房地产公司财务风险管理刍议
刘卫红
(青岛品烁工程管理有限公司，山东 青岛 266045)
[摘 要] 房地产行业的兴起时间是非常早的，它的发展历程也比较久远，近年来，随着社会主义市场经济的快速发展，房地产企业面临着很多的经营风险，其中最为重要的就是财务风险，它限制了我国房地产企业的发展脚步。文章对房地产公司财务风险出现的主要原因进行了简要的分析，并由此提出了一些解决对策，希望能够为我国房地产企业的发展提供帮助。
[关键词] 房地产公司；财务风险管理；收益管理
房地产企业是一个工程量大、耗时多、投资巨大、回收缓慢、收益颇丰，但是风险极大的领域。目前的很多人在选择工作领域或是公司时会优先选择房地产公司，因为当前的房地产企业确实是一个热门行业，获得经济效益较多，但是房地产企业具有资产负债率、投融资金额大、生产周期长的特点，使得企业面临较大的财务风险，特别是在经济发展如此迅速的时代背景下，带给房地产企业的财务风险会更大。财务风险主要是指企业在某个项目开展时的筹资、投资、资金回收及经济收益管理的各项财务活动，但是由于在项目开展过程中总会出现一些不可控的影响因素，导致企业的财务管理出现问题，给企业带来巨大的风险。所以，房地产企业可以从这几个方面来对公司的财务风险进行分析，并提出一些可行性策略来降低房地产公司的财务风险。
同样的，法律角度的思考亦就权力的内容与限度展开，对概括财产代理人进行规范，某个主体授予他权力自由管理后者的财产。保罗的三个法言与莫德斯丁的一个法言使我们得以了解《学说汇纂》中的整体情况。
1 房地产公司财务风险的成因
房地产行业是近年来发展速度极快的一个行业，所占市场比重在逐渐扩大，影响着社会的整个市场经济发展局势。然而，企业发展得越快，所面临的风险也就越大，房地产公司财务风险的成因主要有以下两个因素。
作品赏析是美术教学中的重要一课，在赏析作品时能够使学生获得美感经验，之后与自己的个体作品作用起来，有利于提高学生的审美能力。因此，在小学美术教学中，教师可以选择一些色彩丰富的作品给学生进行赏析，比如《小金鱼》《虾》《向日葵》《红黄蓝构图》等。在对这些知名作品进行赏析时，教师要引导学生在已有的色彩基础上，对色彩的方向进行品评，之后再结合自己的体验和从生活中获取的美感经验，感知作品中的色彩美，提高自己的色彩感知能力。
1.1 外部因素
外部因素主要体现在投资、政策、融资等方面，首先是投资方面。随着房地产行业的社会比重逐渐加大，很多企业的高层为了获得很多的经济收益，会选择加大对房地产企业的投资，但是市场竞争是瞬息万变的，存在着很多的不确定因素，而这些自然因素都是我们所预料不到的，很有可能会造成一些财务风险。其次是国家政策的影响。随着社会经济的不断发展，很多国家政策在不断地完善，为了降低房地产行业在市场经济方面的影响力，国家颁布了一系列的限购限售政策，使得企业出现成本大、收益小的财政风险。最后是融资风险。随着社会的不断进步，市场上出现了很多的融资手段，但是融资方式需要承担更多的经济风险，然而有一些企业为了扩大规模，会铤而走险地选择一些风险较高，但是资金很快到位的融资手段，这些都会为企业带来程度不一的财务风险。
1.2 内部因素
房地产企业是一个投资巨大的企业，所以，融资规模是房地产企业快速发展的一个重要原因，能否筹集到足够的资金是企业扩大规模、开展项目的一个重要保障。房地产企业的主要融资方式有内部融资、外部融资、权益性融资、债务性融资等，而我国的房地产行业主要采用的融资方式是债务性融资，包括自筹资金、银行贷款等方式，虽然债务性筹资的贷款利息会在税前被扣除，但是它的限制因素比较多，需要支付固定的利息并在规定时间内归还债务，否则企业就要承担巨额赔偿。除此之外，房地产企业的主要融资问题还体现在两个方面，一方面是融资渠道单一，规模不大，无法为企业的项目开展提供一个有力的保障；另一方面是企业资本的结构不合理，融资过程中负债率过高，容易受到市场波动影响，使得财务风险加大。
