摘要：当前新能源行业发展面临电价下降、补贴减少、竞争加剧、企业盈利能力降低等诸多挑战。光伏发电竞争尤为激烈。传统的集中式光伏电站发展遇到瓶颈，需要应对资源、成本、限电等问题。分布式新能源发展方兴未艾。随着智慧城市、智能小区等领域兴起，分布式光伏加速发展。另一方面，房地产行业也面临洗牌重构、开发模式需要创新等问题。国家不遗余力支持绿色建筑发展，出台了补贴标准。绿色建筑和智能环保小区成为未来房地产创新的一个方向。本文对分布式光伏与房地产的有机结合进行探讨，通过分析分布式光伏与房地产协同发展可能获得的经济、社会、环境效益，表明协同发展优势。通过技术和经济效益分析，论证分布式光伏和房地产协同发展的可行性。挖掘了当前影响分布式光伏和房地产协同发展亟待解决的问题，提出分布式光伏和房地产协同发展暨绿色产业链开发的措施和建议。
关键词：分布式光伏；房地产；协同发展；绿色产业链
一 前言
随着新能源产业规模不断扩大，新能源发展出现新的趋势和问题。集中式光伏电站发展遇到瓶颈，诸如优质资源被瓜分殆尽、竞争日趋激烈、开发建设成本增高、资源大省限电等情况成为阻碍集中式光伏电站持续健康发展的严峻问题。尤其是近两年来，新疆、甘肃等新能源资源大省的限电行为严重影响了新能源企业的正常生产秩序，大大降低了企业的盈利能力。国家能源局发布的信息显示仅2015年前九个月全国光伏弃电总量就达到30亿千瓦时。短期来看，这样的不利局面难以很快扭转。另一方面，房地产行业经过持续调整、震荡，伴随国家和企业进行的重组并购，不断洗牌后，企业日趋规模化、集中化。根据房地产市场供求情况的变化发展趋势看，房地产面临从开发理念到盈利模式都需要创新的局面。
现阶段分布式能源、智能电网、智能小区等技术发展迅猛，国家支持力度大。国家发改委、能源局、财政部密集出台一系列落实分布式光伏的政策，诸如《关于促进光伏产业健康发展的若干意见》、《关于光伏发电增值税政策的通知》、《关于进一步落实分布式发电有关政策的通知》等，对分布式光伏发电规划、并网、税收等方面予以支持。国家能源局发布的光伏十三五规划意见稿显示，十三五分布式累计将达到70GW，分布式光伏市场的进一步得到确认。
简单来看，分布式光伏，具有适应性强、应用面广的优点，在分布式能源和智能小区发展中得到广泛推广，未来发展前景较好。环境问题的日益凸显，国家强力介入绿色建筑领域。国家和各地方政府对绿色建筑出台了具体的补贴标准。建筑健康、绿色、环保，得到普遍关注。
综上所述，分布式光伏（清洁能源）与房地产开发（绿色建筑）有机结合，将在房地产与新能源两主业方面实现双轮驱动。但是目前仅有极少数企业提出了新能源与房地产开发协同发展的初步理念，提出“绿色小镇”等概念，但目前尚没有针对该问题的深入探讨和研究，更没有已经实施的案例可供借鉴参考。因此，将房地产开发植入“绿色环保”理念，实现房地产业务与光伏发电业务的协同发展。借助集团公司房地产和新能源原有优势，可以对绿色产业链深入开发，形成特有的竞争优势。
二、分布式光伏和房地产协同发展的特点和优势
1、分布式光伏具有广泛适用性
分布式光伏把太阳能的利用纳入环境的总体设计，把建筑、技术和美学融为一体。通过有机结合，使得光伏设施成为建筑组成部分，减少外观影响。利用太阳能设施完全取代或部分取代屋顶覆盖层，可减少保温设施成本，提高建筑能源利用效益。
2、建筑附属分布式光伏不受年度建设规模限制
普通地面光伏电站经过几年的快速发展，部分省市已接近饱和的程度，限电、土地的问题逐渐成为地面光伏电站难题。根据国家发改委、国家能源局《关于完善光伏发电规模管理和实行竞争方式配置项目的指导意见》，地面光伏电站将采用更严格的竞价机制，各级地方政府，如辽宁、安徽、湖北、河南等省份，均出台了先建先得的地方政策。普通的地面光伏电站想要拿到配额、拿到补贴，就必须得想办法降低自己的发电成本。通过低上网电价获取指标。
需要注意，有三类光伏发电类型可不受年度建设规模限制。利用固定建筑物屋顶、墙面及附属场所建设的光伏发电项目以及全部自发自用的地面光伏电站项目不受年度规模限制，各地区可随时受理项目备案，项目投产后即纳入国家可再生能源发电补贴范围。另外两类是电改试点地区的光伏和光伏扶贫的村级电站和集中式电站不受年度规模限制。
3、分布式光伏和房地产协同发展能产生显著经济效益
国家政策鼓励电力用户按照“自发自用、余量上网”的方式建设分布式光伏发电系统。国家发改委价格司2013年第1638号文件规定，对分布式光伏发电实行全电量补贴的政策，补贴标准为每千瓦时0.42元；其中，自用有余上网的电量，由电网企业按照当地燃煤机组标杆上网电价收购。如果能将光伏发电全部自发自用，投资经济效益最大。
