中山市三乡镇城乡建设服务中心
摘要：城市规划设计过程中，旧城改造能够通过对城市生态环境的改善、历史文化遗产的保护、城市功能的再造、城市形象的提升，表现出积极的意义。文章以此作为旧城改造的目标，分别从各个方面入手，深入研讨具体的改造模式。
关键词：旧城改造;城市规划;改造模式
2006年广州市确立了“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市总体发展战略，随着广州南站、大学城、亚运村等 “南拓”战略的深入实施，番禺区受到了广州市建设现代化大都市的直接带动和强力牵引。2006年12月，广州地铁三号线全线通车，线路从北往南贯通了五山高校科研文化区、新城市中轴线地区、番禺新城，直达番禺广场，并于2010年往北接通广州白云机场。三号线的开通不仅对广州市发展新区、调整城市功能起到重要作用，同时，为番禺区城市发展建设带来了一个崭新的动力、一次重要的契机。如何充分发挥地铁三号线的交通功能，又充分利用地铁三号线带动与促进沿线地区的开发与结构优化，成为番禺区持续快速发展的热点问题。
地处广州南拓轴重要节点的番禺广场建成于2000年，是番禺区政府所在地，也是番禺市民活动的重要场所。自地铁三号线开通以来，周边地价迅速上涨，住房、商业、消费等需求不断增加，而地面交通组织不佳、服务设施不足、环境质量较差等问题日益彰显。为迎接2010广州亚运会，将番禺广场周边地区打造成多功能复合型城市副中心，塑造番禺中央活力区，有效拓展城市发展空间，提高城市公共生活的质量，番禺区人民政府于2007年开展《广州市番禺区番禺广场周边地区城市设计（深化设计）》。
一、旧城改造对城市规划设计的意义
城市规划设计工作中，要求在改善城市生态环境和保护好历史文化遗产的同时，再造城市的功能和提升城市的形象，而旧城改造，旨在顺利实现以上几方面的城市规划设计要求，在很大程度上具有积极意义。
（一）改善城市生态环境
城市规划设计要求解决生态破坏和生态污染等问题，并提供健康、清洁、舒适的生态环境。旧城改造以改善生态环境作为目标之一，通过对经济效益、社会效益和环境效益的互相协调，确保在拆迁、建设等过程中，避免破坏生态环境并合理增加生态因素，以实现新的生态平衡状态，这属于高层次的城市规划设计模式，也是旧城改造需要致力实现的目标。
（二）保护历史文化遗产
每个城市的发展，长时间积累了具有地区特色的历史文化，尤其是不同历史时期的建筑物，通常都蕴含着丰富的文化价值和珍贵的美学价值，传承着城市的传统特色。城市规划设计要求在创新建设的同时，保护好具有文化价值和美学价值的历史文化遗产，譬如将古代建筑列入文物保护名单，旧城改造并非意味着将所有“旧”的城市文化因素摒弃，以及将历史文化遗产作为阻碍城市现代化发展的绊脚石，相反，旧城改造应该加强对历史文化遗产的保护力度，将具有特色的历史文化遗产作为旧城改造的重要构成元素，使得规划设计后的城市主体，更具历史和文化底蕴。
（三）提升城市功能形象
针对日益衰退的城市结构和城市功能，旧城改造通过房屋的改建、道路的重修和其他市政设施的增设，全方位提升城市的社会效益、经济效益和环境效益，以此再造城市的功能和提升城市的形象。城市规划设计亦要求通过调整和优化城市结构与功能，改善旧城区的环境质量，解决城市老化的问题，促进整个城市经济的持续健康发展。
二、基于城市规划设计视角旧城改造的模式研讨
在明确旧城改造对城市规划设计意义的基础上，旧城改造模式的研讨，可分别从整体运作模式、拆迁模式、开发模式几个方面入手。笔者结合相关的城市规划设计工作经验，提出以下几方面的建议措施：
（一）整体运作模式
旧城改造的运作模式，分为政府型、开发商主导型、政府主导下开发商参与型三种：
（1）政府型运作模式。主要针对旧城改造的居民回迁问题，由政府直接提供启动资金或者融资担保，进行统一的改造和开发。这种运作模式强调社会大众的利益和住宅的保障功能，并且容易得到拆迁对象的支持，但其前提是政府投入大量的资金，并且脱离市场的运作，较为适用于经适房和廉租房等的建设。
（2）开发商主导型运作模式。开发商通过房地产一级市场获得土地后，由自己出资开发建设，以及独立承担拆迁补偿、安置和回迁责任，这种模式完全遵从市场的规律，政府可大大减轻改造的资金投入压力，在市场经济规律的支配下，开发商会想办法提高旧城土地的利用率，但并不排除个别开发商违背政策和法律规定违规操作，譬如未经批准强拆民宅和古建筑的行为，从侧面要求政府给予必要的政策和法律干预。