2 房地产公司财务风险管理的问题分析
2.1 政策把控难度大，投资决策失误
投资项目是房地产企业项目开发的重要前提，也是一项专业性极强的技术，而且项目投资会带给企业的风险极大，所以企业在投资项目时一定要对项目进行多重论证，并提出科学化的投资决策。企业在投资某一项目前务必要从多个角度来对项目进行大量的研究和论证，首先要从所投项目的所在地开展研究。其次要从市场目前的发展趋势和政府关于房地产企业的限制和经济的最新发展动态来研究该项目的发展前景。再次要从项目的土地规模、地理位置等项目本身来进行分析论证。最后要对项目开展制作一些风险防范预案，按照国家的规定来提出科学合理的投资，要尽可能地将房地产的财务风险降到最低。
2.2 融资渠道单一，资本结构不合理
企业的内部因素主要体现为两个方面，一方面是企业内部的员工，如果企业内部的员工工作能力达不到要求，综合素质不高，就会在工作中缺乏一定的判断力，对财务风险的本质认识不到位，使得最后的工作质量大打折扣；另一方面就是财务管理方面，企业上下级或者各部门之间的财务信息不对称会造成财务决策的不准确，同时相关人员为了个人私利，会在财务方面做手脚，这些问题都会在不经意间给房地产企业带来财务风险。
2.3 资金回收困难，资金链断裂
房地产企业一般会为了提高企业的经济效益，同时购置多块土地，开设多个项目，但是社会市场的变化是瞬息万变的，可能在投资该项目的时候，市场经济的发展前景比较好，但是在项目开展的后期，市场行情可能就会出现很大的变化，对于房地产企业的发展非常不利，销售困难，使投资进去的资金无法及时收回，企业内部的资金周转不开，无法及时地偿还银行债务，给企业的发展带来麻烦。房地产企业的资金链断裂主要体现在融资、销售、应收账款等财务风险上，融资风险主要是指银行贷款，一旦在银行贷款过程中出现问题，就会影响企业的项目开发。销售风险是指房地产在后期的销售过程中出现的各种问题，一方面是企业本身的预售款或出售款无法到位，会导致企业的资金链断裂；另一方面是国家提出的限购、限价、限贷等政策，会降低企业的销售率，减少经济收入。现在的人们住房都会采用分期付款的方式，然而在后期的还款中会因为各种因素而延期还款，进而引起应收账款的风险。总之，这些财务风险都会使得企业的资金链断裂，加大企业的财务风险。
3 房地产公司财务风险管理的对策探讨
3.1 强化项目论证，投资决策科学化
房地产行业是一个投资风险极高的领域，所以企业管理过程中一定要准确把握投资风险的来源、实质及变化的规律，确保在工作中出现问题能够有解决的方向，然后能够用最准确的措施来降低风险。房地产的风险是体现在多方面的，文章主要是从两个方面来进行叙述，一方面是投资比重失衡，投资决策失误。近年来，我国的经济发展不断增强，导致很多企业在项目投资上会出现一些较大的偏差。房地产企业为了获得更大的利益，一般对商业住宅、高档公寓或是独立别墅的投资比重会比较高，而对于商业住房、经济适用房的投资比重会比较低，但是我国的社会公民多为工薪阶层，他们的工资不高，住不起那种高档住宅，只能居住得起那种低消费的房屋。虽然房价高的房屋所获利润较大，但是如果房价持续上涨，普通居民就无力购买房屋，渐渐地，房地产企业的房屋就会有所剩余，资金回收就会困难，企业内部的资金周转不过来，银行的贷款就无法按时归还，进而就会导致企业的财务管理出现极大的风险。