摘要：近年来，随着国家城市化的不断发展，各种新楼、高楼等基础居民设施不断涌现，新型住宅楼逐渐替代老旧住宅。大部分老旧住宅小区正面临着设备年久失修、保温效果下降、住宅内部管线老化等问题。国家目前针对老旧小区住宅楼提出了一系列的改造措施，正在逐步实行当中。本文通过对老旧小区住宅楼的鉴定、加固以及基础设施改造等问题的分析，浅谈老旧小区住宅楼综合改造技术与管理。
关键字：老旧小区；综合改造技术；住宅楼
引言
在我国建筑住宅当中，老旧小区住宅楼还占很大比例，且随着年代的增长，大部分老旧小区的住宅楼也都出现了年久失修的现象，对于仍住在其中的居民来说，存在这一定的隐患。我国近年来也十分关注老旧小区住宅楼的改造工作，不仅是为了美化城市环境，推进时代步伐，也是为了人民人身安全与财产安全考虑。因此，及时对老旧小区住宅楼进行改造，对国家未来经济建设的发展都具有一定意义。
一、老旧小区住宅楼的鉴定与加固
（一）住宅楼安全与抗震鉴定
所谓老旧住宅，一般指建成15-20年以上的居民建筑，如2002年以前建成的居民楼，1990年以前建成的老旧小区等，其共同特点都为安全系数与抗震设防标准较低。结合国家近年来出台的一系列老旧小区住宅楼综合改造规定，符合条件的住宅楼现应按照国家标准和当地地方标准进行房屋安全与抗震鉴定。大部分老旧房屋建筑会出现地基沉降、梁板柱开裂的情况，在按照标准进行检测之后，应及时进行加固和维修，延续住宅楼的可持续使用性。方案可采取目前广泛采用的整体加固技术、局部加固或者房屋构件加固，用以改善住宅楼内部构件的受力状态与使用寿命，综合提高抗震性能[1]。
（二）住宅楼加固技术
对于老旧住宅楼的加固设计，应该严格按照被改造的住宅楼鉴定报告为主，使其满足国家发布的《混凝土结构加固设计规范》（GB50367）、《砌体结构加固设计规范》（GB50702）、《建筑抗震坚定与加固技术规程》（DB11/T689）等规章的要求。加固施工应请专业的施工队伍，在施工之前对老旧住宅楼内部进行详细勘察，核对当前住宅楼需要加固的区域与设计图纸是否相符；在加固施工期间也应注意不要对建筑的原有结构造成损伤和改变，若发现原结构有重大缺陷和安全问题，应停止施工并及时采取安全保护措施或与委托单位进行协商，制定完整的加固技术实行方案后，再对住宅实施加固或改造[2]。
二、老旧小区住宅楼基础设施改造
（一）消防系统
由于建造年代久远，老旧小区住宅楼的消防设施与现代建筑的消防设备相比有着显著的差异。老旧小区住宅楼的消防设备往往达不到标准，国家针对老旧小区住宅楼的消防安全问题，也提出了一系列的改造计划。首先，消防系统的改造，同样是请专业的消防团队进行，在施工前需要掌握和了解该小区住宅楼的消防系统现状，掌握其各项技术参数，分析小区内消防系统在消防设备、消防通道、以及可操作性等方面存在的问题，根据以上掌握的信息来确定针对老旧小区住宅楼的消防设备改造方案。例如:2017年至今由无锡市梁溪区住房与城乡建设局工程师陆珂负责的无锡市老旧住宅改造管理项目，就在此关键问题中取得了良好的成绩。
（二）用电设施
老旧住宅楼的用电问题，一直是改造技术管理的重点，由于老旧住宅楼内的用电设施基本老化，所以在用电方面会显得过于浪费，如何改造老旧小区的用电设施，成为了老旧住宅楼综合改造技术的重点关注目标。更换老旧的用电设施一定程度上能够节约老旧住宅楼的电耗，节约国家资源。在更换用电设施之前，施工团队应该实地考察并了解需要更换设施的主要功能，根据实际情况更换节能设备即可。变配电室采用分组自动循环投切式补偿装置，用以减少电力系统的损耗。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆小区的道路照明系统，可根据自然条件，结合人工照明，选择合理的改造模式，比如选择LED光源，高效节能的照明光源，在保证正常的照明条件下降低能耗[3]。
（三）用水设施
