关于影响房价的几个因素探讨论文_马文杰

关于影响房价的几个因素探讨论文_马文杰

河北省衡水市住房和城乡建设局衡水市房地产市场管理处 053000

近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快,某些城市的房价甚至出现“飞涨”。造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的,但主要是如下几个方面综合作用的结果:

一、地价影响房价

房价与地价之间的互动关系,在有较多土地供应者的情况下,房价是主动的,地价是被动的,即地价水平主要取决于房价水平,就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平,在很大程度上影响着新建商品房的价格水平,预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价,是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的。

二、供求关系影响房价

过去我们不懂得价格是由供求决定的,现在都比较明白了。但是,供求决定的价格是否就是合理的。有人说:“房价上涨说明有需求,有需求说明房价上涨是合理的”。从经济学上来讲,价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求,价格上涨也不一定合理。关键看是什么需求拉动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假需求。可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的,看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求,除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉动的房价上涨是不能长期维持的。

三、关于房地产泡沫

目前用“房价收入比”、“房价上涨过快”、“房价上涨幅度过大”等来衡量房地产是否有泡沫,可以说是不够到位的。衡量房地产是否有泡沫的方法,应是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数”、“租售比价”)、入住率。

从房价与房租之比来看,在房租由市场决定及经济正常发展的情况下,房价与年房租(或月房租)有一个合理的倍数,一般为10倍左右(按年房租计算)。如果房价与年房租之比大大高于这个倍数,则说明房价有泡沫。特别是从房价和房租两条曲线的走势可以看出是否存在泡沫:如果房租没有多少上涨,甚至是下降的趋势,而房价持续较快地上涨,则说明存在泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况.

从入住率来看,因为之所以出现房地产泡沫,是因为许多人买房而不入住,等待时机再卖掉。因此,不论房屋卖出以后是房主自己住还是出租,只要有人住,泡沫的危险就不大;相反,虽然房屋卖掉了,但如果没有人住,泡沫的危险就存在。

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房地产泡沫的一个特点是,在泡沫形成过程中人人都能赚到钱,从而看起来是供不应求。而实际上,泡沫是供大于求。所谓泡沫破灭,是虚假的高需求之后,突然发现是供给过剩。

四、关于利率对房价的影响

利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看,利率上升会增加房地产开发的投资利息,从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看,由于现在购买房地产(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款,所以利率上升会减少房地产需求,从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出,利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此,综合来看,房价与利率负相关:利率上升,房价会下降;利率下降,房价会上升。目前对加息影响的认识尚不足够。从眼前看,加一点息的确影响不大。但问题是利率水平仍然处在历史的最低位。从1989年到2007年的十几年间,我国一年期存款利率的变动范围为11.34%至1.98%。如果今后宏观经济不出现大起大落,未来的利率变动范围不会这么大,但从长期来看一般范围为4%~6%。这样来看,未来的利率至少要上升一倍以上。由于购房贷款期限短则十年,长则二三十年,所以,未来利率不得不大幅度上升时,可能导致的“从量变到质变”的影响,现在就不能不预见和思考应对措施。

五、关于房地产税收对房价的影响

有关房地产的不同税种、税率及其征收环节,对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外,考察房地产税收政策对房地产价格的影响,应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去,那么它对房地产价格的影响就小,甚至不起作用。

增加房地产开发环节的税收,会增加房地产开发建设成本,从而会推动房地产价格上升;相反,会使房地产价格下降。

在房地产交易环节,增加买方的税收,如提高契税税率,会抑制房地产需求,从而会使房地产价格下降;而增加卖方的税收,如收取土地增值税,会使房地产价格上升。

直接或间接地对保有房地产课税(如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税),实际上是减少了利用房地产的收益,因而会导致房地产价格低落;相反,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格上升。

六、关于汇率对房价的影响

在国际房地产投资中,汇率波动会影响房地产的投资收益。例如,一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产,此后出售房地产时,相对于当地市场,房地产可能升值了,但如果该房地产所在国的货币发生了贬值,那么相对于国际交易,其房地产升值可能与货币贬值相互抵消,从而导致房地产投资失败。相反,如果该房地产所在国的货币发生了升值,那么即使相对于当地市场房地产没有升值,但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此,当预期某国的货币会升值时,就会吸引国外资金购买该国房地产,从而会导致其房地产价格上涨;相反,会导致其房地产价格下降。

论文作者:马文杰

论文发表刊物:《基层建设》2016年17期

论文发表时间:2016/12/1

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