摘要：随着房地产业的快速发展，许多房产开发企业不断涌现，房地产开发企业为了在激烈的竞争中站稳脚，通过降低工程成本，提高企业的经济效益。本文将对房地产工程建设的立项阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段及竣工阶段，提出有效的工程造价成本控制策略，以降低工程造价成本，促进企业的可持续发展。
关键词：房地产工程造价；成本控制管理；思考
导言
所谓工程造价控制和管理就是指如何在给定的计划资金范围内对工程建设过程中的各种资源进行统一的管理，从而提高资源的利用效率，使得工程在给定的资金下能够竣工并交付使用的过程。为此，工程造价管理应当贯穿于整个建设工程的始末，不仅在工程招投标阶段、工程施工阶段进行造价控制，在工程的竣工阶段同样需要对工程造价进行管理。在管理的过程中，如果出现种种偏差，则应当对产生偏差的原因进行分析，并对偏差进行及时的处理，保证工程的顺利进行。
1当前房地产工程造价成本控制管理过程中存在的主要问题
1.1施工合同中对于工程造价的约定不明确
对于绝大多数的工程施工项目来说，施工合同直接关系着工程施工的整体质量以及施工过程中的质量控制，房地产工程造价成本控制管理同样也不例外。施工合同的有效管理对于工程质量管理具有至关重要的影响。但是，从当前的房地产工程施工合同来看，施工合同不够规范已经成为较为突出的问题，很多施工单位对此并不重视，缺乏健全完善的施工合同管理制度，合同签订和履行显得较为随意，对于施工材料的购买、运输、设备等重要的施工内容，大多数合同中都没有相应的体现，对于施工合同的监督力度也明显不够，这些问题都将对房地产工程造价成本控制管理造成一定的不利影响。
1.2施工组织不健全，难以保证成本控制管理质量
在房地产工程造价成本控制管理过程中，科学规范的施工组织不仅能够有力的推动工程建设的整体进展，而且对于质量的管理和控制也具有非常积极的作用。然而在实际施工过程中，施工组织不够健全是普遍存在的严重问题，在这种情况下，质量管理过程中就会不可避免的面临一系列阻碍，使施工成本大大增加，不利于对施工工程实施有效的质量管理和成本控制。除此之外，由于施工组织的不完善，施工方在房地产工程施工之前也不会做好充足的准备，其中涉及到的施工文件，比如施工合同、工程预算以及行业建筑标准等问题都比较草率，不能按照一定的标准执行。而一般情况下，工程投资方又不断的催促施工进度，所以施工方更多的考虑是加快施工进度，尽量把工期往前赶，这就给房地产工程造价成本控制管理带来了一定困难。
2提高房地产工程造价成本控制管理质量的有效对策
2.1房地产投资决策阶段成本控制
2.1.1组织优秀的项目团队
在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
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2.2.2进行必要的成本分析
土地成本支出一般约占项目总支出的20～30%，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定要根据土地征用费、城市配套费等有关具体规定。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目；前期开发费一般占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异也有很大差别，“三通一平”和临时设施费应根据实际估算；建筑安装工程造价一般占项目总支出的45～55%，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。
2.2工程设计阶段的控制
2.2.1限额设计的实施
限额设计主要指的是工程造价人员按照已经批准的投资金额来完成工程施工设计。对于开发的单位来说，工程限额设计就是在有限的工程造价成本下，确定施工工程的标准化及建设规模，实现工程施工设计的经济效益。依据限额设计中的投资费用和工程量进行合理的设计，加强各部门的协调合作，有效控制投资成本。而对于设计单位来说，限额设计要通过开发单位和设计单位的协调合作才能完成。在进行工程项目设计的时候，要充分考虑工程造价成本金额。设计人员要准确掌握好是成本控制的意图程序，对工程设计阶段的设计、销售等进行综合的分析，保证设计方案的可行性。通过个部门的协调合作，共同设计出最好的工程设计方案。
2.2.2设计图纸的审核
施工人员主要是按照工程施工设计图纸进行施工，所以施工设计图纸的审核是十分重要的。如果工程在施工过程中需要变动，要及时进行修改。修改后，严格的审核施工设计图纸，避免因设计不足引起的施工质量问题，造成不必要的经济损失。在确立设计图纸的时候，各个部门的主要负责人要对设计图纸进行严格的审核，保证设计上的准确性，施工上的可靠性、成本上的经济性。
2.3房地产工程项目施工阶段的工程造价控制
2.3.1那就是要做到在房地产工程项目施工过程中把好工程的材料以及设备
价格关。由于房地产工程的特殊性，也就是建成后将会成为人们的安居乐业的场所，所以对其材料和设备的把关就显得其为重要，这主要说来那就是要秉承房地产工程的承包项目的造价组成中材料费占整个造价费用的60%左右，严格的控制好其工程项目材料的来源去向以及其价格，另外对房地产工程项目建设中各种设备的价格的控制，这也是工程项目的施工阶段造价动态控制的一个关键环节，而且这也关系到工程的正常造价管理。
2.3.2那就是要做到房地产工程项目变更的严格管理。在房地产工程项目的实际施工中，由于业主等多方面的各种原因，在其施工中常常会导致工程项目变更，而这样的变更就必然会影响到房地产工程项目的造价。所以施工企业必须在做到严格控制工程变更的同时，也要尽量做到工程少变更、少返工以及少索赔，不仅如此，在对于必须进行的房地产工程项目的变更，那么就严格执行国家在房地产这方面的变更签证审批程序，要按签订的合同或协议，而精确及时的计算每次工程变更的价款，也就是要争取做到先签证后变更施工，以致于少影响房地产的工程的造价管理。
2.4项目竣工阶段的成本控制
项目竣工阶段的成本控制主要是考核所建项目的额工程效益，妥善的办理各种资产的转移工作，对工程的后续阶段进行合理的整理积累。项目竣工决策阶段是工程房地产项目建设结束，以及运营维护的开始，是检验设计、决策、施工的关键环节。要认真的做好房地产工程造价的评定，工程质量的确定，施工人员的培训等各项工作，为工程进入正式运营打下基础。
结语
房地产业的快速发展的同时也给房地产企业带来了很大的压力和挑战，面对日益激烈的竞争局面，企业要加强对工程造价成本的控制和管理，有效的降低工程造价的成本，提高建筑企业的经济效益，保证建筑企业的可持续发展。
参考文献
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论文作者:董昌明,岳洋
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/7
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