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（3）政府主导下开发参与型运作模式。在政府总体规划的基础上，委托开发商全权设计、建造和运营，其中拆迁、补偿和安置工作，由政府组织实施。由于这种模式的总体规划权在政府手中，因此在一定程度上可抑制开发商的利益驱动，但同时也需要避免限制开发商的投资热情。
（二）拆迁模式
旧城改造的拆迁模式，分为“阳光型”、“不动迁型”、“模拟型”、“自主型”四种：
（1）阳光型拆迁。秉着“公平”、“公正”、“公开”的基本原则，面向全社会制定拆迁政策、确定拆迁补偿标准和实行拆迁管理，并严格监督和约束拆迁人员的行为，旨在最大限度化解拆迁过程中的矛盾。在拆迁评估补偿方面，应该综合考虑被拆迁区域房屋的区位、结构、用途、成新、环境等因素，按照市场的平均价格，进行分类评估和分户评估。其中评估机构的确定，以抽签的方式邀请，并由公证机构现场公证，如果被拆迁户对评估的结果不满意，可通过规定的渠道申请重新评估。至于补偿方式，实行作价补偿、产权调换相结合的方式，可由被拆迁对象自主选择。
（2）不动迁型拆迁。这种模式的拆迁对象，重点针对老旧建筑及其内部设施，尽量保持建筑原来的外形和结构，属于局部拆迁方式。其实施流程是由政府确定改造区域的建筑情况，确定是否进行拆除，确定拆除的建筑物，在原地建设符合区域特色的建筑，如果不需要拆除，由居民出一部分或者完全自筹改造资金，保持建筑内外部原貌及进行结构的修复。这种拆迁方式有利于保护当地的历史文化遗产，而且还能够减少拆迁成本，体现出政府在旧城改造中“以人为本”的一面。
（3）模拟型拆迁。这种模式是在政府确定模拟拆迁地块之后，由拆迁工作人员对地块进行测算评估，然后由政府调遣区域干部说服居民，或者由居民自主联名书写申请拆迁报告，如果居民对拆迁存在异议，则由拆迁工作人员进行解释。拆除报告通过申请后，居民与政府签订补偿安置意向书，在达到90%的签订率后，正式发出拆迁公告，并开始拆迁。这种拆迁模式可降低居民对拆迁的抵触情绪，对于旧城改造的稳定性维护，具有明显的效果。
（4）自主型拆迁。被拆迁地区的居民委员会和居民。出资成立拆迁公司，拆迁公司负责具体的拆迁、安置建设、支付拆迁安置费用等工作，在获得利润后，按照参股数量将利润分配给居民，期间政府对整个拆迁过程进行全过程监督。这种模式的拆迁主体和被拆迁对象，均为利益的共同体，但要防止少数人行使垄断权力，保护好被拆迁人的利益。
（三）开发模式
旧城改造的开发，主要有模块式开发、软性开发和改造开发三种：
（1）模块式开发。政府在确定旧城改造新增长点之后，根据规划组商讨确定的功能模块和开发程序，以及制定的总体设计，通过招标确定开发商，期间开发商与政府进行互动监督。
（2）软性开发。由政府、重建机构、私人机构组织的改造模式，其中政府提供信息服务、重建机构提供审批服务、私人机构拟定改造框架，期间三方共同解决资金问题，并致力于相应社会效益的实现，这种模式更多情况下注重保护具有历史文化价值的旧建筑，并强调社会公众的共同参与。
（3）改造开发。这种开发模式的主体通常有三种，第一种是大型开发商在区位最好的位置，大范围建设高档小区；第二种是小型开发商在区位较好的位置，小范围建设家庭住宅；第四种是房屋所有者在区位一般的位置，自主改建小型家庭公寓住宅。
三、结束语
综上所述，城市规划设计工作中，要求在改善城市生态环境和保护好历史文化遗产的同时，再造城市的功能和提升城市的形象，而旧城改造，旨在顺利实现这些城市规划设计要求，很大程度上具有积极意义。文章在明确旧城改造对城市规划设计意义的基础上，分别从整体运作模式、拆迁模式、开发模式几个方面入手研讨旧城改造模式。通过研究，基本明确了旧城改造在城市规划设计中的意义，以及具体的改造模式，但在实际工作中，仍然需要结合实际的改造要求和条件，对这些方法予以适当的调整和完善。
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论文作者:黄建荣
论文发表刊物:《基层建设》2016年1期
论文发表时间:2016/5/19
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