摘要：本文以长租公寓项目的成本管理为研究对象，在LCA模式的指导下，形成全周期管理模型，以此保证对特殊类型项目的成本管理。通过对LCA模式与长租公寓项目的概念简述，从投资决策、建设装修、运营维护这三个阶段入手，对具体的成本控制策略进行分析，为相关研究提供参考材料。
关键词：生命周期评估；长租公寓；成本管理
引言：
城市发展的多样化，使建筑类型变得更加丰富，尤其在建筑开发的过程中，长租公寓等特殊类型的开发项目，在市场环境中获得了越来越多的发展空间。为了更好的适应类型建筑的应用条件，必须在项目开发与成本管理过程中，采取针对性的策略，以此保证房产企业的收益水平与市场竞争状态。
一、概念描述
（一）LCA模式
LCA模式的全称为Life Cycle Assessment，其中文释义可用“生命周期评估”来表达。在此项管理模式中，主要针对项目整个流程，从其策划伊始到完成应用使命的整理流程，进行系统化的管理记录，以此保证控制的全面性与细致化。尤其在成本管理工作中的应用，这种管理方式，可以限制多种成本影响条件，并在进行评估与管理的过程中，预先对可能出现的变量问题进行限制，防止成本的无序扩张。而在长租公寓项目的管理中，还需针对项目在使用与运维中的特殊性，在后期的运营中进行管理，以此真正凸显全生命周期的评估特征，保证项目管理的有效性。
（二）长租公寓项目
长租公寓项目中，主要以现有市场环境中的房产资源为对象，在进行房产收集或开发的同时，完成项目的改造与新建，并在创建综合性居住空间的过程中，形成新型的物业管理系统。而这种房产开发模式，可以有效的吸引城市社群中的青年群体，在为白领、毕业生等人群提供租赁公寓住房的同时，实现自身项目的盈利状态。
这一模式的房产项目，不仅是城市建设过程中的重点开发内容，也是我国房地产行业不断进行模式探索的重要途径。在2015年，国务院办公厅也在此类房产开发模式上做出了表态，并在政策内容上，积极的推进此类项目的发展条件，从立法、政策、财税、金融、土地等多领域中，给予其明显的支撑。
在项目发展模型上，长租公寓项目有系统的运营团队，主要承房产项目的增值服务，并在执行资产托管的过程中，放弃将后续的运营管理，并以托管的形式转接给后续的运营商，而运营商在为租客提供增值服务的同时，可收取相应的服务费用，保证自身的发展状态。运营服务中，需要所有者承包公寓，并做出相应的装修与维护，在收取固定租金的同时，保证资产收益状态。因此，在进行成本管理的过程中，需对各项环节进行综合控制，以此将此成本消耗条件，为维护房企的资金周转效率提供基础条件。
二、长租公寓成本管控方案
（一）投资与决策
长租公寓项目前期的投资决策阶段，需从融资管理、选址分析、建筑配置、市场定位等多个角度，对项目的可行性作出分析，并在全生命周期视角下，对最优化的投资成本控制方案进行分析，以此保证项目建设的合理性，保证投资决策的理性状态。而在执行这一工作的过程中，需认识到对长租公寓成本控制与盈利水平起关键影响作用的控制要点[1]。在特殊运营模式的影响下，对公寓的用户群体作出分析，并针对性的提供更加精准的服务，保证周围商圈环境与基础设施的同时，更好的吸引青年群体，保证项目自身的市场发展条件。
融资过程中，由于长租公寓处于优势发展状态，在政策引导的基础上，大型的房产企业纷纷涌入到项目建设中，并在与金融行业合作的过程中，为市场带来了较好的投资环境。但在实际项目中，由于没有完整的退出机制，其风险性尚无法得到有效控制，为房产企业带来了较大的隐性融资成本。在近年来的发展过程中，通过与金融机构的深入合作，在开发与应用金融工具的同时，为房企的发展创造了良好的发展环境，尤其是在融资环节中，能够利用REITs类产品，保证租金现金流的分析与计算，并以此限制融资过程中的风险性问题，保证长租公寓项目成本管理的稳定性。
土地资源的开发与选择，也是长租公寓项目的关键。在利好性政策的催动作用下，长租公寓的市场空间不断扩大，并在土地获取形式上展现出了明显的多样性。例如，房产企业可以通过常规的常规渠道，在参与“招”、“拍”、“挂”的过程中，获取土地的开发权。同时，也可以通过与其他开发商的合作，在收购、租赁等形式下，获得土地的使用权。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆而在当前的市场环境中，通过标准“招”、“拍”、“挂”获取的土地权，会在“竞自持”或“全自持”的条件下转让出去。由此，也增加了房企在“支持”土地上的储备积极性，并努力将自己手中的土地转变为符合长租公寓项目类型的土地模式。另外，从政策性的角度出发，在获取土地资源之后，还会享受到系列性的政策补贴，并根据地方经济的客观条件，保证成本管理的有效性，在项目前期，就实现维护长租公寓项目成本的管理目标。
