关键词：房产测量；预测面积；实测面积；差异；方法
1、房产测量中预测算与实测面积概述
建筑工程中一般按照房屋的在建状况可以分为竣工前尚未投入使用的建筑面积测算以及竣工后投入使用的建筑面积测算，即我们一般所说的预测面积和实测面积。房产预测面积的概念是开发商在领取房屋预售许可证时，由上级房地产行政主管部门授权，具有一定资质的测绘单位依据房产测量规范的要求并借助规划图纸的标注尺寸，对没有投入使用房屋预先计算的面积，作为开发商预售房屋参考面积值；实测面积是在房屋经过验收投入使用后，开发建设单位委托具有一定资质的测绘单位依据房产测量规范的要求以及竣工图纸对房屋进行实地勘测，通过计算得出面积，其用途作为购房人办理房屋所有权的证明，以及缴纳物业费用的凭证。
2、房屋预测算与实测面积差异的影响因素
2.1 计算规则的改变
近年来，由于房屋建筑结构的不断创新，导致房产测量出现了某些环节不能统一的现象。而《房产测量规范》这个测绘依据在计算规则上也有不够细化的地方，以致理解各异，造成各地方、各测量单位不能有统一的计算标准。同时，预测算与实测是房产测量中两个不同阶段，因此使用新旧规则也能造成测量面积的差异。
2.2 设计变更引起的面积差异
商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，未够细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商为最追求经济效益最大化而肆意更改设计。所以在对预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。
2.3 施工变更引起的面积差异
施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更也较为常见。房屋预测算和实测的测量依据不同，即预测算依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预测算与实测面积差异的重要影响。在实际工作中，委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预测算与实测建筑面积有所差异。
2.4 施工误差及测量误差引起的面积差异
在实际建造时由于施工原因，墙体厚度有可能达不到或者超出了原来设计的厚度。实测时，测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复核，如果达不到或超出原设计厚度，均以实际测量厚度为准，这样房屋的预测算与实测建筑面积就会产生差异。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对于施工误差和测量误差造成的面积差异，需要施工单位严格按照图纸施工，把握好工程质量，同时也需要测量单位提高测绘人员的作业水平和测量精度。
3、预测算与实测面积差异的改善策略
3.1 加强预测图纸资料的检查
设计图纸是建筑面积预测算的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性。因此首先应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供的是没有经规划部门核准的最初的设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有建筑设计CAD光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制；检查设计单位提供的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否进行分摊；特别注意设计图上的文字注释，必须要有一个明确的说明。
3.2 注重尺寸数据的采集
在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些数据是我们预测算的重要依据。我们所需计算的套内面积的墙体中心尺寸、房屋建筑面积的墙外边沿尺寸等均需要根据这些设计图上的尺寸进行换算。所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸方可正确换算出预测算面积中相应的边长尺寸，同时还要考虑房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为24cm；设计为24cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为28cm。否则，预测面积与实测面积相差很大。对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往不准确，我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大样图为准。另外，通过查阅设计房屋开发单位提供的建筑CAD设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法；要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m高度的准确位置。
3.3 做好成果资料的检查、整理、归档
商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里检查，主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘机构设置的质量检查部门或专职检查人员。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。
结语：在测量过程中，测量单位一定要严格依据预测数据、竣工图纸、变更图纸、房产预测规章等对房地产的实际面积进行实地的勘测和绘图，降低房屋测绘预测面积和实测面积之间的差异，为房地产行业更好更快地发展发挥积极性的作用。
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论文作者:王宝坤
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第24期
论文发表时间:2020/1/16
标签：面积论文; 房屋论文; 测量论文; 房产论文; 图纸论文; 尺寸论文; 差异论文; 《工程管理前沿》2019年第24期论文;