摘要：物业管理合同是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。通过对物业管理合同与雇佣合同、承揽合同、委托合同的比较分析，提出物业管理合同是包括诸多法律因素的混名合同，主张将物业管理合同有名化。本文就物业管理合同关系进行分析。
关键词：物业；管理；合同
引言
随着我国房地产业的迅速发展和住房制度改革的不断深入，住宅小区的物业管理已成为当今社会关注的热点，物业管理合同是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。
一、物业管理合同订立的法律依据
物业管理实践先行，物业管理立法跟进较慢，但这并不意味着物业管理合同就没有法律依据。我国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此，物业管理合同尽管不是《合同法》规定的有名合同，但《合同法》总则中的有关规定应当成为物业管理合同签订的法律依据。
依据我国法律渊源的理论，有关行政法规和地方性法规也是签订物业管理合同的法律依据。国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定：“商品房销售时，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明物业管理方式以及双方的违约责任。”国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”这两个全国统一适用的行政法规明确规定物业管理应当签订物业管理合同。各地有关物业管理的规范性文件对物业管理条款及物业管理合同的规定更加具体，但我们应当注意其适用的地域范围。
二、物业管理合同的分类
2.1前期物业服务合同
前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主。服务内容主要包括：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。
2.2物业服务合同
物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服务及相关的特定管理活动所达成的权利义务关系协议。物业服务合同的特点包括：
（１）一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权２/３以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
（２）物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。《物业管理条例》对物业服务合同主体资格做出了明确规定，要求业主大会成立业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业服务企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。
（３）在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。
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（４）物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
2.3管理规约
管理规约是为了维护全体业主和物业使用人的合法权益、维护公共环境和秩序、保障物业的安全与合理使用，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维修养护和其他管理服务活动的行为准则，是实行业主自治管理的重要表现形式。管理规约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规定，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。建设部印发的《业主大会规程》规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。
建立管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制，得以实行有效的物业管理和妥善处理好各业主间的相邻关系，使物业得到科学、合理、安全、有效的使用，通过管理规约，建立物业共同关系人的行为准则，可以形成良好的共同财产管理、共同利益均衡秩序。
规约主体是全体业主，管理规约的订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体——业主大会，公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围的全体为业主和非业主使用人具有普遍约束力。规约客体是物业使用、维护和其他管理等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。规约内容是有关物业使用、维修、养护与管理等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。
三、三者的联系与区别
三者对于明确物业服务企业的权利和义务，明确业主的权利和义务，明确业主委员会的权利和义务等基本内容都是相通或相近的，目的都是使物业管理区域内的公共部位及共用设施设备运行正常，相关场地环境保持良好，车辆停放有序，公共秩序维护和安全防范到位，使业主能够享受合同约定的良好的生活环境，也使物业服务企业得到合同约定的合理报酬。
前期物业服务合同是物业服务合同的基础；管理规约是物业服务合同的主要依据，是物业服务企业从事服务和管理活动的重要规范。物业服务合同签订时即要注意承接前期物业服务合同中关于物业基本情况、服务内容与质量的主要要求，同时注意与管理规约相配合，避免在物业服务活动中因对合同条款的理解产生大的矛盾和争议。
三者的主要区别在于：
（１）订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业，管理规约的当事人是物业管理区域内的全体业主。
（２）合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限，则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。管理规约的期限由业主大会讨论决定，不经一定的法定程序不能做出修改和变更。
（３）合同中约定的权利与义务不同。前期物业服务合同和物业服务合同都规定了合同当事人的权利和义务，特别是规定了双方的经济权利和义务，是一种有偿服务合同，而管理规约是小区全体业主的自我约束规范，其中涉及的经济利益不甚明显，主要内容是自觉维护公众利益，营造和谐氛围的行为准则。
四、结束语
《物权法》的颁布和《物业管理条例》的修改和完善，使物业管理充满新机遇和挑战。业主和物业服务企业应正确理解物业管理合同的法律地位，理清各种法律关系，在依照有关法律和物业服务合同的约定，对物业进行管理服务的同时，把创建和谐社区作为物业服务的最终目标，把“ 以人为本”作为物业服务的最高宗旨。
参考文献：
[1]徐国祥，王厚影.物业管理合同中的权利义务关系解析[J].中国民营科技与经济，2004（08）：51-52.
[2]朱瑰君.论物业管理合同关系[J].当代法学，2001（07）：49-51.
论文作者:杜加广
论文发表刊物:《基层建设》2018年第20期
论文发表时间:2018/8/17
标签：合同论文; 物业服务论文; 物业管理论文; 业主论文; 规约论文; 物业论文; 企业论文; 《基层建设》2018年第20期论文;