浙江浙旅置业有限公司 浙江 杭州 310002
【摘 要】结合浙江省1990~2015年房地产统计数据，使用HP滤波、CF滤波对浙江省城市房地产经济周期分析，HP和CF滤波综合分析结果显示浙江省城市房地产经历了三个周期：1990~1998年衰退、萧条期；1999~2008年复苏期；2008~2015年持续复数期。根据城市房地产经济周期波动情况，需要从保持政策稳定性、调节中央与地方之间的矛盾以及保持政策之间的一致性入手，加强对房地产行业的调节与控制。
【关键词】房地产；经济周期；滤波分析
0.引言
房地产市场周期是指房地产市场在由房地产市场紧缩阶段和扩张阶段循周期性循环往复的波动现象[1]。不同区域的特点以及经济发展水平差异，不同国家的城市房地产经济周期、周期波动情况存在显著差异。当前国外对城市房地产经济周期研究较多，已经形成了成熟的理论体系。我国房地产行业发展时间短，对城市房地产经济周期的研究少，且研究方法单一。而且多数研究从全国整体范围对房地产经济周期进行分析，而对省级层面房地产经济周期波动分析较少。房地产经济周期差异不仅存在于不同国家之间，也存在与不同省份之间。从省级层面分析房地产经济周期更有利于政府对辖区内房地产市场发展形式作出判断，从而制定更具针对性的应对政策。本文利用滤波分析法对浙江省房地产经济周期波动情况进行分析，并提出应对房地产经济周期波动的对策。
1.浙江省房地产经济周期的滤波分析
1.1指标选择
不同的指标可以得出不同的房地产经济周期，参照国外学者研究成果，房地产经济周期指标应符合全面、稳定、直观和易得四个要求[2]。因而本文选取6个评价房地产经济周期波动的指标，分别为增加值（T1）、投资额（T2）、施工面积（T3）、竣工面积（T4）、销售面积（T5）、价格（T6），并根据以上6个指标收集1990~2013年浙江省城市房地产数据。
1.2主成分分析
主成分分析的作用在于降低信息数据的位数，从而使用更少的独立综合变量表达原有变脸的多大部分信息，并且主成分分析可以减少信息流失。本研究使用SPSS统计学软件进行主成分分析，并以方差贡献率高于85%作为提取主成分指标，建立指标体系。
标准化处理数据并进行KMO测量、Bartlett球体检验，结果显示KMO值为0.688，Bartlett球体检验结果显著，提示6个评价指标可以归纳成1个因子，并可用于表示原有变量的98.5%信息量。各个因子的荷载矩阵系数分别为0.984、0.954、0.993、0.927、0.927、0.986，主成分分析公式如下：
公式前后两个部分分别用于计算波动成分及趋势项的“平滑程度”。λ为惩罚因子，公式的关键在于惩罚因子的取值。根据数据时间差异，需要结合具体数据选择λ值。当前国内对房地产经济周期分析的季度数据多参照国外提出的标准，但是年度和月度数据取值方面存在不同看法。许多研究的年度和阅读λ取值分别为100、14400[3]。但是根据最新研究，λ取值应该为观测数据的4次方，因而年度数据和月度数据应分别取6.25、129600，该结论也在诸多实证研究中被证实。本文λ取6.25。进行HP滤波分析前，首先要了解序列的平稳特点，因而需要进行ADF检验，结果显示Y1属于一阶单整序列，详见表1。HP滤波分析得到一节差分d（Y1）周期波动图。将复苏——繁荣——衰退作为一个周期，对HP滤波图分析可以看到，浙江省1990~2013年城市房地产可分为1990~1998、1999`2008~2009~2013年三个周期，且第三个周期持续至今。
1.3.2 CF滤波分析
CF滤分析是一种带通分析，与HP滤波分析相比，CF滤波分析的灵活性更好，可以根据时间序列的特点选择滤波公式。此外，对于同一时间序列分析上，CF滤波分析也可以选择不同的截断和权重。参照国内外研究[4]，本文进行CF滤波检测的参数选为（2，8），CF滤波分析结果详见图2。从图2可以看到，浙江城市房地产经济周期分为三个周期，分别为1990~1995、1996~2007、2008~2013年。
