对我国不同经济体制时期房地产开发经营方式的探讨，本文主要内容关键词为：房地产开发论文,经济体制论文,时期论文,方式论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、计划经济体制时期房地产开发与经营
我国建国伊始，搞的是高度集中的计划经济，财政上是统收统支，反映到房屋土地的经济制度上，对住房作为社会福利，对城市土地则实行国家垄断，无偿使用，不准转让。在上述原则指导下，住房是低房租、国家包、福利制。这种福利性的分配制度，也曾经起过一些积极作用，但是长期性的福利分配政策造成了相当大的问题，主要表现在以下几个方面。
首先，它使国家背上沉重包袱。一方面，国家要投入大量资金建房，要对旧城区危房、棚户、简屋进行大规模改造；另一方面，福利性的住房分配制度又使国家缺少了从房产上获益的重要财源。其原因一是房租价格严重背离价值，造成住宅投资有去无还，资金循环受阻，建房越多，包袱越重；二是低租金福利政策刺激了竞相扩大租住面积的趋向，造成住房面积多寡不均，人均住房面积不断提高，但解困速度缓慢；三是低租金福利政策使社会建房积极性受到抑制，致使投资渠道狭窄。住宅投资由国家包下来，资金是无偿使用的，因此，地方、企业和个人总是等国家投资，靠国家投资，要国家投资，这就堵塞了其他投资渠道，使地方、企业、个人不愿拿出资金进行住宅建设，不利于调动他们解决城市住宅问题的积极性。
其次，福利性的住房分配制度影响了建筑业、房地产业的发展。住房由国家包下来，实行统建统配，把住房建设当作福利事业，这就不可能使住房生产部门成为一个相对独立的经济实体，也就形不成相对独立的住房产业。住宅业是建筑业的主体，是房地产业的重要组成部分，在全国房产总量中，住房占一半以上，住宅业没有内在的生机和活力，没有“造血”机能，就必然影响房地产业的发展，影响以住宅业、房地产业为主体的建筑业的发展。
再次，低房租造成的住宅困难，还使人才呈畸形流动，不利于人尽其才，不利于经济发展。不少科技人才、科研骨干，由于住房困难，本单位又无法解决，不得不离开适合自己工作的单位、专业。低房租存在的弊端，使人们越来越认识到，住房制度改革势在必行。
与住房制度相适应，计划经济体制下的土地制度同样缺少生机和活力。关于城市土地制度，我国控制得很严。土地的所有权，只能归国家所有，各个方面、各个单位需要使用土地，完全由国家批准，进行无偿划拨，实际使用土地的单位，从法律上讲，只拥有使用权，使用权非经主管部门批准，不准转让。经批准使用的土地，不规定使用的年限。凡是国家机关、事业、部队和国营企业，使用国有土地，不须缴纳地租或使用费。对于城市土地的这种经济管理体制，人们将其概括为无偿无限期使用。土地无偿无限期使用，造成土地使用不合理，国家土地收益流失，国有产权虚置。
第一，国有土地无偿、无期、无限制的分配使用，形成了国有土地的集权垄断，造成事实上的土地的集团或部门所有制，从而使土地国有制名不符实，成为半国有制或虚国有制，从而使土地产权关系严重扭曲。
在这种制度下，土地差别产生的土地级差收益，一部分由国家以其他税利而不是以土地费租的形式笼统地收归国家，另一部分则以企业利润和个人收入形式被使用国有土地的集团和个人所占有。由于土地的无限期使用，使占有、使用优等和中等土地的集团和个人，长期占有土地的级差收益。在这个意义上说，土地国有制只得到了部分实现。
在某些单位和个人无偿地、垄断地占有国有土地特别是优等地的情况下，不同单位和个人之间的竞争条件就必然从一开始就是不平等的，不平等的竞争会带来种种消极的后果。
第二，土地无偿使用，必然导致土地使用的巨大浪费。由于土地可以无偿占有和使用，而土地能给占地和用地单位带来好处，不占白不占，不要白不要的心理就会泛滥起来，具体表现就是多征少用，早征迟用，甚至征而不用或用而不当，土地闲置率很高。另外，我国城市中生产用地与生活用地混杂，城市区位混乱，许多经济效益很高的闹市区被占为居民住宅、机关和工厂车间用地，而不是辟为经济效益很高的商业和金融企业用地。如果说城市土地的闲置是城市土地浪费的表层现象，那么，城市土地占用结构的失调则是土地浪费的深层原因。
第三，城市土地的无偿、无期和无限制使用，使土地的经济价值循环流程中断，不能实现以地养地，导致国家财政收入的重大损失。由于土地的无偿使用，国家投入土地的资金（土地开发、城市基础设施、市政建设方面的投资）不能以土地级差收益、增殖收益的方式正常循环和收回。这种收益一方面以国家或城市的其他税利形式转于他用而流失；另一方面又以企业留利、个人收入的形式被土地使用者侵占，使之不能用于土地的再投入和再开发。土地的投入成为一个有去无回的无底洞，政府往往由于资金短缺而难以大幅度提高土地投资，改善城市的基础设施和投资环境。
