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现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》于1986年颁布实施，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》是1988年颁布实施的。十余年来，这两种税在为国家提供财政收入，促进资源合理配置等方面起到了重要作用。但是，随着社会主义市场经济的不断发展和完善，尤其是社会财富在国家、集体、个人之间分布的变动以及不动产产权制度的改革，现行房产税、土地使用税自身存在的一些问题越来越明显。
一、现行不动产税制存在的问题
（一）课税范围狭窄，税负不公平
我国目前房产税、土地使用税只适用于中国居民和中国境内，是境内法规。从国际税收的角度来看，我国的房产税、土地使用税还只是涉及一个国家的国家税收。现行的房产税、土地使用税并不是内外统一的不动产税。在国内，两种税只对座落在城市、县城、建制镇和工矿区的用于生产经营的房产、土地课税。这种税收管辖权导致两个方面的问题：一是课税地域狭窄；二是纳税人的范围狭小。课税范围狭窄导致以下问题：
第一，不利于纳税人公平竞争，容易产生避税。税收公平的基本要求是，纳税能力相同的人应税负相同，纳税能力不同的人应税负不同。不动产税的纳税能力主要体现在纳税人不动产的价值上，拥有相同价值不动产的人应负担相同的不动产税，拥有不同价值不动产的人应负担不同的不动产税。从地域来看，座落在不同地域的人（自然人或法人，下同）拥有相同价值的房产或土地，现行政策使有的人的不动产座落在征税区域，缴纳了相应的不动产税，有的人的不动产未座落在征税区域内，不在征税范围之内，不必纳税。对于企业来说，不动产税是企业的费用，纳税与不纳税直接影响企业的利润。纳税企业相对不纳税企业来说，企业利润低、效益差，在激烈的市场竞争中处于劣势，不利于企业的生存和发展。市场经济的发展要求给市场主体一个公平竞争的外部环境，否则会影响资源的有效配置，对整个经济都会有损害。在征税区域与非征税区域相邻时，还会产生避税，这种情况在城市周边地区尤其突出。目前，我国以大中城市为中心，形成了诸多的经济区域，在经济区域内的不动产的作用和功能极其相同，但这个区域中只有城市（包括市内和郊区）才对不动产征税，其它地区不属征税范围，一些非征税地区在交通、生活、商机等诸多方面具有城市的功能，而地价相对便宜，又不征收不动产税，企业愿意选择这样的地区做经营地（以工业企业居多）。这种从有税负地区向无税负（指不动产税）地区转移，就是避税。避税的主要后果是减少了财政收入，削弱了不动产税的社会作用。
第二，不动产税无法发挥其社会作用。财产类税的主要作用之一是平均社会财富，限制财富过度集中。现行不动产税对个人除了生产经营和出租的房产及土地征税外，其他均不征税。改革开放以来，社会财富分配的主要变化是个人财富的急速增长，个人财富除储蓄外，应首推不动产。近年来，各大中城市普遍实行住房制度改革，使个人不动产拥有量增长很大。对面积过大的住房征收不动产税，可以促进不动产的有效使用，同时也可以限制财富集中过快，有利于社会稳定。目前的不动产税在这方面没做任何规定，作用也是微乎其微。
第三，不利于维护国家主权完整。目前，对“三资”企业征收的不动产税既不统一，也不规范。对“三资”企业的房产有的地区征收城市房地产税，有的地区征收“房产税”，对“三资”企业的土地，则征收“土地使用费”而不是“税”。首先，内外不统一，从而有损税法的严肃性、统一性，不利于依法治税，也不利于创造良好的投资环境。其次，在国际税收中，因征收税种的性质、名称等不符合财产税类特征，难以享受税收抵免待遇，对一些独资、合资企业影响较大。最后，对于一些在国外投资的中国企业或个人，其在国外拥有的不动产，因我国没有相应的征税规定，而放弃了征税权。征税权是国家主权的一部分，因此，现行的不动产税制不利于维护国家的主权完整。
（二）计税依据不合理，纳税人税负不平衡
计税依据是最能体现纳税人税收负担能力的标的，它可以是征税对象的数量、质量、价值等。
我国的房产税的计税依据有两种：计税价值和房租，分别适用于纳税人自己生产经营用的房产和出租的房产。计税价值是指房产原值减去10%～30%后的余值。而房产原值是指“纳税人按照会计制度规定，在帐簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”，这样一来，“房屋原价”有两种情况：一是建造房屋时的造价，二是购买房屋的转让价。虽然都是房屋原值，但由于房屋原值的两种形式，使其在两个企业中的原值各不相同，一个是房屋的原始价值，一个是实际价值。不动产的主要特点是使用时间长，可以增值。在实际生活中，不动产的实际价值一般要高于原始价值。因此，房产税中的房屋原值不是一个确定的概念，尤其是不动产经过转让后，其房屋原值已比较接近市场价值或实际价值，这就产生税负差异。以房租金为计税依据差异就更大了。
