广州市名信物业管理有限公司 510130
摘要：房屋修缮改造工程是整个建筑行业中的一个重要的分支，做好房屋修缮工程施工中的安全管理工作，应对修缮工程从项目动工前到竣工验收的全过程进行管理，实行全面、全过程、全员参与的管理模式。房屋修缮的施工安全管理工作是整个修缮施工中一个非常重要且是首要的工作，安全工作是其它一切工作的前提和基础，是在房屋修缮的施工安全管理这一过程中要时刻强调和予以关注的问题。
关键词：房屋修缮；施工；特点；安全管理
一、房屋修缮的特点和分类
房屋修缮设计和施工都是在一定范围内进行的，具有生产和服务双重特性。房屋修缮是大量的经常性的工作，其项目较多，涉及面广，较为零星分散。要根据实际情况，制定合理的房屋修缮计划；在房屋修缮过程中，节约与合理地使用财物，尽量做到少花钱，多修房；要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行养护维修，以适应住户在使用功能和质量上的需要。
根据房屋不同的损坏程度，一般把修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修5类。凡是少量用工以及时修复使用过程中构件，配件和设备正常的小损小坏，综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程为小修工程；中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下，仍保持原房屋规模和结构的工程；大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程；翻修工程是指已失去修缮价值，需全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程，翻修工程的费用往往稍微高于该建筑物同类结构的新建造价；综合维修工程是指成片多幢大楼，一次性应修尽修其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。
二、房屋修缮工程的安全分析
2.1房屋类型繁多，改造要求不同
一般情况下，广州旧城区的一个街区里的房屋就有封闭小区高层、多层房屋，不封闭的单体高层、连片小高层、分散老旧混合多层、独幢西式小洋房、连片混合低层、连片砖木房屋、沿街骑楼、街巷里的竹筒屋、西关大屋等九类建筑类型。各类房屋的设计标准、施工年代、使用情况等差异较大；同时，为维持房屋正常使用修复损坏房屋构件、或者为提高房屋使用价值局部改造等，由此引出各种各样房屋修缮要求。
2.2历史遗留问题突出
建国后，由于受到政治、经济和技术环境等特殊影响，过于强调住房的“节约”功能，面积小、不分户、厨卫公用、无起居室、耐久差、质量参差不齐等问题严重，同时缺乏完备的后续维修体系。改革开放后，我国各地陆续开展了大规模的房屋建设，但因设计、监理、技术和质量等环节存在着的问题，导致工程质量良莠不齐，从而在既有住房修缮改造工程中逐步地凸现出来，成为修缮改造工作的难点。
2.3弱势群体的不同需求
老龄化需求方面：老年人已成为在住房中生活时间最长、对居住环境最为依赖的群体。低收入者需求方面：该群体具有年龄偏高、受教育程度偏低、家庭成员同住比重较大、住房拥有率偏低且面积偏小等特点，又因居住条件较差、设施短缺、自主修缮能力不足等原因，导致其对住房过度使用，住房老化和损坏现象严重，安全隐患突出，必须在住房修缮改造中予以重视。
2.4后续使用问题
建筑物使用寿命是建筑物建成后所有性能均能满足原定要求的实际使用年限，取决于建筑物的设计寿命、建设质量和维护管理。
在不进行维修或改造的自然损耗情况下，既有住房的损坏及功能的下降极为迅速，若对其进行恰当的维修及改造，可延长房屋寿命。我国现行普通建筑设计寿命为50年，实际平均使用寿命仅为30年左右，与标准要求相差甚远。有的建筑物投入使用后不到20年就被拆除，造成了社会资源的极大浪费，加重了环境的负担。
2.5设计、查勘的缺陷
为了提高房屋完好等级，改善房屋使用功能，需要对房屋进行修缮工程查勘与设计，也就是对所要需修缮的房屋作详尽的勘察，制定方案和编制预算，这是修缮房屋一个重要环节。查勘设计所提供的设计文件，不仅是房屋修缮的依据，还是施工的任务书。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如果查勘出现错误，不但会造成施工的难度，还会造成管理上的混乱，那就会影响施工的进行或影响修缮的效果，为了确保房屋修缮的顺利进行，建筑质量达标且经济合理，查勘设计工作必须做扎实。查勘与设计所提供的文件，既是修缮改造方案和编制预算的依据，又是指导施工的具体任务书。以广州市荔湾区直管公房完损情况普查为例，经年度普查发现，直管公房完好率只有8%，基本完好的仅占15.7%，损坏和严重损坏的占76%，危险房的占0.3%；损坏隐患点与危险点分布整体呈现参差不齐的特征。因此，必须经过细致的查勘和设计并经业内专家讨论后形成完善的施工方案，才能实现房屋修缮的目的。而目前查勘环节仅由实施单位自行组织，政府部门尚未出台具体管理办法或标准规范，工程设计人员无法对施工各环节中的安全落实预防措施，具有一定的安全隐患。