（二）建设与装修
建设阶段中，房企获取物业的方式存在客观的差异，这也导致其成本控制工作中的关键节点有所不同，必须针对实际情况，提出具体的控制方案。例如，在业主闲置房源的长租公寓项目中，其成本控制的要点，主要集中在与业主的交流与谈判中[2]。在房源的收集与整理过程中，需要对房屋所处地域的交通、人流、功能设施等项目进行分析，并在房屋分析的过程中，甄选出房屋在面积、户型、朝向、楼层等内容上的特点，以此保证实现房屋利润的最大化调整。如果可以在商业谈判的过程中，缩减房东的报价，则可直接减少成本消耗，并保证项目的收益条件。因此，在进行谈判的过程中，必须丰富信息内容，并在保证谈判技巧的同时，形成完整的策略性内容。另外，在厂房、商业用地改建等类型的项目中，需对整体项目规划与设计进行控制，在选择建筑风格、控制建筑材料、调整工程建设方法的过程中，从实用性的角度出发，尽可能的缩减项目中的成本消耗水平，以此保证工程项目的管理水平。而在此项管理内容中，可以参照工程管理方案，对成本内容进行约束，以此降低项目建设中的成本消耗条件。
长租公寓项目中，装修与改造是十分重要的环节，不仅对接着工程项目阶段与用户使用阶段，其自身的成本消耗条件，也需要得到管理人员的重视，通过智能性的改造升级，强调室内空间的低能耗水平，降低运营费用，保证全生命周期下的成本消耗。尤其在现阶段的市场环境中，长租公寓的模式人促在市场发展的初级阶段，没有形成系统化的盈利空间，在进行项目建设的过程中，需要通过降低成本投入的“节流”管理，保证自身的成本控制水平，维护盈利状态。但在此过程中，必须重点强调装修环境的绿色健康化水平，禁止以损失环境质量条件的方法控制成本。以此保证长租公寓在品牌化建设下的长期稳定发展。
（三）运营与维护
房产企业在开发长租公寓项目过程中，其工作模式明显的区别于以往的房产开发形式，尤其在全生命周期的角度上，需再对成本控制工作进行整体性的协调管理，尤其在开发、建设、运营这三个阶段的调整中，必须形成紧密联系的整体，并在反馈具体运行数据的过程中，保证项目的管理状态。
当前市场环境中，长租公寓的项目管理工作，主要分为两种运行模式，并在内容与形态上，表现出明显的差异性特征。集中式长租公寓运行模式中，房企将整栋楼作为项目运营的管理对象，在进行开发与运营管理的过程中，依托物业管理公司，对营销、签约、入住、服务等多项聂荣进行优化调整，以此保证对客户的服务效果[3]。而在这一模式中，会在营销、员工、税收、运营杂项等内容上产生支出。尤其在员工工资与福利待遇的支出上，所占的份额比例较大。
对此，在大体量的长租公寓产品的基础上，可以通过对管理模式的调整，优化系统中的运营水平，并在保证工作效率的基础上，降低人工成本消耗。在保证必要服务项目的同时，增加IT系统的应用条件，在流程化管理程序设立的基础上，保证对人力成本的控制。
例如，在长租公寓项目运营维护阶段，可在设置店长、前台、保洁、保安等岗位人员的基础上，增加公寓空间中的自动化设备与程序，在洗衣、预定、垃圾清理等自助式服务的内容中，搭建与手机APP终端为基础的网络系统，并在建立网络管理模式的同时，更好的形成运营工作人员与住户的互动服务。由此，在先进技术条件的指导下，使服务工作的针对性更加明显，为缩减运营服务成本创造条件，实现全生命周期的成本管理。
总结：综上，房地产项目中，产品的盈利空间正在逐渐转移，凭借自身在市场环境中的增值服务获取更多的利润空间。在进行房产开发的过程中，需认识到长租公寓的市场前景，并在项目建设与管理中，针对性的提出成本控制方案。以此，保证项目管理状态，并重点成本条件上，保证自身的发展状态。
参考文献：
[1]温雅倩，叶旸，蔡灵美.寓园公寓租赁体系改善“住房难”问题探讨——以合肥为例[J].现代商贸工业，2019，40（11）：141.
[2]田学斌，窦丽琛.大数据时代雄安新区人才发展的特性及政策优化[J].燕山大学学报（哲学社会科学版），2019，20（02）：74-80.
[3]吴丹.转型社区的空间重构与治理变革——基于深圳三种模式的比较研究[J].深圳大学学报（人文社会科学版），2019，36（02）：32-41.
论文作者:邱兆俊
论文发表刊物:《基层建设》2019年第13期
论文发表时间:2019/7/23
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