房地产开发的规划管理不容忽视，本文主要内容关键词为：房地产开发论文,不容忽视论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自1990年4月《城市规划法》施行以来，各地政府依据这个法规，都先后制定了本辖区内的城市规划，城市的各项开发建设活而有序地进行，这对于形成合理的城市布局、改善城市生态环境、提高城市经济和社会事业的协调发展起到了重要作用。但从施行贯彻情况来看还存在着一些问题亟待研究解决。
问题之一：盲目开发，突破容积率。有些地方的房地产开发盲目追求高速度，片面追求企业经济效益，突破容积率，见绿插楼等违反规划的现象时有发生。如某市的金融贸易区，按规划在2.2万平方米的用地上只能建350万至400万平方米的建筑物，而现在已建、在建和报建的项目却达到了600多万平方米，平均容积率达8.9，以至绿地和停车场被挤占了，只剩下防火间距。据供电、供水部门的工程技术人员透露，这个开发区的给排水、供电等基础设施均按400万平方米建筑进行设计的，地下管道均已埋设，混凝土路面已铺就，如果按600万平方米建筑，后果将不堪设想。
问题之二：零星开发，追求高收益。据笔者对某县城的调查了解，1992年以来，该县各类名目的房地产开发公司由原来的1个增加到目前的15个，行业队伍也扩大了十几倍、几十倍，然而这些开发公司中真正按规划的住宅小区成片开发的只有3个，其他12个开发公司全都从事零星开发，或局部旧城改造，各行其事，我行我素，哪里地段好、赚钱多，就想方设法到那里去开发。据统计，4年来，该市区零星开发的商品房和综合用房达90余幢，像“满天星”一样，东一栋，西一栋，无法形成居民生活的聚居点。这种分散开发建设的后果，浪费了土地，破坏了环境，基础设施也难以配套，必将给城市居民生活带来重重困难。
问题之三：隐形开发，钻政策的空子。在当前房地产业发展过程中，程度不同地存在着隐形房地产开发行为。如某经营公司为解决职工住房，采取集资方式兴建住宅楼32套，可在住房建成后就有6套是以略低于商品房的价格售给了非本单位人员。有一剧团在以提供土地、职工部分集资、吸收房地产开发商品房资金方式进行住房建设，共建套房42套，建成后的房屋12套产权归剧团所有以补偿所提供的土地价格，另30套由开发商经营出售，据有关专家估测，仅这一项工程，加上集资建房享受到减免、缓交城市基础设施建设配套费、固投税等税费的优惠政策待遇，使该房地产开发商净赚40多万元，获得比规范化房地产开发更高的收益。
城市规划是城市建设的依据，城市发展的蓝图关系到千家万户和子孙后代利益的大事。一栋建筑，一项工程规划不当或违反已制定的详细规划或回避规划约束，将会铸成百年大错，很难挽回损失。
笔者认为，必须采取切实有效的措施加强对房地产开发的规划管理，以规范房地产市场，保证房地产业朝着健康而有序的方向发展。
首先，加大对《城市规范法》的宣传力度。城市规划具有很强的综合性，只有通过城市规划来统筹安排用地，合理进行空间布局，依法实行严格管理，才能使城市形成一个有机的整体，确保城市稳步、有序、高效发展。要做到这一点，关键是要坚定不移地维护规划的严肃性和权威性。要加强宣传力度，提高对城市规划重要作用的认识，使规划深入人心，遵守规划成为社会公众的自觉行为。
其次，实行法定的建设项目选址意见书。建立规划许可证和建设工程规划许可证制度。各类开发项目的建设都要符合城市规划，服从规范管理，不允许找借口不执行国家法律。就房地产开发而言，城市规划区内的土地利用、房屋建设工程选址和布局都必须符合规划的要求。要杜绝为了某些项目“合法”而修改城市规划的现象，做到有法必依，执法必严，形成一个维护城市规划，依法建设的良好环境。
第三，加强对集资建资规划、用地、及税费减免的管理。“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的城市建设方针，是一种被实践证明行之有效的、符合中国国情的城镇建设方式，因而对单位集资建房也应纳入城市建设综合开发的轨道，纳入政府管理监督的范畴。一要规范减免税费的对象和额度，对借“集资”为名实为“隐形开发”，钻政策空子，骗取税费减免的要严肃查处；二要加强土地权属及使用权转让的管理，对集资建房中，利用行政划拨土地折价入股或联合建房和以开发形式转让土地使用权的，要进入土地交易市场办理土地用途变更、出让手续，补交土地出让金，严防土地收益的流失。
第四，适应形势的发展变化，及时调整完善规划。80年代编制的城市规划大多城市未能在规划中考虑到房地产迅速发展这一因素，以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局，但在实际上不符合科学规划的要求。根据我国21世纪的远景规划，既面向未来又面对现实，以科学态度和实事求是的精神来描绘“九五”规划和跨世纪城市发展建设的蓝图，不断更新城市规划的观念、方法和手段，以提高规划的科学性和对近期建设的指导性。