分布式光伏和房地产协同发展能产生明显的经济效益，包括国家对光伏发展的支持，可以获得补贴、优惠、减免等政策性利益。一次投入，持续收益。可无人值守、便于管理。对于房地产商来说，可以作为前期开发运作、楼盘营销的新卖点和物业运营赢利点的新概念。规模扩大以后，也可以发展成分布式光伏的绿色产业链。
4、分布式光伏和房地产协同发展的社会效益和环境效益
分布式光伏和房地产协同发展能产生明显的社会效益和环境效益，包括解决小区用电设备的用电，降低物业费用。屋顶隔热保温，达到夏天降温，冬天保温的效果，提高生活质量。响应节能减排，提高居住环境，让生活更自然，更阳光。属于一项综合性技术，涉及太阳能利用，建筑，流体分布等多种技术领域，促进多个产业技术进步，增加就业。
三、分布式光伏和房地产协同发展技术与经济可行性
1、分布式光伏系统组成
分布式光伏发电系统的基本设备包括光伏电池组件、光伏方阵支架、直流汇流箱、直流配电柜、并网逆变器、交流配电柜等设备，另外还有供电系统监控装置和计量装置。当规模不大时，汇流箱和交直流配电柜可以不用。分布式光伏系统技术已经非常成熟，成本造价随着技术发展逐年降低。分布式光伏和房地产协同发展在技术上完全无障碍，不同建筑类型均有与之相应的光伏系统。
2、分布式光伏和房地产协同发展的经济可行性
（1）光伏电价
分布式光伏电价构成主要分为三部分：
1）自用电购电电价
2）当地火电标杆电价
3）补贴电价
（2）分布式光伏成本
1）单位造价
根据最新询价结果，预计单位造价将达到6500-7000元/kW左右。
光伏组件占地面积应根据屋顶或实际用地情况具体分析，根据有效面积初步计算装机容量。
2）效益计算
对分布式光伏发电的经济测算分析进行简单理论模型的分析，通过对发电小时数、电价、融资、人工成本、经营费用及其他成本等分析（目前也存在实际案例参数来源不足，长期运营成本和风险估计不够的问题）。经初步计算分析，二类地区全投资内部收益率达到15%以上，资本金内部收益率达到30%以上。三类、四类地区全投资内部收益率达到12%以上，资本金内部收益率达到25%以上。资本金分布式光伏收益情况好，分布式光伏和房地产协同发展具有较好的经济可行性。
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四、分布式光伏和房地产协同发展待解决的问题
1、用户认可与销售影响
用电人与产权人不一致是常见问题。分布式光伏和房地产协同发展，须系统性解决产权与使用问题。可以由产权人同意投资人合法使用屋顶并出具建设场地权属证明，从而排除投资人侵犯第三人权益的风险。
分布式光伏申请入网及补贴有具体的程序和要求。申请程序较复杂。需要获得产权者、物业同意材料，并提供身份证、房产证等材料。供电局经过审核，还要对项目组织并网验收。并网、售电、获取补贴也有相应规定和程序。分布式光伏和房地产协同发展应首先从整体开发设计上解决可能存在的产权纠纷以及单个业主办理分布式光伏申请入网及补贴的程序的困难。
2、房地产整体设计理念与光伏发电技术配套
目前仅能从设备质量和工程质量方面严控分布式光伏发电技术问题，但是还完全缺乏系统性的房地产整体设计与光伏发电技术配套的理念。
3、长期运行与维护风险
分布式光伏运行与维护，除了面临正常的运营维护风险、不可抗力外，还面临大量的产权变更、征地拆迁、搬迁、电站设施被破坏等意外风险损失。
4、投资回收
分布式光伏项目投资回收期相对较长，电费收入有限，投资收回慢。需要对发展规划，项目整体开发情况做详细评估，精确地计算每年发电量和电站收益，并科学测算整个项目开发的综合效益。
五、分布式光伏和房地产协同发展的策略
1、思维与模式的转变
（1）紧跟环境保护要求、技术发展趋势与国家政策导向。
（2）将房地产开发与智能小区、智慧城市技术和理念融合，在项目策划、开发前期，就明确整个项目中引入分布式光伏、智能小区的整体构建模式。
（3）在开发模式创新中，切实融入绿色、智能的发展理念，包括城市的房地产业务以及美丽乡村的产品线，都可以在绿色产业链（分布式光伏）的深度开发做文章。
2、绿色产业链的深度开发与重构
（1）将分布式光伏和房地产协同发展暨绿色产业链深度开发纳入规划中，通过文件和实际行动逐步推动，不仅仅停留在构想上。