1.4城市房地产经济周期分析
对HP和CF滤波分析结果分析可以看到，两者的总体波动趋势相同，波动幅度和周期相近，符合朱格拉周期。但是，HP滤波分析的平稳性符合要求，λ取值标准尚未统一；此外，一阶单整序列Y1内可能存在伪周期信息。而CF滤波分析中的信息损失量少，且可以周期划分准确。但是CF滤波的平稳性不高。因此，结合HP和CF滤波分析结果，浙江省城市房地产经济周期可以分为以下三个周期。
第一周期：1990~1998年阶段属于房地产市场萧条期，房地产市场整体行情不景气。该阶段还可细分为1990~1994年和1995~1998年。第一阶段房地产市场处于复苏期，房价整体上涨较快，而后一阶段属于衰退，并进入萧条期。1995年以后房地产市场泡沫破裂，市场热度逐渐降低，并进入低潮期阶段。
第二周期：1999~2008年。该阶段属于房地产市场复苏期。该阶段房地产市场逐渐走出低谷，市场开始平稳上升，并进入快速发展的繁荣阶段。2008年开始房地产市场逐渐回落，并再次进入衰退期，并快速进入低谷。
第三周期：2009~2013年。该阶段属于复苏期，并且持续至今。
2.浙江房地产经济周期波动调控应对策略
2.1保持政策稳定性
我国房地产市场受政策的影响极大，而房地产政策调控具有随意性特点，短时间内可能出台两种截然相反的政策，影响市场主体。房地产发展与宏观经济运行密切相关，而房地产市场与宏观经济存在差别，因而不能将宏观经济调控目标作为房地产市场调控目标[4]。因此，政府制定政策时更应进行小范围进行调整，小幅度调整可产生更好的效果，房地产市场主体也更容易掌握政府的真实意图，并做好相应措施应对政策调整[5]。此外，小范围调整对市场的负面影响更少，经济体更容易平稳度过政策调整期。
2.2保持政策之间的一致性
浙江省政府需要对本省的房地产做全局规规划，对金融体系房地产市场信贷政策进行统一监管和调整，统一管理财政政策，适时衡量财政政策。只有在完善且相互依存的财政体系内，政策才能对房地产市场带来积极影响，否则政策之间的冲突将让房地产市场主体无所市场，导致房地产市场供需扭曲，降低政策的调控效果，影响房地产市场经济发展[6]。
3.结语
本文主要对浙江省城市房地产经济周期进行分析，并提出应对经济周期调控政策，以防房地产经济周期波动。本文仅对经济波动调控应对措施进行了简单分析，要制定预防经济周期波动策略，更需要深入分析浙江省的基本情况，从更深层次把握规律，构建稳定的运行机制及经济发展模式，才能利用经济周期波动规律指导房地产市场及行业发展。
参考文献：
[1晓燕，金伟刚，赵敏，等. 经济新常态下浙江房地产市场发展[J]. 浙江经济，2015，22：38-39.
[2]朱菁，陈多长. 浙江房地产市场周期滤波分析[J]. 中国房地产，2016，06：3-15.
[3]包洪洁. 基于集成经验模态分解的城市住宅价格周期波动研究[D].浙江大学，2013.
[4]何英，倪萍. 房地产业周期波动简析——以上海房地产业为例[J]. 中外企业家，2013，27：97-100.
[5]倪鹏飞. 金融危机冲击下的中国房地产——2008-2009年中国房地产市场分析与预测[J]. 现代城市研究，2009，03：21-28.
[6]董可超. 基于经济周期和宏观调控原理视角下的房地产时机决策研究[J]. 现代商业，2014，14：51-52.
论文作者:薛嵬松
论文发表刊物:《低碳地产》2016年12期
论文发表时间:2016/11/2
标签：房地产市场论文; 经济周期论文; 周期论文; 房地产论文; 浙江省论文; 政策论文; 城市房地产论文; 《低碳地产》2016年12期论文;