摘要：国民经济的发展，促进房地产也的发展。房地产业在我国经济发展和建设中发挥着关键的先导性和基础性作用。经过长期超高速经济发展，我国已经具备雄厚的经济基础和市场规模，开始进入经济结构深化转型的调整期，市场形势和需求发生转变，房地产业过去单一的项目开发模式已不再适应新形势，各企业纷纷寻求经营模式创新，更好地适应当前经济发展态势。本文就房地产开发项目经营模式展开探讨。
关键词：房地产；经营模式；转型创新
引言
房地产业关联性强，连接着建材、设计、零售等多个产业，能够带动上下游产业迅速发展，提供更多的就业机会，同时房地产业推动地方城镇化建设，促进城市规划合理布局，改善城市环境，提高居民居住条件和生活条件。房地产业还支撑着地方财政收入，吸引流动人口定居，为地方招商引资提供优良的环境，促进经济发展。
1国内房地产开发经营的基本状况剖析
作为第三产业的房地产行业，其也是市场经济的重要性标志之一，国内的房地产行业不论是地位、规模还是影响力，均是由于我国改革开放的扩展而慢慢加强。回顾之前，我国房地产大致经历了四个发展阶段：萌芽时期、爆发与停顿期、发展期、成熟期。房地产行业的萌芽出现于广州、深圳两地。随着港商的进驻，慢慢出现了一些边缘化的房产交易及需求。上世纪80年代末期，深圳颁布了房地产使用权可以被交易的政策。国内真正意义上的房地产是1996年开始，率先发展的依旧为广州和深圳，在新形势下增强房产市场的营销策划能力的战略。考虑到房地产开发的投资价值大、区位性、移动性弱等基本特征，其营销难度远远超过普通的商品。所以说，要想更加有效地将房产产品销售出去，房产开发商必然会依照市场情况和营销目标等选用各种各样的开发经营模式。目前，因为国内房地产领域的快速进步，很多创新性的开发形式逐渐显现在房地产市场当中。现阶段，我国房地产开发经营的整体趋势由于受到新形势的影响，逐渐进入到以市场需求为基本导向的发展时期，房产产品的价格也慢慢向成本价及微利价靠拢，房产市场化趋势逐渐增强。但是，在市场销售方面，不管是业界人士还是消费者均更加成熟，单纯的概念及介绍早已无法满足消费者的投资或购买需求。反之，消费者变得更为重视产品本身。因消费者经验的累积，消费目的更加明确、消费方向更为理性，购买房产的消费者也变得更加慎重。
2房地产开发项目经营模式研究
2.1房地产经营模式中的现金流管理
加强房地产项目的现金流管理就是要强化造血功能，保证资金快速回笼稳定资金链循环。以万达为例，万达依靠高效的现金流管理模式在商业地产领域取得了成功。在融资领域，万达坚持多元化渠道，在依靠企业自有资金、银行贷款和国内信托融资的同时还向国际市场募集资金，保证资金源头活力。在设计建设方面，坚持招商优先于设计施工，缩短项目开发周期，同时能够使多家主力店面同时开张，避免商户装修开业不同步影响客流量。而在对资金回笼至关重要的销售环节，万达明确租售比例，保证资金回笼效率。万达确定住宅、部分写字楼和社区商铺为销售部分，这些部分区位商业价值明显，迅速出售能够在降低经营成本的同时获得高利润，使资金快速回笼;而核心商业中心，万达坚持只租不售，通过整体经营，依靠租金和资产溢价来达到长期受益的目的;此外万达自身产业如万达影城、万达百货等已经具有较大规模，在吸引客流量方面具有突出作用。通过控制开发项目出售、出租和持有的比例，万达保证了资金快速回笼和长期盈利之间的平衡，结合多元化的融资渠道实现了高效的现金流管理。在建设施工和日常经营中，成本控制也是确保现金流稳定的重要方面。在原料采购方面，万达采取全国统一采购的方式，尽可能地压缩采购成本。在设计施工中，统一设定流程标准，规范设计施工行为，提高工作效率。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆成本控制的重点在于产品规划设计，要求在设计中做好造价控制工作，把控建设成本投入。关于现金流的长期造血供养能力，万达依靠自身持有和出租的产品，所以在物业管理方面投入较多资源，保证商业综合体有良好的商业环境和服务质量，保持商业中心对客户的吸引力，使整体地产项目保值增值。
2.2“X+房地产”的经营模式
近年来，房地产行业中“X+地产”的创新经营模式不断出现，“X+地产”是指其他非房地产产业和房地产产业的结合开发经营模式。例如“商业+地产”和“旅游+地产”等经营模式开始出现在房地产行业。在这种创新经营模式下，房地产企业通过在“X”产业上的商业资源和竞争优势，为地方政府引入新的产业资源，促进了地方产业结构的升级，带来税收和就业岗位，拉动了地方GDP的增长。与此同时，企业通过“X”产业的开发经营提升了周边区域自身住宅地产的附加价值，并获得了未来可持续经营的现金流收入。房地产企业将自身的发展需求和地方政府的政治目标相结合建立起来了“互利共赢”的新型企业政治关联，这种经营模式的创新日益成为房地产企业获取资金和土地等稀缺资源的核心竞争力。
2.3以“工业园区+地产”为例的模式创新
以华夏幸福为例，为适应国家对房地产业的宏观调控政策，华夏幸福积极寻求经营模式转型创新，将目光投向工业园区的建设运营。作为民营企业的华夏幸福在获取资金和土地这两种地产业核心资源方面都不具备国有企业的优势地位，在此种劣势条件下企业必须寻求与政府的良性关系，使企业与政府互利共赢。单一的住宅房地产开发是一次性项目，无法给企业带来持久收益，也无法培养与政府的长期良好关系。华夏幸福将工业园区开发和城镇建设作为企业经营的核心，多元化经营业务，具体有基础设施建设、土地整理、工业园区综合服务等等，将传统的单一项目开发转变为城市集约化经营。在当地政府的委托和监督下，华夏幸福从事对某一地区的开发建设和运营维护工作，通过委托代理负责部分政府职能。在工业园项目开发初期，项目团队整体规划园区的产业布置和战略方针，政府对园区土地开发和建设成本进行一定补贴。初步的开发和施工完成后，企业还负责招商引资，为工业园区引入优质企业落户生产，地方政府根据招商投资数额给予一定比例的报酬。工业园的建成和招商能够带动周边地产升值，帮助企业通过销售实现资金快速回笼，同时土地溢价的收益也十分可观。招商投产后，企业继续进行物业管理和维护，保证项目的区位价值和使用价值，为企业带来长期稳定的收益。
结语
我国房地产市场过去粗放式发展阶段已经结束。在新的宏观调控政策和市场经济环境下，我国房地产市场迈入了新的阶段。“X+地产”经营模式的创新准确把握了我国宏观经济改革发展中市县级政府地方财政收入压力下对产业结构升级和就业问题等方面的政绩要求。这种房地产经营模式的创新将企业的市场盈利目标和地方政府的政绩目标相结合，不仅帮助了企业获得了资金和土地等稀缺资源，而且获得了政府政策支持，降低了过去处理政府行政审批的环节，提高了企业运行效率。整体而言，房地产企业经营模式的创新实现了企业和政府“双赢”的可持续发展模式，创造了良好的经济和社会效益。
参考文献
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论文作者:宋关宇
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/3/12
标签：经营模式论文; 万达论文; 房地产论文; 资金论文; 现金流论文; 产业论文; 企业论文; 《基层建设》2018年第36期论文;