摘要：目前我国商品住房数量不断增加，由此物业管理也被社会大众所关注。尽管我国物业管理在目前取得了相关的经验，但管理模式和机制仍存在需要完善的部分。本文主要分析了目前物业管理中的问题，提出了完善物业管理的相关策略，目的是改进和创新物业管理模式，从而更好的提升物业管理水平，取得更好的社会效益。
关键词：物业管理；反思和再造；创新策略
目前，我国物业管理得到了巨大发展，引入了许多创新模式，物业管理人员不断增加[1]。现代社会中，物业管理工作具有重要的社会意义，因此必须重视物业管理。本文指出了我国物业管理过程中需要完善的内容，希望能够采取有效措施，更好的促进物业管理水平提升。
一、我国目前物业管理模式中的主要问题
目前我国物业管理发展速度比较快，取得了一定经验，发挥了巨大的社会效益，但目前物业管理模式仍存在很多问题，需要做好认真的研究和分析。
1物业管理的主体不明确
物业管理的目的是对业主利益进行维护，是物业主要使用人，其权利行使要在业主大会中开展。但随着物业管理的发展，业主权利不断被削弱，物业管理权利出现上升，因此物业管理企业将业主权利剥夺。根据我国制定的《物业管理条例》，里面指出物业管理企业能够将业主权利取代，从而突出了物业管理企业的主体位置。这种情况使物业管理工作主体混淆，业主不能主动对物业管理进行选择，使业主合法权益得不到有效维护。
2缺少完善的物业服务市场制度
长时间以来，物业管理市场化发展得到了大众的关注，很多人指出物业管理在我国已经有了市场化转型，但我国的物业管理中却只有卖方。根据我国颁布的《物权法》，物业管理机制中，拥有管理权利的是业主，但通过调查得出，我国还没有完善的业主大会制度，还有的社区虽然成立了业主大会法律却不承认，因此业主不具备管理的权利，导致业主不能变为市场主体。在这种背景下，因为没有业主的参与，因此物业管理市场化是不存在的，需要进一步完善相关的制度[2]。
3政府的公共服务和物业公司提供的管理服务存在模糊
我国物业管理模式中，还要一部分服务内容来自政府部门，因此会使物业管理服务具有模糊区域。在很长时间内，物业管理没有区分好物业服务和公共服务区域，很多政府部门应该承担的公共服务缺失，将物业服务代替了公共服务，这样会对政府形象造成损害，也会影响物业服务的开展。
4《物业管理条例》中的规定不详细
我国出台的《物业管理条例》虽然对物业管理有了明确定义，物业管理机构是业主委托成立的管理部门，但很多物业管理部门却不重视业主利益，是违背法律要求的。同时，我国出台的《物权法》指出业主可以管理自己的财产，包括建筑和建筑内设备，还可以指定其他人管理，所以物业管理具有三种：业主管理、物业管理、指定他人管理。但通过调查发现，我国《物业管理条例》虽然指出物业管理不能只有一种形式，因此很多地区都有业主管理的情况，管理效果比较好，还有的会成立业主大会，这种管理模式可以提升管理水平，还能受到专业人士的指导。
5物业管理中法律定位不明确
目前，我国物业管理中有相应的管理要求，主要作用是对物业管理权利进行规范，但实际过程中存在许多问题，具体有下面几点：首先，我国规定的条例对物业管理制度进行了明确，但法律地位没有得到大众的承认；其次，规定没有明确业主需要承担的责任，很多业主都会拖欠物业费用；第三，很多业主大会没有民主特征，法律对业主大会没有明确的定位，因此物业管理中的问题不能依据法律解决。
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二、我国物业管理的再造策略
1组建业主大会
根据物业管理相关的法律规定，业主大会具有相应的物业管理权利。业主大会是物业管理过程中的买方，也是物业管理中不能缺少的重要成员。因此组建业主大会能够保证业主自身权利，还能使社会稳定，获得更大的社会效益。很多新的地产项目，需要强制性组建业主大会，当支付房款后立即成立业主大会。在已经入住的物业企业中，地方政府应该积极组建业主大会，赋予业主大会相关的责任，制定相关的管理制度，，确保业主大会中社会组织发挥相应的功能。
2确定业主大会登记制度
当前的背景下，业主大会没有民事行为能力，因此我国业主不能顺利行使自己的权利，会影响物业服务水平的提升。我国很多发达城市中都已经确定了业主大会登记制度，在具体实施过程中，业主登记制度具有重要的作用。当业主登记后，能够使用登记证书在银行中设置业主大会，能够避免资金短缺导致的不便[3]。
3物业服务管理市场要做到公开公正
成立业主大会后，还要构建规范的物业服务环境。首先，要避免物业管理服务集中于物业企业，物业服务企业要想获得更大的进步，就要接受来自社会的监督，提升物业服务水平，确保房屋的使用安全；其次，废弃以往的物业管理招标制度，采取市场化运作。在新的物业管理招标制度出台前，为了避免人为操纵，需要运用市场化方法做好物业管理，成立业主大会。
4改革物业管理监管模式
要想构建合理的物业管理制度，业主管理部门要同政府部门都要参与，承担各自的责任。要将以往的监管模式进行革新，因为它已经不适应目前的发展，不能起到有效的监管，因此必须及时改革。可以构建物业服务企业信用等级，当出现失信行为后要进行惩处，并面向全社会公开。
5创新物业管理模式
要想建筑质量有保障，业主大会要对建筑做好严格审核，要求物业管理部门、物业服务企业和业主大会各自明确责任，对物业管理制度进行改革。
首先，对物业管理时间进行界定，区分好管理前期和管理后期。前期物业管理是指住户入住，一直到建筑部门和业主共同部分的建设，在交接前，建设部门承担公共部门的建设。其次，对建设部门前期责任进行明确，物业服务没有具体要求，建筑部门根据具体情况开展物业服务，也可以指定其他企业开展。确定物业项目查验制度。当业主大会成立后，会形成全新的物业管理形式，并且建设部门和业主部门要做好交接，所以要构建查验制度。我国在北京已经开展相关的制度，能够使检验更加规范，增强建设部门的责任感，提高建筑质量。
结语
随着我国社会发展，物业管理水平有了显著提升，但目前还存在很多不足，本文针对物业管理模式存在的问题，提出了有效的解决方法，希望可以更好的改进传统的物业管理模式，提高物业管理服务水平，取得更好的社会效益。
参考文献
[1]刘涛.我国物业管理模式的反思与再造探讨[J].新建设：现代物业上旬刊，2015（3）：43-44.
[2]殷刚.探讨关于我国物业管理模式的反思与再造[J].建筑工程技术与设计，2016（23）：108.
[3]胡杰.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题，2012（5）：2-14.
作者简介
孙友朋，男，汉族，本科。1967年11月出生。籍贯河南许昌市，现就职：中国石化集团华北石油局有限公司郑州社区管理服务中心。中级政工师。
论文作者:孙友朋
论文发表刊物:《基层建设》2019年第2期
论文发表时间:2019/4/24
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