我国住宅业发展态势与新经济增长点问题，本文主要内容关键词为：增长点论文,态势论文,新经济论文,住宅论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅业的发展，不仅是城镇居民的迫切要求，还可带动相关产业的发展，培育新的经济增长点。这就要求我们对住宅业的发展态势进行系统分析，对其能否作为新的经济增长点带动相关产业的发展作出比较科学的解答。
一、将住宅业作为新的经济增长点是科学的选择
1.住宅业有希望成为新的经济增长点
认为“房地产业有望成为新的经济增长点”，理由有以下几条：
第一，住宅业的产品在我国属刚性商品。进入90年代以来，西方一些国家的经济增长主要靠汽车制造业带动持续发展。汽车业上去了，钢铁、橡胶、玻璃、电子、油漆、皮革等相关产业都带动上去了。按照我们国家现阶段的收入水平和需求，我国要扩大市场，消费次序只能是先房后车，这无疑是正确的。
第二，住宅投资和就业有放大效应，即对国民经济的其他部门有很大的带动作用。住宅业涉及到50多个工业部门、上万个品种，同汽车和家电比，它的产值要大得多。对其他产业的带动值为1∶3，就业带动值为1∶2。房地产上去了，会接连带动钢材、水泥、玻璃、砖瓦、家电等一起上，引起新一轮消费热。
第三，据统计分析，住宅建设投资随人均国民生产总值增加而增加，直到人均国民生产总值达到8000—10000美元以上时，才开始减少。我国人均国民生产总值1990年为616美元，2000年预计为803美元，从而看出我国住宅建设将会较长时间持续增长。
第四，住宅需求空间大。据预测，“九五”期间，我国住宅总投资为27151亿元，总建筑面积为43亿m[2]， 城镇住宅配套建设投资为16426亿元，由此引发的木材和砖的消耗为1700亿元，门窗、家电、 家具购置等可达11257亿元。
第五，我国商品房呆滞的资金过大、亟需想办法盘活。
2.住宅业目前尚处于培育阶段，下世纪初将带动其他产业发展
根据我国社会经济状况、个人收入增长等情况判断，房地产业成为新的经济增长点，还尚待时日。对房地产的发展既要有充分的信心，同时也要保持清醒的头脑，要认识到问题还很严重，高房价和人民的低收入相矛盾，减免的税费有的也难以降下来，房地产业自身也存在不少问题。只有创造条件使开发商、银行、消费者三者有机的接轨，房地产升温，成为新的经济增长点的愿望才会成为现实。而这些问题的解决需要时间。
二、今后房价稳中有升符合经济发展规律
1.受城市土地供给的约束和我国经济发展的影响，今后房价将稳中有升
据国外房地产发展经验，经济起飞、加速阶段，地价或楼价一般不会大幅度降价，反而会随着经济的迅速发展而有一定幅度的上升。我国国内生产总值1979—1995年平均年增长9.9%，其中1991—1995 年平均增长11.9%，1996年增长9.7%，我国经济处于起飞后的发展时期， 因此房价总趋势应稳中上升，不会大幅度降价。
从城市地产市场的特点分析，土地供给低弹性、土地需求高弹性，地价主要由城市化水平和城市土地资源量而决定。 我国城市化水平1995年为29%，按城市化一般规律，城市化水平小于30%时城市化速度缓慢，30—70%之间是加速发展时期，70%以上速度又趋缓慢。当前我国城市化正处于临近加速时期，对土地需求量大，而我国土地资源尤其是耕地资源匮乏，人均耕地面积只及世界人均的1/4。就我国的实际地价看，真正的土地出让金并不高。以1994年为例， 全国当年出让土地49432公顷，出让价仅为181.6亿元和6亿美元，约合每平方米37元。这37元是每平方米土地40—70年使用权。就土地出让金而言并不高。至于许多房地产开发商在市场上获取几经转手的土地使用权支付的高地价，显然属于不规范的行为。
2.加快住房改革、增加居民收入提高购房能力，是解决高房价低收入矛盾的根本
从我国城市商品房价格变动分析，1987年平均408元/m[2]， 1996年11月份为1914元／m[2]，10年中平均每年增长18.7%，房地产市场不景气的1993—1995年也平均年增长11%。取消不合理收费，可以清除的主要是城建口所收的一些并不进入国库的费用，这部分费用尽管多，但量并不太大，不会超过税费总额的20%，也只能从房价中降低几个百分点，但不会改变商品房价上升的趋势。另据建设部对220 个城市（包括其辖郊县在内）普通商品住宅价格进行的新统计，经平均后得出，不同价位档次的城市结构为：1000元／m[2]以下的城市124个，占55.86%；1000—1500元／m[2]的城市有71个，占31.98%；1500—2000元／m[2]的城市有17个，占7.66%；2000—3000元／m[2]的城市有7个，占3.15%；3000元／m[2]以上的城市3个，占1.35%。资料说明， 房地产开发公司的利润已降到10%左右，有相当一部分房地产公司出现了亏损。
