宏观因素与房地产价格，本文主要内容关键词为：房地产价格论文,因素论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
宏观与微观是当代经济学研究中的两个方面。宏观因素是指影响整个社会的因素，是把社会作为经济整体来考虑的。我们知道，价格是价值规律的表现。价格构成的理论基础是马克思的劳动价值论。价格可定义为生产经营过程中的社会必要劳动时间所形成的价值的货币表现形式。对于生产经营者来说，微观因素中市场的供给和需求是决定价格的主要因素。生产成本，流通费用，利润和税金是一般商品定价的依据。但对房地产这类特殊的商品来说，光考虑微观因素的影响是远远不够的。房地产首先是一般商品，如果抽去其作为一般商品的性质，其特殊性也就无法存在。因此房地产价格与一般商品价格应具有以下的通性：
①货币表现性；②供求影响性；③优质优价性。但一般商品的价格理论绝不能反映房地产的真正价值，因为其价格影响与一般商品相比具有某些特性，包括：位置固定性；大量投资性；长期使用性；保值与增值性等方面的特性。房地产的特殊性在某些程度上会极大的受到宏观因素的影响。
一、国家政策对房地产价格的影响
房地产价格处于房地产市场的中心地位。它是调节房屋生产和消费的有效的经济杠杆，是房地产流通过程中各种利益的集中体现。房地产业的兴起不仅可以带动如建筑，金融，旅游等相关产业的发展，房地产价格更是反映了当前国民经济的发展状况。因此，宏观调控房地产市场价格是国家和政府的主要职能之一。调控主要包括两个方面：
①国家通过货币和财政等经济政策影响房地产投资，间接影响其价格；②政府采取行政手段对房地产价格进行直接干预。后者是法令或法规性的，不在本文分析之列。
一般来讲，房地产投资规模大，回收期长，完全依靠自身的资金显然是不明智的，只能依靠银行信贷或抵押贷款等方式集资。早在一百多年以前，马克思就敏锐的认识到：“房地产经营的企业，竟超过他本人财产的20到50倍，这笔资金用抵押的办法来借”，“这种营业大部分依靠信用经营”。（《马克思恩格斯全集》第24卷，第261页）。 因此，信贷和投资方面的经济政策会影响房地产价格。在宏观经济学领域中，信贷和投资方面的经济政策统称为货币政策。在规范的市场经济中，货币的供给主要受中央银行政策的影响，中央银行能通过公开市场业务，贴现率和存款准备金等手段调节货币供给水平，进而间接调节利率水平。当利率提高时，房地产开发成本提高，需通过相应的抬高价格来弥补。另一方面，开发商不仅需向银行支付更多的利息，而且货币供给量的减少会使融资条件恶化，导致开发困难，减少了房地产商品的供给。与此同时，由于投资收益率的下降，房地产作为投资手段的需求会相对下降，而作为消费手段的需求却不可能大幅度减少，供给的绝对减少和需求和相对减少，影响了市场的供求平衡，使房地产价格上涨。由此可得出结论，利率水平的提高使房地产价格上涨。但此时的价格上涨并不因此反过来影响市场供给，导致市场走向疲软。同理可知，利率下调，价格水平虽有所下降，但对市场起着促进的作用。
下面再来分析财政政策对房地产价格的影响。财政政策是指控制政府支出和税收的政策。政府在购买物品和劳务上的支出可以影响总需求，从而影响短期的国民产出。税收的变动会改变居民的可支配收入和消费，从而改变总需求和实际国民产出。在房地产市场不景气的情况下，政府可以通过增加支出同时降低税率的方式促进投资。此时商品和劳务的需求增加，导致投资需求逐渐加大，使房地产价格上涨或保持在良好的水平。但是如果盲目增加支出，降低税率不仅会出现财政赤字，而且导致各项工程纷纷上马，引起投资膨胀，混乱金融市场，使货币短缺利率上扬，最终使市场从过度繁荣到萎靡不振，对房地产价格的最终影响是不利的。我国前两年的开发区和房地产热就是一个最好的例子，一时的虚假繁荣导致后来几年的市场不振，价格疲软。
综上所述，国家政策中的经济政策实际上是通过货币和利率的调节来控制房地产市场的供求水平，继而从长期影响房地产价格的；而某些行政手段是短期内直接干预房地产价格，这两种手段缺一不可。因此可以说，国家政策是影响房地产价格最重要的因素。
二、经济周期对房地产价格的影响
在经济发展过程中，会不可避免的出现周期性波动。经济的增长多次出现扩张和收缩的交替过程，人们称之为经济周期，尽管过去一直将经济危机视为资本主义的专利，但实际的经济运行则反映出我国的经济周期在频率和幅度上都具有更大的波动性。
一般来说经济周期表现形式如下：复苏——扩张——繁荣——衰退——萧条，如此往复循环。在经济周期中，对房地产这类极耐用品的影响最大。当经济处于衰退之中时，人们对未来缺乏信心，所有的投资者尽可能避免大规模的房屋开支；在银行方面，对抵押贷款的发放规模十分谨慎，因为波动的影响可能会使抵押物的价值不足以抵偿贷款，这样就导致了房屋需求的下跌。而且衰退期的一大特点就是对劳动力需求的减少，收入和消费水平的降低从另一方面导致了房地产价格的下跌。特别是到了萧条时期，也就是我们平时所说的经济危机，房地产市场的投资几乎不存在了，价格将下降到整个经济周期的最低点。相反，在经济高涨和扩张的阶段，那些在衰退期造成房地产市场不景气的因素就成了房地产投资异常活跃的主要动力。房地产市场逐渐兴旺起来。
以上分析表明经济周期首先作用于房地产市场的供给和需求，再影响到房地产价格的。
三、收入对房地产价格的影响
我国要争取在2000年居住达到小康水平，城镇人均住房面积达8 平方米左右，然而面对购房现实，普通商品房通常需要城市居民10年以上的积蓄，市民根本承受不起。原因很简单，收入太低。世界银行认为，一套房价应是一个普通家庭年收入的3至6倍，超过6倍就可能失去市场。由此看来，我国房地产市场特别是住宅市场，收入是影响需求的重要因素。我国各城市推行的房改，对居民实行提供廉价住宅的政策，笔者认为这是为现行收入水平下的居民解决住房问题的重大举措。
另外，依据房地产市场发展较完善的西方国家的情况，有两点应该引起注意。第一，收入水平提高，房屋占各项开支的比重加大。第二，收入越高的阶层在房屋方面的开支亦越高。这表明收入水平和房地产特点与住宅的需求量应是成正比的。由于房地产市场具有投资和消费双重性，人们的收入越高，购买房地产进行保值的意愿也就愈强烈。
本文通过对影响房地产市场宏观因素的分析，基本可以得出如下结论：房地产商品的价格同时受宏观和微观两方面因素的影响，宏观因素可以直接或间接地影响房地产市场的供求关系，宏观调控其市场价格。此结论从另一方面说明了房地产业的发展最终是与整个国家经济的发展处于同一个水平的，发展过快或过缓都会反过来给国家经济带来不利的影响。宏观因素可以通过对房地产市场价格的调控，调整产业步伐，使我国的房地产市场一步步踏踏实实地走上合理化、法制化、正规化、国际化的道路。