（2）对国家和各省、地方出台以及国家电网公司的关于分布式光伏及绿色建筑、智能小区等项目的政策全面整理、细分，结合地产开发市场和光资源分布情况，提出具体的智能小区、美丽乡村、绿色小镇规划报告和实施方案，通过整体规划、整体设计、整体运营布局来破解本文第三章所提出的难题。（智能小区总体构成包含用电信息采集、双向互动服务、小区配电自动化、用户侧分布式电源及储能、电动汽车有序充电、智能家居等多项新技术成果应用，综合了计算机技术、综合布线技术、通信技术、控制技术、测量技术等多学科技术领域，是一种多领域、多系统协调的集成应用。其中分布式光伏是目前已建成智能小区的必备要素）
（3）根据集团公司地产开发的核心竞争力，加上绿色能源公司在光伏和风电方面积累的优势，参考国家电网公司全力支持开展的“智慧城市”、“生态城”、“智能电网”的实施模式和盈利手段，挖掘分布式光伏项目和新型房地产项目的利润点。
（4）构建两大产业协同发展的概念优势和品牌影响力（绿色、环保、智能）。2016年9月20日，集团公司在北京国家会议中心举办了以“生态优先，绿色发展”为主题的战略发展创新成果展暨全球品牌战略合作签约峰会，阐述了企业绿色发展理念及成果，发布了以五大维度、七大产品线构筑“国际休闲生活生态链”的企业战略，与12家国内外知名品牌达成战略合作。构建房地产和新能源（分布式发电）两大产业协同发展，也是集团公司“生态优先，绿色发展”战略的体现和具体落实。在形成规模效应后，可以构建出分布式电源整体方案解决运营商和智能小区、智慧城市整体运营商的新型产品线。
3、整体规划布局与重点项目选择
（1）在充分考察资源分布、市场行情、地方具体补贴政策的基础上，对未来计划开发项目分智能小区、绿色小镇等形式，进行整体规划和布局，设计完整的开发路径和盈利模式。要考虑企业实力及所经营行业，考虑到屋顶业主的存续，优先选择前景好的业主做统筹考虑。
（2）选择重点区域进行重点项目优先规划、设计、开发。首要考虑当地的辐照情况、政策条件。应尽量选择辐照量大、阴雨天气少、污染程度小的地点开发光伏电站项目。
4、真实经济效益的测算评价及项目后续优化
（1）现阶段，对分布式光伏和房地产协同开发所进行的研究成果非常有限，对分布式光伏发电的成本投入、投资收回的经济测算分析比较粗糙，仅停留在简单理论模型的分析，几乎没有以实际落地项目的真实情况作为测算和评价依据。
（2）尽可能搜集已经建成的“天津生态城”、国家电网智慧城市试点项目的资料数据，对真实的投资收益情况做详细分析与评价。
（3）先期将个别重点项目作为研究的试点项目，在规划、设计、开发以及建成运营过程中，不断进行数据搜集和分析测算，以获得真实评价结论并在后续进行优化调整。
5、领先化、特色化、高端化发展
（1）依托集团公司强大的品牌实力和房地产开发能力与新能源公司在清洁能源方面的独特优势，结合国家电网微电网、智能电网、智能小区等战略项目，在全国范围内率先提出领先的、高端的，极具特色的分布式光伏和房地产协同发展的标杆项目，例如新能源微网生态城、绿色智慧小镇等争取到列入国家示范的经典案例，在分布式光伏和房地产协同发展方面形成新的行业标准和规范，在房地产和新能源（分布式发电）两大产业协同发展形成绝对领先的核心竞争力。
（2）要抢占发展先机，目前已经有协鑫集团与蓝城集团就清洁能源与房地产两大行业的跨界合作展开讨论，东旭光电集团尝试通过光伏建筑相结合，逐步探索新能源与房地产共同发展路径。许多新兴产业在发展初期，发展模式未明朗、竞争较温和，可供开发的资源量重组、补贴力度大，但发展到中后期则竞争日趋激烈，条件愈发苛刻。抢占先机，则可以在政策支持、发展速度和规模、成本效应、品牌影响等多个方面取得先发优势。
六、总结
本文对分布式光伏与房地产的有机结合进行研究，通过分析分布式光伏与房地产协同发展可能获得的经济、社会、环境效益，表明协同发展优势。通过技术和经济效益分析，论证了分布式光伏和房地产协同发展的可行性。挖掘了当前影响分布式光伏和房地产协同发展亟待解决的问题，分析分布式光伏和房地产协同发展暨绿色产业链深度开发的措施，提出了构建出分布式电源整体方案解决运营商和智能小区、智慧城市整体运营商的新型产品线。在房地产和新能源（分布式发电）两大产业协同发展形成绝对领先的核心竞争力，抢占发展先机取得先发优势的建议。
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论文作者:阚芝南
论文发表刊物:《电力设备》2017年第28期
论文发表时间:2018/1/17
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