促进住宅业的发展，培育新的经济增长点，关键在于加快住房改革，将建公房经费的大部分转为职工的收入，并适当提高房租，实现住房市场化。
3.国家调整房地产开发的政策对房价影响不大，房价适当上升符合经济发展规律
经分析计算，取消48项收费占房价成本比重不大，从全国看，大约占房价的2—5%，相对于每年物价的上涨和房价上涨两位数的趋势，只是微调。
另据中房北京指数报告显示，1997年第一个月房市持稳价态势。中房北京1月份指数与上月相比，下降1个百分点，但住宅指数却与上月持平，办公用房指数略有下降，为2个百分点。 商业用房和工业用房指数基本平衡。北京房地产市场平稳淡静，48项建设税费减免对北京房产市场价格影响不大。上海、广州等大城市的房价态势也同北京大体相同。从社会、政治、经济稳定的角度分析，房价也不应大幅下降，房价大幅度下降在国外叫“房灾”。房价大幅度下降一方面影响居民入市购房，不利于房地产市场发展；另一方面，影响已购房居民的心态稳定，不利于社会、政治、经济的稳定和繁荣。
三、目前住宅建设不宜过多增加投资，发展应适度
房地产投资属于固定资产投资，如过快增长，势必扩大固定资产投资规模，对宏观经济造成不利影响，在结构和销售问题没有解决之前，不宜一味扩大房地产开发建设规模。
1.房地产开发还有前几年投资的惯性在起作用
到1995年底，房地产在建投资总规模为14700亿元， 在建总规模为43695万平方米，其中当年完成投资和竣工面积分别为2831 亿元和13073万m[2]，而当年新开工面积为15440万m[2]。即使不再新增房地产开发规模，完成现有在建规模存量仍需3—5年时间，其惯性作用在“九五”后几年还会很大。我国1983—1991年住房建设投资占全社会固定资产投资和国内生产总值的比例分别为24—25%和6—7%，呈持续超常规建设状态，大规模的住宅建设虽对10多年经济高速增长起到了重要支持作用，同时也带来不利影响。因此，本世纪末面临的主要任务是如何保持合适的发展速度，而不是加大投资。
2.商品房空置量增加主要原因是市场有效需求明显不足
不论是买房还是租房，均受住房有效需求的限制。按照国际上的经验数据，恩格尔系数高于55%以上，住房支出稳定在8%左右， 恩格尔系数在50—55%之间，住房支出稳定在10%左右。恩格尔系数在40%以下时，住房支出稳定在20%左右。在食品支出中，每下降1个百分点，有40%左右转移到住房支出中。1985年我国城镇居民消费的恩格尔系数为52%，1995年下降到50%。据此，到2000年我国城镇住房支出占人均消费支出的比例为10%左右是可能的。
另据统计1986—1995年我国城镇居民实际消费增长1.03倍，年均增长7.3%，由此推算，2000年城镇人均生活消费支出将达到5032元， 人均每年住房支出应为500多元。每户平均以3.5人计，年均每户住房支出不足2000元。这种消费结构客观上限制了购房的需求。我国人多地少，人均拥有住房量和房地产量的水平较低，这决定了较长时间对房地产保持着旺盛的潜在需求，但我国人均收入低的特点限制了这种购房欲望，同时住房制度改革进程的制约，未能有力地刺激住宅的有效需求，致使当前房地产市场的规模无法进一步扩大。
3.商品房开发仍处于粗放阶段
表现在房地产建设工业化程度低，开发建设的工业化、标准化体系尚未形成，施工周期长，劳动生产率只及发达国家的1/2—1/3；人均年竣工面积仅为发达国家的1/5；能源消耗、原材料消耗、土地资源消耗高于发达国家的3倍。此外，水资源再利用率也远低于发达国家， 87%左右的墙体材料是以消耗土地资源为代价的实心粘土砖，年毁地超过10万亩。住宅规划设计与住房需求相脱节，住宅部件质量低、不配套，且与住宅建筑的要求不协调。商品住房质量也比较低，来自建设部和房管部门的统计表明，我国每年因房屋渗漏而耗费的维修费至少要12亿元人民币。我国从工程竣工到开始渗漏的平均年限在缩短，50年代为16年以上，60年代为7—9年，70年代至今为3—5年，有些工程当年就发生隐患。
房地产开发企业数量虽多，但规模大多很小，难以适应作为新经济增长点发展的要求。据统计，全国房地产开发企业1995年底为33482 家，其中一级426家，二级3875家，一二级企业总计4301家， 占房地产开发企业总数的12.8%；三级以下的20327家，占开发企业总数的60.7 %；无级和兼营房地产开发的企业8854家，占开发企业总数的26.4%。全国房地产业所有者权益3178亿元，平均每户不到1000万元。住宅业要作为新的经济增长点加快发展，首先要解决自身的问题，尽快实现规模经营，转变增长方式。
1997年9月