老旧住宅楼内存在的另外一个比较重要的问题就是用水问题，由于供水管道的老化问题，老旧住宅楼内经常会发生一些停水情况。室内水压不足的老旧住宅楼，应在改造过程当中采用管网叠压供水或变频调速供水装置加压供水，避免频繁出现水压不足导致的停水、少水现象，合理解决老旧小区住宅楼的供水排水问题。随着我国科技的发展，在老旧住宅楼当中不乏有一些先天条件可以使用太阳能热水系统，如有此类老旧住宅楼，可根据其实际情况安装和设置太阳能热水系统。既达到节能省水的目的，又使国家先进的科技技术能够应用到老旧住宅中去[4]。
三、老旧小区住宅楼综合治理
（一）住宅楼外结构保温
早在2012年，国家出台了《关于加强老旧小区综合改造工程外保温材料使用与消防安全管理工作的通知》，强调我国老旧住宅楼改造期间的，若使用外墙保温材料应该满足相关国家规定，实际保温效果应符合相关要求。针对我国大部分老旧住宅楼，首先更换不能达到标准要求的旧窗，安装节能保暖、更加坚固实用的窗型；其次针对住宅楼内公共部位设施，结合住宅外立面设计改造方案，选材以节能、保温为标准的门窗，合理进行改造，延长住宅楼使用寿命与实际价值。
（二）住宅楼内保温构造
老旧住宅楼的供暖问题一直是国家重点关注的问题，在老旧小区住宅楼综合改造过程中，以节能为前提，分割供暖与非供暖空间的隔墙应按照规定的建筑节能标准要求，进行节能、保温改造。由于建筑结构的不同，在对老旧住宅楼采取改造期间，应结合当地住户意愿，根据住宅的实际情况进行分析，拟定完整的节能、保暖计划之后，请专业团队进行改造施工。老旧住宅的改造一般目的都是为解决节能与供暖的问题，但在施工期间也一定要注意选材质量问题，选材一定要符合国家标准，且保温材料的选择也要同时兼顾消防安全问题，材料是否保暖、耐热、抗腐蚀性能与使用年限问题都在改造技术考虑范围之内，实际上也是一项非常复杂的工程。
（三）楼内公共管线
老旧住宅楼内的公共管线一般比较杂乱，年久失修的住宅楼内给排水管道、阀门若存在安全隐患或已经损坏的，应及时进行更换，改造当中选用的水箱、饮水处理装备、消毒、供水设备以及管材等必备设施必须持有省级以上行政卫生部门颁发的许可才能应用到老旧住宅楼的改造当中。在材料的选用上不能够选择不符合质量规定和已经被淘汰的设施设备，材料的选取必须符合国家规定标准。施工过程除按照国家要求之外，还应有相关部门进行监督，确保老旧小区住宅楼的综合改造能够顺利且保质保量的完成，彻底改善我国老旧住宅楼的节能与安全问题。
四、结论
老旧小区住宅楼的综合改造与管理是城市管理和社会管理中重要的组成部分，改造老旧小区住宅楼条件是国家对民生的关注，也是国家提高人民生活质量的手段。老旧小区住宅楼的改造在我国大部分城市实施开展以来，受到了广大人民群众的热烈支持。老旧小区住宅楼的综合改造一直以来都是一项相对复杂的工程，涉及面积广，关乎人民实际利益，对改造技术要求严格，做好老旧小区综合改造与管理在我国日后发展中也必然是一项长期的工程。在相关部门与人民群众的努力与支持配合下，我国老旧小区住宅楼综合改造与管理必然会取得长远的进步。
参考文献
[1]刘雄飞. N小区节能综合改造项目评价[D].北京化工大学,2016.
[2]杨志峰,徐伟,胡百根.老旧小区住宅楼综合改造技术与管理[J].施工技术,2015,44(19):122-124.
[3]陈柳蓉,刘昊.老旧小区综合整治的节能改造设计要点[J].中华建设,2018(05):94-95.
[4]刘鸿儒.老旧小区综合整治组织管理探析[J].江苏建筑职业技术学院学报,2018,18(01):45-48.
论文作者:陆珂
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第28期
论文发表时间:2018/12/31
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