第四，城市土地无偿、无期使用，堵塞了正常的流通渠道，滋长了非法转让和变相买卖土地的歪风。城市土地作为基本的生产资料、生存空间，同商品生产和流通是紧密相联的，我国法律尽管规定不允许任何单位和个人非法出租、转让土地，并不能改变土地成为交易对象的经济实质，只不过是正常的土地流通机制被扭曲和压抑，这种被扭曲和压抑的土地流通机制以土地隐形市场的形式表现出来。
综上所述，无偿、无期、无限制地使用国有土地的土地制度，弊端丛生，既不能给国家带来收益，又不能使企业平等竞争，更是对社会主义土地国有制的否定和歪曲，改革这种体制，消除这些弊端，正是我国经济体制改革的主要任务。
二、有计划商品经济体制时期的房地产开发与经营
十一届三中全会以后，随着有计划商品经济体制的确立，我国逐步恢复了房地产商品性经营，在中外合资企业用地中实行了土地有偿使用，开展了商品住宅建设，也开展了房产交易（包括出售旧公房），推行了住房制度改革，在住房分配中引入商品经济机制，并逐步扩展到全国各个行业、各个部门，房地产的开发规模越来越大，长久无力改造的旧城区也进行了改造，除了吸引国内资金外，还吸引了一些国外资金，组建了一批开发经营的实体，房地产业在这些因素推动下，也向产业化方向发展。
但是，在有计划商品经济体制下，传统的计划体制的某些因素还在发挥作用，房地产业的发展也受到来自方方面面因素的限制，房地产业自身也存在着不少问题。一方面，房地产商品化程度很低，对房地产业的推动力不强；另一方面，在不完善的市场机制条件下，房地产市场活动的参与者——房地产开发、经营企业还未完全摆脱政府附属部门的地位，还不能完全自主经营，成为一个独立的商品生产者。特别是房地产经营部门，受到政府政策的限制，既不能自己自由选择投资机会，也不能灵活地决定其经营方式，市场对房地产资源合理配置的作用很小，企业也缺乏利用市场价格、资源等信息来有效调整生产与经营机制，这样的房地产市场实质上是一个虚拟市场，各类房地产经济、交易活动，不是以市场为导向，而是由政府行为来决定。由于市场对房屋需求的无限性，市场房屋供应的缺口很大，卖方市场仍占主导地位。
在有计划商品经济体制下所形成的房地产市场中，因供给受到限制，一方面，房地产大量投机现象仍然存在；另一方面，在既定的货币收入、价格、习惯偏好条件下，消费者买不到他所需要的物品，要么价格奇高，但物品还是不尽人意。在我国有计划商品经济体制下所形成的房地产市场上，从总体看，房屋商品稀缺，但一些价高质差的房屋却有剩余，在房屋资源普遍稀缺的情况下，其资源配置也是随意的，有的企业完全忽视城市总体规划布局，以获利为第一原则，见缝插针造屋，在房屋质量方面，不考虑消费者的个性、偏爱，消费者的选择是没有余地的。
三、社会主义市场经济体制时期的房地产开发与经营
城市房地产作为基本的生产资料、生活资料，同城市的商品生产和流通有着不解之缘，它既是一切经济活动的前提，更是获取级差地租的条件，是一种事实上的潜力巨大的财富。人们已经把房地产，特别是土地作为财富进行种种估价和交易，我国的房地产开发与经营实际上已经保持了一种较好的势头，这种好势头，迫切要求社会主义市场经济不断发展，要求社会主义房地产市场的进一步完善。
我国房地产业本身就是改革开放的产物，从这个意义上说，它一诞生就带有比其它产业更强的市场化倾向，更多地以市场为导向，但毕竟由于起步时间不长，产业制度有待完善，加之房地产业是国民经济的有机组成部分，它的发展与改革不能不以整个经济体制改革的进程为基础。
首先，就房地产业同整个经济体制改革的联动关系来说，房地产业投资主体的自我约束机制完善问题，有待于通过建立现代企业制度等予以解决；
市场需求主体的构造依赖于住房商品化的实质性进展，从而解决住房制度改革和工资制度改革等难以绕开的棘手问题；金融制度尚不足以构成对房地产业健康发展的有力支持，商业银行的非商业化运作和银行按揭制度的滞后等问题亟待解决，这些问题的解决，是房地产业发展的最基本的体制保证。其次，就房地产业本身来讲，也有一些值得引起我们重视的问题。一是土地使用制度双轨并存，影响了开发经营的积极性；二是低房租高房价刺激不了住房商品化发展；三是住房商品化步小量小房地产开发动力不足；四是房地产信息渠道不畅影响交易活动效率；五是一些房地产开发公司名不副实，加之房地产开发管理力量薄弱，开发企业从业人员素质不高，阻滞行业发展。这些问题实质上都反映了房地产市场发育不全。
再次，解决隐形市场问题，关键在于搞活公开市场。目前，我国以有偿出让方式出让的土地仅占全国土地供应量的1%， 土地行政划拨与有偿转让，形成了实际存在的土地供应“双轨制”，为土地市场的畸形发育提供了土壤，造成大量行政用地隐形交易。协议出让土地缺乏平等竞争机制，没有法律保障，助长了营私舞弊与黑市交易。据统计，近几年全国发生国有土地使用权非法交易的房地产面积上亿平方米，形成了400—500亿元的非法土地交易市场。隐形市场的膨胀会影响房地产业的发展方向，影响开发经营企业的素质，同时也会腐蚀一部分政府工作人员，最终对房地产业发展不利。解决隐形市场不能光靠禁和堵，根本出路在于加快搞活放开公开市场，进一步放开房地产市场。