另一方面就是国家宏观政策的影响，国家在环境保护、土地管理、外资限制等方面的政策改革都会对房地产项目的开发造成影响。房地产企业的发展与社会主义市场经济的发展是离不开的，国家对经济的调控是企业不能预见的，企业只能在平常多关注一些时政新闻，了解国家下一步的发展方向，并对当前的市场经济进行分析，通过市场的发展趋势和国家的最新动态为企业下一步的发展提供一个方向，但是这些经济分析都具有很大的不确定性。而且国家近年来为了使社会各大企业的经济均衡，制定了一系列的政策来打压房地产企业的发展，这些政策体现为筹资、房价、市场预期等方面的改动，然而不管是哪个方面变动都会加大房地产企业的财务风险。
可问题是，白天明这个人不但好色，而且好赌——跟死了的烂眼阿根一个德性。对了，他长得就像烂眼阿根，虽然白天明的母亲始终保持沉默，但大家都说他就是烂眼阿根的种。说来也奇了怪了，白天明和张翔感情特好，和亲兄弟没有啥分别。他打了一年工，工钱一半进了洗脚屋，一半进了赌友们的口袋。所幸的是，他们返村的前一天晚上，白天明手气不错，终于能够口袋里装着千把钱回家，但比起苏秋琴那摞钱来，就太小巫见大巫了；他非但拿不出手，也怕拿出来“遭毒手”，让苏秋琴没收了。这可是白天明的“保命钱”，他还要靠它赌上一个长长的春节呢。白天明拿不出钱来，苏秋琴也不难为他，说行啊，那我们就各过各的吧。
3.2 优化资本结构，融资渠道多元化
融资是房地产项目开展的重要保障，只有资金充足，企业才能够扩大规模，促进项目的快速发展。但是目前房地产企业的融资渠道较为单一，融资结构也不够完整，限制了房地产企业的项目发展。除此之外，房地产行业的融资方式主要以银行贷款为主，这种债务性融资虽然比较方便，但是给企业带来的财务风险也比较大，所以我们必须要优化资本结构，拓宽融资渠道，降低企业的财务风险。房地产企业优化资本结构的方式有三种，首先可以直接提高自有资金的比重，其次可以通过降低过高的投资比重来优化结构，最后是可以采用除银行贷款外的其他融资方式，比如典当融资、房地产信任投资资金、融资租赁、股权融资、项目众筹以及吸引外资的方式来为企业筹资。这样既能够使融资渠道多元化，还能够优化企业的资本结构，进一步减少房地产企业的财务风险，促进企业的稳定发展。
3.3 强化财务预算管理，建立财务预警机制，增强抗风险能力
房地产企业是一个资金运转量极大的工程，企业必须要学会对内部的财务进行合理的管理。首先最重要的就是在项目开展之前，做好财务的预算管理，要保证投入的资金都能被合理地分配，在预算过程中，要从项目的成本投入、财政支出、资金投放和经营的统筹分配等方面进行财务预算。除此之外，还要对项目开展的各个环节都做好财务预算，确保后期的项目开发工作在合理有序的机制中进行。财务预算一旦完成，监督部门就要严格按照预算来开展工作，定期开展项目检查和考核，要保证资金运转按照预算管理进行，如果超出预算，要及时进行分析，找出原因，做出改进。同时，还需要建立完整的财务预警机制，以企业的财务管理机制、预警管理机制和经营情况为主要依据，对房地产企业项目开展的财务风险进行实时监测，对一些风险较大的程序提前安装预警装置，保证财务风险能够及时被发现并做出相应的处理，以此来增强企业的抗风险能力。
参考文献:
[1]王惠伟.房地产公司财务风险管理研究[D].天津：天津农学院,2017.
[2]解锦羿.智川房地产企业财务风险控制研究[D].天津：天津工业大学,2018.
[3]余延红.房地产公司财务风险应对策略分析[J].智库时代,2018(40).
[中图分类号] F299.23
标签：房地产公司论文; 财务风险管理论文; 收益管理论文; 青岛品烁工程管理有限公司论文;