（三）现行的不动产税制不利于征收管理，容易造成税收漏洞
1.征税范围界定难，形成盲目征收。现行不动产税中把征税范围规定为“城市、县城、建制镇、工矿区”，这些范围本属行政概念，比如城市，包括市区和郊区，市区从土地管理来看属国有土地，郊区是指设有居民委员会或非农业用地的地区。但是，由于经济发展以及城市人口的急剧增加，近十年来，许多城市的城域范围已扩大许多，这些地区已具备城市的功能，其人口管理采取了城市的形式，而土地仍属农村集体所有，对这部分地区是否应列入征税范围，从税法中找不到相应的政策依据，不能界定，给部分纳税人以避税的机会，为征管带来难度。
2.征税对象不明确，不能适应实际工作的需要。房产税的征税对象固定为——有产权的以固定资产形式出现的房屋。目前，在会计制度中，房屋可以两种形式出现，一是固定资产，这一类房屋同时拥有土地使用权；二是无形资产，这一类房屋基本上没有土地使用权。前一种房屋成为征税对象。而后一种房屋则不是征税对象。这是由于对征税对象的定义不严密造成的。
3.计税价值的不确定，给计算税额带来不便。房产税中房屋价值是帐簿中记载的固定资产价值，对于一些购买的房屋、改建、扩建、装修后的房屋，其价值该如何确定，由于会计制度中没有明确规定，使这些房屋的价值出现偶然性，给房产税的计算带来争议。
二、关于不动产税制改革的设想
（一）改革的基本原则和思路
针对现行房产税和土地使用税存在问题以及我国不动产的状况，不动产税制的基本原则是：简化税制，方便征管，公平优先，兼顾效率。基本思路是：合并税种，统一名称，扩大征税范围，内外一致，合理确定征税对象，改变计税依据，建立不动产申报登记制度和不动产价值评估制度，明确划分中央和地方的税收管辖权。建立和完善不动产税制，为进一步完善整个财产税体系打下良好的基础。
（二）不动产税制改革的具体设想
1.税种设置
目前的房产税、土地使用税除征税对象、计税依据、税额、税率不同外，征税范围、纳税人、优惠政策等几乎相同。从征税对象来看，土地、房产均属不动产，是同一类型的财产，如果设立两个税种，不符合简化税制的原则。从征税对象的关系来看，两者是紧密联系的，房产不能离开土地而存在，尤其是房产的价值中，含土地的价值（地价），分设税种，也不利于征管。改革后的不动产税只能设一个税种。
2.名称
税种名称应充分反映税种的性质和特点，首先应突出财产税的性质，其次应把征税对象包含在其中。因此，新税种应称“不动产税”，“不动产”既是征税对象，又能够让人看出税种的性质，明确了税种的属性。
3.征税对象
如何定义征税对象，是不动产税的关键，不动产是指不能移动，移动即会引起性质、形态改革的财产。因此，不动产税的征税对象比房产税、土地使用税的征税对象的范围更广，它应该符合下列要求：一是容易界定，不能模棱两可，征税对象与非征税对象要用不同内涵和外延加以限定，可以严格区分；二是有利于准确计算其价值，对征税对象的价值组成要能够明确区分；三是容易确定征税对象的支配者，方便不动产的申报登记、税款征收。不动产的征税对象应是：(1)土地；(2)土地附着物。
4.征税范围和纳税人
不动产税应同时采用地域管辖权和居民管辖权。即对我国居民拥有的不动产均应课税，不论其座落地点；对我国境内的不动产均应课税，不论其拥有者为哪一国的居民。这样，征税范围除中国境内，还包括中国居民不动产所座落的国家和地区；纳税人除中国居民外，还包括在中国境内拥有不动产的外国居民。居民的内涵和外延应采用国际通行的规定，便于与国际惯例接轨。在纳税人与征税对象的关系上，应明确为：纳税人是征税对象的实际支配者，即纳税人对征税对象有支配权，支配权包括所有权、使用权等。
5.计税依据
不动产税的计税依据应采用不动产的实际价值。首先能够很好地解决收益能力与税负的关系，由于决定不动产价值的一些外部因素是在不断变化的，其价值也不断变化，如果采用固定不变的标准为计税依据，很难准确地反映纳税人的税收负担能力，不同的不动产之间（新旧之间）失去可比性，无法准确衡量税负。其次，采用实际价值使不动产税随地方经济的发展而发展，具有一定的弹性。地方经济比较发达，不动产价格较高，在不动产面积一定的情况下，其价值也较大，不动产税的收入规模也较大；而且经济发展速度越快，不动产增值幅度越大，以不动产实际价值为计税依据的不动产税增长速度也较快。
6.税目和税率
税目是对征税对象的具体化，不动产税的征税对象是土地和土地附着物。可以分为两个税目，采用比例税率。规定税率的浮动范围，各地区可根据自己的实际情况在浮动范围内确定本地区的税率。
7.中央和地方税收管辖权
中央负责不动产税的开征、停征，全国范围内的税率调整、征免范围等，地方负责本地区的征免对象，在浮动范围内选择本地区税率、本地区的具体征管措施等。
8.优惠政策
优惠政策应分全国性的优惠政策和地区性的优惠政策，全国性的优惠政策由中央制定。制定优惠政策要考虑到以前房产税、土地使用税优惠政策的衔接，保证向不动产税的顺利过渡。
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