机制
在确定目标成本前应结合利润目标做好妥善的考虑，目标成本的本质其实就是为了达到预期的利润而需要实现的成本目标值。设置投资成本目标管理机制的根本目的就是要对预算的实际执行情况进行全面的管理和控制，对实际成本和目标成本存在的差异进行有效分析，从而及时进行纠偏。
（四）竣工阶段
竣工结算阶段是整个工程项目造价管理工作的最后环节。针对此阶段的成本管理工作，最重要的就是要：按照合同和变更条款、工程量清单、实际工程量完成情况、竣工资料以及我国相关法律法规等，对工程款进行全面细致的结算审核。最后在进行工程支付时，严格按照合同执行，对于需要审核的竣工决算必须要认真落实每一项工程量以确保与审核结算工程项目的实际造价相符。除此之外，还需要对审计环节的投资成本进行有效的分析。在对工程项目进行审计时，需要贯穿整个施工作业过程，同时还应该加强事前审计确保施工方案的科学合理性。
除此之外，房地产开发企业还可通过信息化技术加强成本管理的力度。借助信息化管理技术，构建健全的成本数据更新与监控系统，进一步提高企业投资成本管理的效率。
制定成本管理的目标、明确责任体系、对项目开发过程进行实时跟踪控制之后，房地产开发企业可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估，真正做到“优奖劣罚”，拿数据说话。
在完成业绩评估后，还须对整个项目生命周期中的成本控制得失进行总结，并将其与项目目标成本数据、实际成本数据进行归档，在此基础上提炼出关键成本指标，最终形成项目的成本数据库，对未来项目的开发起到指导作用。以此循环，促进成本管理行为的有序化和规范化，确保成本管理有据可循、有章可依。
论文作者:申雅洁
论文发表刊物:《基层建设》2019年第11期
论文发表时间:2019/9/11
标签：成本论文; 成本管理论文; 阶段论文; 项目论文; 限额论文; 房地产项目论文; 目标论文; 《基层建设》2019年第11期论文;