2.6施工难度条件
2.6.1隐蔽工程质量的检查验收要及时、准确、真实
修缮工程中的计划管理，与新建工程相比，其预见性、可控性较差，特别是一些隐蔽工程不易准确计算甚至难以预测，因此，对修缮工程的修缮项目的计量显得更为重要。而现状常为：施工单位对资料的管理不给予重视，不及时填写隐蔽工程验收单，工程结算时才补验收资料，造成资料记录混乱、无原始记录资料、记录不准确、无法形成整体、丢项现象严重。
2.6.2做好工程隐蔽验收的基础资料工作
由房屋修缮工程的特点决定了现场做好基础资料工作非常重要，施工方对修缮工程隐蔽验收资料的收集整理工作，一定要在施工中完善。工程在施工过程中，因建设单位或现场的种种原因，常会出现一些设计变更或修改现象，都需要及时搜集整理好变更的有关资料。比如：周围的影响工程，临时的变更修改通知书，现场变更的签证手续，材料、设备型号规格的改变，材料的实际供应情况等；努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。
2.6.3处理好与用户及周边住户的关系
房屋修缮工程是在原有房屋的基础上，恢复或增加其使用价值，以满足用户或住户的需要。要取得修缮施工的顺利进行，除与外部有关单位和内部各部门间的协调外，还需以方便用户和住户为指导思想，了解住户对住房的想法、希望和迫切需要解决的问题等，根据各方实际需求情况，提出相应的对策。施工时既要做好安全防护措施，也要保证用户和住房的安全，进行文明施工，不断提高服务质量。
三、正确处理修缮施工中质量、进度、投资与安全工作的关系
首先，进行修缮的房屋大多都建筑年代久远，原始的基础资料都已丢失或缺失，这就对了解待修缮房屋的结构就带来很大的困难；况且那时的建筑标准早已不适用于当今的建筑技术及标准；需要用现在的标准对房屋进行修缮与加固。
在修缮改造过程中，涉及结构安全的变动都必须经原设计单位或具有相应资质的设计单位的书面论证同意意见，否则不得随意、盲目改动房屋结构。决不可只为片面地追求设计效果而致质量安全于不顾的现象发生。更不能因为某个领导的意图或一句话就对涉及安全的结构进行改动。一旦因此发生伤亡安全事故，责任是谁都无法承担的。
其次，现在工程建设行业施工普遍存在着抢工期、赶进度、减投资、轻安全的现象。由于这样那样的理由，比如“献礼工程”、“政绩工程”等，或多或少的都修改了施工工期，为了片面追求进度而忽视了安全导致各类事故时有发生。这方面的教训很多、也很惨烈。
作为房屋修缮工程，应该充分尊重施工合同中规定的工期的严肃性，决不可为了追求所谓的政绩或献礼工程而任意缩短工期，致安全于不顾。包括房屋修缮工程，建筑施工进度的调整，都应该遵循在确保工程质量和施工安全的前提下，进行进度调整的原则。
伴随着工程项目的进展，项目投资就要相继投入，从资金投放数量来讲，其他阶段都无法与施工阶段相比，它是资金投入最大的阶段。因此，一些施工单位在施工过程中偷工减料，减少投资，特别是安全文明施工费，常挪作他用，导致伤亡事故。所以，施工单位要确保此项费用按时足额拨付使用。
总之，房屋修缮施工，要更加重视安全工作，更应把“安全第一”放在重点突出的位置，并且自始至终的得到落实和贯彻，才能将房屋修缮施工好，达到建设单位和施工单位双赢的局面。
结束语
由于修缮工程具有不同于新建工程的许多特点和独特的专门技术，它在建筑施工领域内的重要地位，越来越为人们所重视。随着科学技术的发展和工程质量要求的提高，提高资源和能源利用效率、减少材料消耗；提高工程的耐久性，延长使用寿命；加强工程质量管理，降低不必要的危险因素。重视房屋建筑的保护和维修，改善生活环境，保护和维护好各个不同历史时期建造的房屋建筑，保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌，就会为社会的可持续发展做出贡献。
参考文献
[1]刘群.房屋维修与管理2011.9
[2]房屋修缮专项管理方法及实施要点之研究2017.10
[3]房屋修缮工程和相关技术措施的探讨2014.6
论文作者:曾玉全
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第17期
论文发表时间:2018/11/8
标签：房屋论文; 工程论文; 住房论文; 工作论文; 建筑物论文; 结构论文; 资料论文; 《建筑学研究前沿》2018年第17期论文;